• Estudios económicos del planeamiento urbanístico.

Es muy importante que los promotores inmobiliarios y los directores del suelo conozcan este proceso para poder negociar mejor los convenios urbanísticos.

El estudio o memoria de Viabilidad Económica es un documento jurídico-urbanístico y económico que debe acompañar, con carácter obligatorio, al resto de documentos que legitimen la ordenación y ejecución de las actuaciones, y busca asegurar la viabilidad de la actuación económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación y contendrá, al menos, los elementos del art. 22.5 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el T.R. de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU).

La constitución del instrumento jurídico-económico denominado Memoria de Viabilidad Económica (MVE), comporta una transcendental creación legislativa introducida en el artículo 11 de la Ley Estatal 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, posteriormente recogida en el artículo 22-5 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, y Rehabilitación Urbana aprobado por RDL 7/2015, de 30 de Octubre (TRLS/15), si bien es relevante señalar en este punto que su regulación específica ha sido declarada nula por el Tribunal Constitucional en Sentencia 143/2017 de 124 de diciembre, no por causa de su contenido jurídico concreto, sino por meras razones de incompetencia Estatal en su capacidad regulatoria en esta materia.

Esta declaración de inconstitucionalidad ha generado una dispersión normativa autonómica que en algunos casos es contradictoria y dificulta la supervisión de los tribunales de cuenta al supervisar los aspectos económicos del planeamiento urbanístico.

Esta memoria o informe que han de contener entre sus documentos todos los instrumentos de ordenación en relación con las actuaciones de transformación urbanística que contemplen, tiene por finalidad ponderar el impacto de tales actuaciones en las haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

El Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica tiene por objeto asegurar la viabilidad y sostenibilidad del modelo territorial propuesto por el Plan General y de las actuaciones urbanísticas que se proyectan desde el mismo, todo ello con el fin de garantizar el desarrollo de un planteamiento urbano responsable que no comprometa la existencia de las capacidades presupuestarias presentes y de futuro y asegure la idoneidad y suficiencia de suelo dedicado a usos productivos.

El Estudio de viabilidad económica del urbanismo se compone de una estructura dividida en apartados:

• El apartado 1 constituye la presentación del estudio desde las referencias que proporcionan el marco legal y el señalamiento de las finalidades y contenidos de los conceptos que se tratan en el mismo: la viabilidad y sostenibilidad económica.
• El apartado 2 refleja el contexto socioeconómico y presupuestario que condicionan de manera más significativa el modelo territorial del nuevo Plan General y por tanto, el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad.
• El apartado 3 se centra en la justificación de la viabilidad y sostenibilidad del modelo de ordenación del territorio en su conjunto, desde el análisis de las distintas alternativas de ordenación propuestas por el Avance.
• El apartado 4 identifica las acciones sometidas a análisis de viabilidad y sostenibilidad.
• El apartado 5 recoge una metodología para el análisis de la viabilidad económica de las actuaciones en las que haya de aplicarse.
• El apartado 6 recoge una metodología para el análisis de la sostenibilidad económica de las actuaciones en las que resulte necesario ese estudio.