| Es importante
no confundir parcelación y reparcelación. La parcelación
es, simplemente, una operación de división o segregación
de fincas o parcelas, y es aplicable tanto al entorno rural como al urbano,
siempre respetando la legislación aplicable a cada tipo de suelo.
La reparcelación es más una agrupación de fincas dentro
de un ámbito afectado por una actuación urbanística
dentro de los planes de un municipio. En otras palabras, es una técnica
de gestión o de ejecución urbanística.
La parcelación,
por ejemplo, se trata de dividir una parcela o solar para formar dos o
más parcelas nuevas que cumplan con los requisitos mínimos
que han sido previstos durante la planificación del proyecto. En
cambio, la reparcelación se trata de transformar las parcelas de
un terreno rural en terreno urbanizado, es decir, suelo urbano donde se
pueda edificar, incluir servicios públicos (agua, electricidad,
gas, cañerías, entre otros) y hasta construir espacios verdes
para fines recreativos, entre otros usos.
La reparcelación
urbanística tiene como objeto distribuir de forma justa los beneficios
y las cargas de la nueva ordenación urbanística, así
como regularizar la configuración de las fincas y definir su aprovechamiento
conforme al plan futuro.
La reparcelación
es un proceso que agrupa varias fincas o parcelas que han sido categorizadas
como rurales de carácter urbano, y las somete a un plan de actuación
urbanística en la que se busca crear una nueva división,
delimitada por los espacios que no pueden ser utilizados para urbanizar
y los que sí se pueden aprovechar para fines urbanísticos.
La finalidad
de esta reparcelación es distribuir jurídicamente la ordenación
urbanística a cada uno de los involucrados (propietarios y entidades
administrativas locales), para que se puede regular el uso de las parcelas
y los posibles usos que se puede dar a las zonas aptas para edificación.
Las fases de
la reparcelación urbanística son:
•
Aprobación de la reparcelación dentro del plan urbanístico.
• La formación
de la Comunidad Reparcelatoria, que incluye a los propietarios, a los titulares
de derechos y a la Administración competente.
• Diseño
del proyecto de reparcelación, la herramienta técnica para
documentar y ejecutar el proceso. Debe incluir todas las operaciones de
cesión, distribución y transformación de realidad
jurídica de los terrenos.
• Información
pública del proyecto durante un mes, con citación personal
a los interesados.
• Acuerdo
de aprobación del proyecto de reparcelación y aplicación
del mismo de forma jurídica en el ordenamiento urbano.
Técnicamente,
los proyectos de reparcelación son una forma eficiente de aprovechar
los espacios disponibles en una localidad sin importar las condiciones
de este. En palabras sencillas, al llevar a cabo una reparcelación
urbanística, una localidad tiene la oportunidad de aprovechar las
parcelas rústicas y transformarlas en parcelas urbanas (con calles,
sistema de alcantarilla, sistema de electricidad y cualquier otro componente
vital para su uso urbano), que puedan ser edificadas y utilizadas con fines
urbanísticos –ya sea para viviendas, comercio, entre otros.
Debe tener
en cuenta que en un proyecto de reparcelación se involucra una gran
cantidad de documentación que permitirá la acción
urbanística, por lo tanto, los propietarios que estén a punto
de iniciar un proyecto de reparcelación deberán contar con
algunos documentos básicos, como, por ejemplo: información
personal del propietario del terreno (escritura de constitución,
poder judicial, entre otros), certificación registrada de la parcela,
descripción del terreno, memoria justificada, evaluación
económica, planos actuales y muchos otros más que dependerán
del alcance del proyecto y la cantidad de parcelas que se involucren.
En la práctica,
se aconseja que los propietarios de las parcelas realicen un contrato especificando
cada una de las pautas, como, por ejemplo, los derechos que tendrán
sobre los metros cuadrados de una parcela rústica posteriormente
transformada, así como el beneficio que obtendrá la administración
o la comunidad por el proyecto, entre otros.
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