Desde que las subastas judiciales inmobiliarias son electrónicas se ha facilitado considerablemente la participación y las comprobaciones. Por ejemplo, la Certificación Registral puede consultarse a través del Portal de Subastas del BOE, quedando el Registro de la Propiedad responsabilizado de facilitarla a través del portal, así como la información registral actualizada a la que se refiere al artículo 667 de la L.E.C. y la referencia catastral, si está incorporada a la finca.

Esto es un paso muy importante porque antes había que ir a los juzgados y comprobar el expediente judicial. Sin embargo, hay que seguir asegurándose de los posibles ocupantes del inmueble subastado porque la mayoría de los juzgados suelen introducir en el edicto de subasta la fórmula de que desconocen la situación posesoria. 

Los licitadores deberán hacer por su cuenta las averiguaciones pertinentes respecto al estado posesorio del inmueble subastado. No podrá ver el interior del inmueble antes de pujar, y aunque el portal de subastas del BOE publica toda la información registral, tampoco sabrá si alguien está ocupando el inmueble, si tiene deudas con la comunidad de vecinos, ni si el precio se ajusta al mercado a menos que investigue por su cuenta.

Para saber si la subasta inmobiliaria merece la pena, es aconsejable realizar una serie de comprobaciones adicionales a la información que viene en el portal de subastas. Por ejemplo, pedir una nueva nota simple al Registro, para comprobar que no existen cargas previas adicionales, como por ejemplo por impago del IBI o de la cuota de la comunidad de propietarios. Si hay cargas posteriores a la adjudicación de esa hipoteca, se cancelan. Junto con el decreto de adjudicación, que es similar a la escritura de compraventa, el propio juzgado otorga un mandamiento de cancelación de cargas que anula todas las cargas posteriores en el registro.

También resulta útil hablar con los vecinos para recopilar información sobre el posible estado del inmueble, al que no tendrá acceso previo, y saber así si hay alguien viviendo allí. 

Asimismo, conviene comparar el precio del inmueble con el del mercado para establecer la puja máxima y comprobar si tiene algún problema de consolidación urbanística, sobre todo si está fuera de un casco urbano. En el catastro se puede comprobar la forma de la finca, confirmar la parte de elementos comunes y ampliar información.

Las subastas tienen lugar en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Cada subasta esta? dotada con un número de identificación único asignado al expediente en que se ha acordado, cualquiera que sea el número de lotes de los que este? compuesta.

La subasta judicial electrónica se abre a partir de las veinticuatro horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletín Oficial del Estado. Este anuncio contiene exclusivamente la fecha de este, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, y la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas. 

Para poder participar en la subasta judicial electrónica, los interesados deben estar dados de alta como usuarios del sistema, para lo que es imprescindible tener instalado en el navegador un certificado de firma electrónica, aunque más adelante puede bastar con el usuario y contraseña.

La subasta dura veinte días naturales, en los que se podrá enviar las pujas. Sin embargo, a las 24:00 horas del último día, la subasta no se cerrara? hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura publicada, siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de veinte días a que se refiere este artículo por hasta un máximo de 24 horas. 

Una cuestión importante es la suspensión temporal de la subasta, que sucede en el caso de que el letrado de la Administración de Justicia tenga conocimiento de la declaración de concurso del deudor, suspenderá mediante decreto la ejecución y procederá a dejar sin efecto la subasta, aunque esta ya se hubiera iniciado: la suspensión por un periodo superior a quince días lleva consigo la devolución de las fianzas.

Hay otras suspensiones posibles, desde la promesa de pago por parte del deudor hasta que alguien ha descubierto que el tipo de subasta está mal calculado o que hay cualquier defecto en el edicto de subasta. 

Otro problema añadido es que el adjudicatario de la subasta debe “pagar el remate” en el margen de tiempo que fije el juzgado y, en el caso de que necesite financiación bancaria, ese trámite no es inmediato. Tampoco se puede adelantar esa gestión con la entidad antes de participar en la puja porque no se suelen conceder préstamos sobre un bien sometido a puja pública. En la práctica, los bancos no quieren asumir los riesgos que conlleva.

Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta, expresando el nombre del mejor postor (o eso dice la Ley) y la postura que formulo?. En ese momento, se devolverán las fianzas consignadas por los postores, excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservara? en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.

La devolución de dichas consignaciones (fianzas) corresponde en todo caso al Portal de Subastas electrónicas del Boletín Oficial del Estado y, en ningún caso, al juzgado.

Las devoluciones siempre se harán a quien efectuó? el depósito con independencia de si hubiere actuado por si? como postor o en nombre de otro.

No hay que olvidar que en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, puede el deudor pagar íntegramente lo que debe al ejecutante por principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados o hipotecados. También el tercer poseedor puede liberar el bien satisfaciendo lo que se deba por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a la que esté sujeto el bien.

Pero en todo momento puede haber sorpresas incluso con la aprobación del remate (el mejor precio ofrecido en la subasta judicial). Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del tipo de subasta, el ejecutado podrá?, en el plazo de diez días hábiles, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor del bien a efectos de subasta o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte al menos suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

En la práctica, con ofrecer una cifra que sirva para cubrir completamente la deuda, el mejorante se queda con la adjudicación.

Y si transcurren los 10 días hábiles que tiene el demandado para presentar a un mejor postor sin haberlo hecho, el demandante podrá adjudicarse la vivienda en el plazo de 5 días con las siguientes condiciones: i) Si la propiedad subastada es la vivienda familiar del deudor, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del Tipo de Subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura. ii) Si la propiedad subastada NO es la vivienda familiar del deudor, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (esta vez sin otras limitaciones), siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

Y cuando uno cree que ya ha pasado todos los trámites y se le ha adjudicado el inmueble, nos encontramos con los retrasos en la publicación del Decreto de Adjudicación. Hay juzgados que tardan un mes, y también hay juzgados que tardan más de un año.

Por estas razones, hemos tratado de explicar el régimen de las subastas inmobiliarias judiciales desde una perspectiva práctica. Así como las claves de las subastas electrónicas de bienes inmuebles y las precauciones y trucos de la última hora del último día de la subasta electrónica inmobiliaria.

Pero además de las subastas judiciales, la guía práctica analiza las Subastas voluntarias de inmuebles, las Subastas notariales de  inmuebles, la Subasta privada de bienes inmuebles, las subastas organizadas por empresas privadas “entidad especializada, las Subastas por la administración., etc. Además de enseñar a saber entender el Pliego de condiciones y la fiscalidad de las subastas inmobiliarias.

De todas estas cuestiones se tratan, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía práctica de subastas inmobiliarias.