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9 de junio de 2020
 
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EL BUILT TO RENT (BTR) YA ALCANZA EL 41% DE LA INVERSIÓN RESIDENCIAL ESPAÑOLA EN 2019
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  • Según CBRE, las operaciones de Built to Rent (BTR) representaron el 41% de la inversión residencial en 2019, con un volumen total de 675 millones de euros para la construcción de alrededor de 3.300 viviendas destinadas al alquiler. La mayoría de estos desarrollos se localizan en la Comunidad de Madrid y principalmente en zonas de nuevo desarrollo.
Sólo en el primer trimestre de 2020 el volumen de inversión residencial (incluye edificios terminados y operaciones BTR) fue de 509 millones de euros. La inversión en residencial cerrada sólo en el primer trimestre fue de más del 30% del volumen total de inversión residencial transaccionado en 2019, lo que pone de manifiesto el interés por parte de los inversores en este segmento que seguirá creciendo durante los próximos años. CBRE estima un comportamiento estable de la rentabilidad bruta por alquiler en el escenario post Covid-19, principalmente por el incremento de la demanda como consecuencia del endurecimiento de la accesibilidad a la compra y el viraje de compra a alquiler tanto por parte de usuarios como de promotores/inversores. La flexibilidad del arrendamiento fomentará el auge de hogares en este régimen. En términos de rentas se podrían observar ciertos ajustes correlacionados con la tasa de paro, renta per cápita y PIB. Asimismo, veremos un auge de la demanda de vivienda asequible en zonas periféricas.

 
“BUILD TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR 
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El mercado residencial en España afronta la crisis provocada por la pandemia del Covid-19 con unos fundamentos sólidos, muy alejado de cómo se enfrentó a la crisis de 2008, menos endeudado, con promotoras muy solventes y con un crecimiento más sostenible. Así lo refleja el informe “Mercado Residencial en España 2020” elaborado por CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, que sostiene que existe una demanda que seguirá absorbiendo la oferta de obra nueva existente. Según el informe, 2019 fue un año récord para la inversión Multifamily en España (más de 2.110 millones) y representó el 17% de la inversión inmobiliaria total (11.912 millones de euros). 

Por el lado de la demanda de vivienda (tanto obra nueva como segunda mano), tras alcanzar desde 2015 un crecimiento promedio anual del 9%, en 2019 se registró una ligera caída del 2,5% respecto a 2018, con un total de 568.180 viviendas vendidas). Las transacciones de vivienda de segunda mano lideraron la demanda en 2019, con casi 512.000 unidades vendidas, lo que representó el 90% del total de transacciones, ante la limitada producción de obra nueva.

Para Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España, “la incertidumbre económica que se ha instalado desde el mes de marzo de 2020, debido al impacto de la crisis sanitaria del Covid-19, podría generar una disminución en el volumen total de transacciones en torno al 20%-25% respecto al año anterior (incluyendo obra nueva y segunda mano), rondando la cifra de 450.000-425.000 Uds”.

La previsión es que las transacciones totales de vivienda en la Comunidad de Madrid podrían retroceder en torno a un 10- 15% en 2020 respecto al año anterior y el total de viviendas vendidas en 2020 rondarían las 65.000-70.000 Uds. En el caso de Barcelona, tanto en la provincia como en la ciudad, experimentó un ligero ajuste del 2% en las transacciones de vivienda respecto a 2018. Para 2020, se espera que las transacciones totales de vivienda caigan en torno a un 10-15%, hasta las 50.000-53.000 viviendas vendidas.

Población añade que “se espera una senda de estabilidad con una repercusión asimétrica, tal y como estaba respondiendo el mercado en este nuevo ciclo. En este sentido, es previsible un mayor impacto en la segunda mano que en la obra nueva. En cuanto a primera y segunda residencia, se verá un menor impacto en mercados como Madrid y Barcelona mientras que aquellas ubicaciones con mayor peso de vivienda vacacional (Costa del Sol, Levante, Canarias, Baleares) se verán más afectadas”. 

- El crecimiento de los precios de la vivienda se modera

El precio de la vivienda a nivel nacional registro en 2019 una tasa de crecimiento del 3,6%, tres puntos menos respecto al año 2018 (6,6%), lo que indica un crecimiento menos intenso al observado los años precedentes. En cuanto al precio por provincias, se observan dos mercados: por un lado, están las principales provincias con precios ya tensionados como Baleares, Madrid, Vizcaya, Málaga y Barcelona que registraron un crecimiento inferior al 8% y, por otro lado, provincias como Lugo, Palencia, Teruel, Ourense, Lleida, Albacete y Castellón con crecimientos promedios por encima del 10%. 

CBRE estima una moderación de los precios de la vivienda nueva de entre el 2% y el 4%. Por el contrario, la vivienda de segunda se reajustaría de forma más pronunciada (en el entorno del 6%-7%).  En la provincia de Madrid se observaría un ajuste de precios en la obra nueva que rondaría el 1-2% y un impacto algo mayor en la segunda mano (4-5%). En Barcelona provincia, el precio en la obra nueva se ajustará un 2-3% y en la segunda mano un 5-6%.

Población explica que “el impacto del Covid-19 en precios dependerá de la ubicación, del perfil y de la tipología de producto. Es previsible que la obra nueva residencial apenas sufra reajustes o estos sean testimoniales en 2020, pues se trata de proyectos con gran porcentaje de pre-ventas realizadas.

- Incremento de la oferta vivienda nueva en España

En cuanto a la oferta, el informe señala que el volumen de vivienda terminada en 2019 compuesto principalmente por viviendas libres (no protegidas), creció en un 20% respecto al año 2018, por encima de las 78.000 unidades. Madrid superó las 21.000 viviendas terminadas, tras aumentar un 58% en 2019, y Barcelona alcanzó las 8.500, después de crecer un 23%. 

Según Población, “los volúmenes de viviendas terminadas desde 2013 continúan siendo muy moderados comparados con el ciclo alcista anterior y con la capacidad real de absorción de la demanda en los últimos años y previsiones para los próximos ejercicios, representando un promedio de 57.000 viviendas terminadas entre 2013 y 2019”.

Respecto a los visados de obra nueva, ampliación y reforma, el volumen superó en 2019 las 137.000 unidades (6,7% sobre 2018), de los cuales, sólo los visados de obra nueva superaron las 106.000 unidades. La provincia de Madrid registró casi 24.000 visados en 2019 y Barcelona más de 17.000 permisos. 

Población opina que “la suspensión de las obras de construcción de viviendas que se produjo al final del primer trimestre del año 2020 y en consecuencia la ralentización de la actividad provocada por las medidas para atajar la propagación del Covid-19 no tendrá un impacto significativo en el volumen de viviendas a entregar en 2020. La garantía de continuidad y ejecución de las obras en curso, así como las entregas comprometidas son muestras de la solidez del sector. Por parte de los visados quizás si se produzcan reducciones relevantes en 2020 por la parálisis de la actividad de la Administración durante periodo COVIV-19 y porque un número relevante de promociones cuyo lanzamiento estaba previsto en 2020, se demoren hasta 2021 a la espera de cómo evolucione la demanda”

- Auge de la inversión en Multifamily 

El segmento Multifamily se encuentra en plena expansión en España, pues ha de responder a la cada vez mayor demanda de vivienda en régimen de alquiler. Las operaciones de edificios alquilados representaron el 59% de la inversión en el sector Multifamily en 2019, con un volumen en torno a 974 millones de euros. Por su parte, las operaciones de Built to Rent (BTR) representaron el 41% de la inversión residencial en 2019, con un volumen total de 675 millones de euros para la construcción de alrededor de 3.300 viviendas destinadas al alquiler. La mayoría de estos desarrollos se localizan en la Comunidad de Madrid y principalmente en zonas de nuevo desarrollo.

Sólo en el primer trimestre de 2020 el volumen de inversión residencial (incluye edificios terminados y operaciones BTR) fue de 509 millones de euros. La inversión en residencial cerrada sólo en el primer trimestre fue de más del 30% del volumen total de inversión residencial transaccionado en 2019, lo que pone de manifiesto el interés por parte de los inversores en este segmento que seguirá creciendo durante los próximos años.

CBRE estima un comportamiento estable de la rentabilidad bruta por alquiler en el escenario post Covid-19, principalmente por el incremento de la demanda como consecuencia del endurecimiento de la accesibilidad a la compra y el viraje de compra a alquiler tanto por parte de usuarios como de promotores/inversores. La flexibilidad del arrendamiento fomentará el auge de hogares en este régimen. En términos de rentas se podrían observar ciertos ajustes correlacionados con la tasa de paro, renta per cápita y PIB. Asimismo, veremos un auge de la demanda de vivienda asequible en zonas periféricas.
 

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