| La inversión inmobiliaria
en polígonos industriales, parques empresariales y logísticos
se está viendo favorecida por la aparición del comercio electrónico
que está afectando a todo tipo de naves, desde las grandes de logística
general hasta las pequeñas o de cercanía de logística
de última milla.
La evolución de los
polígonos logísticos es especialmente importante en las regiones
que contienen puertos o aeropuertos importantes, o que albergan concentraciones
de industria, pero lo que realmente ha disparado la inversión en
polígonos logísticos ha sido la modernización de las
cadenas de suministro. A medida que los minoristas, los fabricantes y los
distribuidores adoptan nuevos modelos de negocio, como el comercio electrónico,
están repensando las formas en que los productos van de la fábrica
al consumidor.
Estos esfuerzos están
estimulando la construcción de bienes inmuebles logísticos
en áreas clave, es decir, más cerca de grandes concentraciones
de consumidores o de nodos de distribución vitales. Otros factores,
como la disponibilidad de suelo, el coste de la mano de obra y los niveles
de apoyo e incentivos del gobierno, pueden influir en la inversión
en polígonos industriales y logísticos.
Estados Unidos es el mercado
logístico más desarrollado del mundo. En Europa, donde los
clústeres son impulsados principalmente por la reconfiguración
estructural de la cadena de suministro del continente, la actividad de
construcción es relevante pero menor que en los EE. UU. La mayoría
de los clústeres europeos tienen menos de la mitad del stock moderno
de clústeres comparables de los EE. UU. ¿La razón?
Que Europa va por detrás en la implantación del comercio
electrónico, una realidad que ha afectado a los centros comerciales
y que ha revolucionado el mercado inmobiliario industrial y logístico.
En MIPIM se ha analizado
la inversión industrial en Europa y se ha destacado el trabajo innovador
que se está realizando en la logística de la última
milla.
La demanda de bienes inmuebles
logísticos (almacenes, centros de distribución) seguirá
creciendo impulsada por la aceleración de las ventas de comercio
electrónico.
El producto llave en mano
(contrato de obra de nave industrial llave en mano) es un producto bastante
atractivo para futuros inversores que se realiza mediante dos modalidades
(i) un llave en mano a medida, conforme a las especificaciones técnicas
del cliente, o (ii) un llave en mano genérico desde el diseño
hasta la entrega de llaves. Esta modalidad incluye la búsqueda de
suelo, la gestión de los proyectos y la dirección de obra.
A modo de ejemplo, Merlin
Properties ha firmado con Carrefour un contrato 'llave en mano' para construir
y alquilar al grupo de distribución una nave de 98.757 metros cuadrados
en el que, según la socimi, constituye el mayor contrato de alquiler
de superficie logística de la historia.
Otra operación cada
vez más frecuente es el Lease back inmobiliario de naves industriales.
Por ejemplo, en Cabanillas (Guadalajara), Merlin ha comprado una nave logística
de 15.075 metros cuadrados, que seguirá alquilada con un contrato
a 10 años y rentabilidad bruta del 6,2%. Lo que no impide que también
en Cabanillas, Merlin haya promovido dos naves logísticas de 42.500
metros cuadrados con una rentabilidad bruta estimada del 7,7%.
Por lo tanto es imprescindible
posicionarse en la construcción industrial porque el mercado inmobiliario
necesita de naves de última generación, con lo que el inversor
se enfrentará a problemas urbanísticas, arquitectónicos
y financieros.
De estas cuestiones se trata
desde una perspectiva práctica y profesional en la guía de
polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. |
