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Dependiendo del tipo de arrendamiento, podemos pasar desde pagar una renta base hasta pasar a ser responsable de los costes por servicios públicos, mantenimiento e impuestos, incluso hasta pagar una prima para que el arrendador se haga cargo de todas las responsabilidades financieras.

Los contratos de arrendamiento se clasifican en función de todo lo que se puede cargar al arrendatario. Por eso se denominan simples, dobles, triples y completo.

• "Arrendamiento neto único, arrendamiento neto (Single Net Lease, Net Lease): el arrendatario sólo paga los servicios públicos y el Impuesto de bienes inmuebles (IBI). El arrendador paga el mantenimiento, reparaciones y seguro.
• Arrendamientos dobles (Net-Net, or Double Net Leases): el arrendatario paga los servicios públicos, el Impuesto de bienes inmuebles (IBI) y las primas de seguro para el edificio. El arrendador paga el mantenimiento y las reparaciones.
• Arrendamientos netos triples (Triple Net Leases): el arrendatario es responsable de todos los costes del edificio, excepto las reparaciones estructurales que corresponden al arrendador.
• Arrendamiento total (Full Service Gross, or Modified Gross Lease (modified net lease)): se dividen los gastos de las reparaciones estructurales y gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguro de propiedad, mantenimiento de áreas comunes (CAM) y servicios públicos) entre el arrendatario y el arrendador mediante una 'renta fija' (base rent).

Los arrendatarios no deben ver el contrato de arrendamiento de un local de centro comercial como una oferta no negociable. El contrato de arrendamiento debe ser completamente revisado y negociado. Los arrendadores no quieren locales vacíos y trabajarán para llenar todos sus espacios. 

Evite el error de firmar el contrato de arrendamiento tal como está porque será imposible negociar después de la firma del contrato. No caiga en la presión de firmar demasiado pronto. Tómese el tiempo necesario para leer el contrato, negociar y que un asesor legal revise todos los detalles. 

El contrato de arrendamiento de un local de centro comercial debe revisarse en busca de cláusulas que afecten al arrendatario porque están redactados a favor del arrendador. 

Consejos de negociación de arrendamientos de locales en centros comerciales.

Si no puede obtener exactamente lo que desea al comprometerse con un contrato de arrendamiento completo de 3 años, puede, por ejemplo, comprometerse con un contrato de arrendamiento de 2 años con una opción de renovación con un aumento de alquiler muy bajo. 

El alquiler gratuito es una promoción popular para los arrendadores y también puede ser un gran compromiso en un descuento de alquiler. Es posible que un arrendador no desee reducir la renta fija porque podría reducir el valor que los futuros arrendatarios están dispuestos a pagar, pero puede estar dispuesto a darle un descuento a través de períodos de alquiler gratuitos. En un contrato de arrendamiento de 3 años, un único período de alquiler gratuito por año resultará en un total de 8.3% de descuento en el alquiler, por ejemplo.

• Consejo: Al negociar períodos de alquiler gratuitos, asegúrese de que todos los demás gastos (mantenimiento, servicios públicos, etc.) también se eximan ese mes.

Eche un vistazo a los impuestos y facturas de servicios públicos anteriores. En la mayoría de las partes del país, los arrendamientos de centros comerciales son "triples netos", lo que significa que debe pagar su parte porcentual de los impuestos a la propiedad y las facturas de servicios públicos del arrendador, además de la "renta base" mensual. Solicite ver las facturas de impuestos y servicios públicos del arrendatario anterior para que pueda presupuestar en consecuencia, y asegúrese de visitar el ayuntamiento y preguntar si se producirá algún aumento importante de impuestos en los próximos meses.

Haga que el arrendador incluya un aviso de incumplimiento de pago. La mayoría de los arrendamientos de centros comerciales dicen que usted está en mora si algún pago del alquiler se atrasa de cinco a diez días. Sin embargo, a veces las cosas se pierden en el correo y no desea perder su espacio debido a un contratiempo del servicio postal. Pídale al arrendador que le proporcione un aviso "escrito o telefónico" si no recibe el pago del alquiler a tiempo y la posibilidad de pagar dentro de los cinco a diez días posteriores a la recepción del aviso.

Todos los servicios públicos (agua, electricidad, gas, etc.) deben medirse por separado en su espacio, por lo que paga solo por lo que realmente usa. Muchos arrendamientos requieren que pague un porcentaje fijo de la factura de servicios públicos del centro comercial, en función de sus metros cuadrados. Pero eso no es justo. Digamos que es una gran tienda de antigüedades ubicada al lado de una pequeña tienda de delicatessen. ¿Quién va a tener la mayor factura de agua? 

Los arrendamientos de centros comerciales incluirán varias disposiciones clave de arrendamiento, tales como:

• Las horas y días que la tienda debe permanecer abierta. En la mayoría de los escenarios, la tienda debe estar abierta al mismo tiempo que otros minoristas en el centro comercial. Si el negocio tiene horas no tradicionales, esto debe negociarse en el contrato de arrendamiento.
• Las condiciones relacionadas con el propio centro protegen al arrendatario de cualquier disminución en los ingresos cuando los arrendatarios ancla (ej.: Zara) cierran su tienda y, a su vez, se reduce el tráfico peatonal. Esto también se aplica al porcentaje de empresas en el centro comercial.
• Los costes de mantenimiento del área común (CAM) se enumerarán con la parte de los costes que el arrendatario comparte, generalmente en relación con los metros cuadrados.
• La exclusividad puede incluirse en el contrato de arrendamiento y prohibirá a los competidores arrendar espacio en el mismo centro comercial. Los términos de exclusividad deben estar claramente escritos en el contrato de arrendamiento.

El alquiler mensual generalmente se calcula con base en la siguiente fórmula (o una variación de la misma), o un porcentaje de la facturación bruta del arrendatario (por ejemplo, 15%), lo que sea mayor:
 

• Renta base + cargos por servicio + cargos por promoción +% (por ejemplo, 1%) de las ventas brutas.

Como la facturación bruta del arrendatario afecta directamente la renta del alquiler mensual, los arrendadores generalmente requieren que los arrendatarios presenten informes financieros sobre su facturación bruta o incluso que implementen un sistema de punto de venta dictado por el arrendador que les permita rastrear las ventas del arrendatario diario. 

Dichas presentaciones de cifras deben realizarse dentro de un plazo estipulado, en cuyo caso el arrendador tendrá derecho a daños o incluso a la pérdida inmediata de las garantías o fianzas del arrendatario. 

En algunos casos, el acuerdo de arrendamiento también estipulará que, en caso de discrepancia entre el importe bruto real de facturación y el importe presentado al arrendador, ya sea por negligencia o de otro modo, el arrendatario también podría tener que indemnizar al arrendador. 

Adicionalmente, los libros y registros del arrendatario, incluidas las facturas, recibos de ventas, órdenes de compra, también pueden estar sujetos a la inspección o auditoría del arrendador. 

Si bien los arrendadores generalmente justifican que estos términos son puramente "disuasivos" contra la manipulación por parte del arrendatario de sus cifras financieras, tales cláusulas deben estudiarse y negociarse cuidadosamente. 

Además, tenga en cuenta el momento en que el porcentaje de su facturación bruta se paga al arrendador (es decir, diariamente, semanalmente o al final del mes), ya que eso afectará directamente su flujo de efectivo.

Derecho a reubicarse en el centro comercial.

A pesar del acuerdo inicial en cuanto a la ubicación de las instalaciones, puede estar sujeto a cambios ya que los acuerdos de arrendamiento a menudo se reservan el derecho unilateral para que el arrendador reubique al arrendatario a una parte diferente del centro comercial. A

unque una cláusula 'justa' incluiría el derecho del arrendatario a aceptar o rescindir el acuerdo, esto inevitablemente resultaría en una interrupción del negocio del arrendatario y costes masivos por reubicación y renovación, si el arrendador invoca la cláusula.

Obras de acondicionamiento del centro comercial.

Los arrendatarios generalmente pueden llevar a cabo trabajos de acondicionamiento antes del comienzo del arrendamiento, pero esto generalmente se da a condición de que el arrendatario le pague al arrendador un depósito de renovación y que los trabajos deban completarse dentro de plazos estrictos. 

En el caso de que no se cumplan todos los días,  se impondrán multas / daños liquidados, aunque la demora no haya estado dentro del control del arrendatario o del contratista (un ejemplo de una cláusula que debería renegociarse para abordar tales riesgos de costes potenciales). 

Además, a pesar de la finalización de los trabajos de acondicionamiento, el depósito de renovación generalmente se retiene hasta el final del arrendamiento como garantía para reinstalar las instalaciones, lo que debe tenerse en cuenta en los requisitos de flujo de efectivo del arrendatario.

Horas de apertura obligatoria del local en el centro comercial.

Se requiere que los arrendatarios operen sus negocios de acuerdo con el horario comercial estipulado por el arrendador, que generalmente es de 7 días a la semana, de 10 am a 10 pm, incluidos los días festivos, cuyo incumplimiento (a menos que se otorgue una aprobación previa) dará derecho a los arrendadores a ser indemnizados.

Por lo tanto, los arrendatarios deben estar preparados para contratar suficiente mano de obra y considerar las obligaciones salariales de tiempo extra, para llevar a cabo esto a fin de evitar incurrir en la responsabilidad de pagar daños al arrendador.

Nombre comercial

Al celebrar el contrato de arrendamiento, los arrendatarios no pueden realizar ningún cambio en su nombre comercial sin la aprobación previa del arrendador.

Requisito para renovar

Además de mantener las instalaciones en reparación, los arrendatarios también pueden ser obligados a renovar las instalaciones cada pocos años. Si bien es poco probable que se elimine esta cláusula, el arrendatario puede negociar por un período específico de notificación previa, lo que le da tiempo suficiente para prepararse para la reubicación.

Terminación anticipada

Con base en los párrafos anteriores que muestran las medidas que los arrendadores toman para salvaguardar sus intereses, no sorprende que la terminación anticipada del contrato por parte del arrendatario normalmente produzca daños por el plazo no vencido. Aunque la inclusión de este derecho no autoriza automáticamente al arrendador a tales daños, ya que el derecho depende, entre otras cosas, de si el arrendador puede demostrar que ha sufrido tales pérdidas y que la cantidad es razonable, sin embargo, es importante negociar para obtener flexibilidad.

Antes de tomar la decisión de alquilar un espacio en un centro comercial, las empresas deben estar preparadas para pagar no solo el alquiler mensual, sino también otros costes adicionales que no son evidentes de inmediato (por ejemplo, depósitos de renovación que generalmente se retienen hasta que finaliza el arrendamiento, los honorarios legales del arrendador, etc.).

Competidores en el mismo centro comercial

Incluya una cláusula que evite que su arrendador alquile espacio en su edificio a un competidor.

Después de revisar cuidadosamente los términos, las empresas también deben evitar caer en el error de hacer una aceptación general de los términos en el entendimiento de que son "estándar" y, por lo tanto, no negociables. La medida en que el contrato de arrendamiento de un centro comercial es negociable depende de una serie de factores, que incluyen: el poder de negociación de cada parte (por ejemplo, cuánto quiere el arrendador la presencia de la empresa en el centro comercial), el tamaño y la ubicación de la premisa alquilada, y el enfoque de gestión general del centro comercial (es decir, tómalo o déjalo o abierto a una discusión razonable).

Franquicias

Si está comprando una franquicia, asegúrese de que su franquiciador esté contento. Si está comprando un negocio franquiciado, asegúrese de enviarle a su franquiciador una copia del contrato de arrendamiento y obtener su aprobación por escrito. Además, comprenda que los franquiciadores generalmente requieren que los arrendadores firmen un documento por separado, denominado "Asignación de garantía colateral", que le otorga al franquiciador ciertos derechos para "rescatarlo" en caso de que no pague el alquiler o no cumpla con el contrato. Obtenga una copia del documento de asignación de garantías de su franquicia y asegúrese de que el arrendador lo firme. De lo contrario, puede estar incumpliendo su contrato de franquicia.

De todos estos temas se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía de arrendamientos de centros comerciales.