EVOLUCIÓN
VOLÚMENES DE INVERSIÓN Y PREVISIÓN 2020
Para CBRE,
la actual fase de expansión económica en España se
extenderá durante los próximos cinco años. En concreto,
para 2020 se prevé una tasa de crecimiento del 1,7% y, para el período
2020-2024, del 1,4%. Mientras, los países de la eurozona experimentarán
un crecimiento más moderado, en concreto, del 1,2% en 2020-2021
y del 1,4% para el periodo 2020-2024. Estas estimaciones de crecimiento
se contextualizan en un entorno de tipos de interés a largo plazo
que se mantendrán en mínimos históricos durante al
menos otros tres años.
“Esta normalización
del escenario de bajos tipos de interés, en un momento de elevada
liquidez en el mercado, favorece la inversión en inmobiliario ya
que el capital busca compensar la baja rentabilidad de las inversiones
financieras de bajo riesgo, es decir, los bonos soberanos. A pesar de que
los prime yields están en mínimos históricos desde
el año pasado, se ha renovado el interés por los activos
core”, añade Ramírez-Escudero. De cara a 2020, CBRE estima
que las yields de los activos prime se mantendrán en general estables,
pero podrían comprimirse algo más en los mejores activos
por la presión compradora y la falta de oferta. Respecto a los activos
no prime, y en el actual momento más adelantado del ciclo, se observa
cierta cautela en los análisis, lo que está alargando los
procesos de venta.
OFICINAS, DE
NUEVO PROTAGONISTA EN 2020
Ante este escenario,
el mercado de oficinas, gran protagonista en 2019 al acaparar un tercio
de la inversión total en inmobiliario (3.719 millones de euros),
se mantendrá muy dinámico y seguirá entre los favoritos,
dado el recorrido de rentas que aún presenta. “Ante la limitada
oferta y la buena salud de la demanda, las previsiones apuntan a crecimiento
de rentas en todos los submercados, especialmente en los mejores edificios
del CBD, aunque a un menor ritmo que en años anteriores. Si bien
en los últimos 4 años la renta prime ha crecido en torno
a una media anual del 8%, las previsiones apuntan a un crecimiento del
3,2% anualizado en la renta prime de Madrid en los próximos 5 años.
En Barcelona, más adelantada en el ciclo, el crecimiento se situará
en torno al 1,6%” indica Lola Martínez Brioso, directora de Research
de CBRE.
Los niveles
de disponibilidad de superficie de oficina se encuentran en su punto más
bajo de los últimos diez años y se espera que sigan descendiendo
en 2020 aunque a un ritmo menor gracias a la salida de producto nuevo.
En concreto, en el mercado de Madrid se completarán 303.000 m2 este
año y en Barcelona se añadirán otros 92.000 m2, de
los cuales la mitad ya están prealquilados.
EVOLUCIÓN
DE LAS RENTAS DE ALQUILER VS TASA DE DISPONIBILIDAD
En el lado
de la contratación, se espera una reducción de alrededor
del 10-15%, tanto en Madrid como en Barcelona, tras haberse alcanzado en
2019 máximos de los últimos doce años. Las empresas
tecnológicas ganarán peso en la contratación de oficinas,
seguidas de los servicios profesionales, en detrimento del sector servicios
a empresas y del sector financiero, y se espera una fuerte presencia de
los operadores de espacios flexibles.
EL AUGE DEL
MULTIFAMILY
Otro de los
sectores que previsiblemente destacará en 2020 por la tendencia
de crecimiento sostenido en la inversión es el de los activos multifamily
(que incluye el residencial en alquiler, pero también residencias
de estudiantes o de la tercera edad) que en 2019 se posicionaron como uno
de los de mayor atractivo por la evolución demográfica, las
nuevas necesidades de la sociedad y las rentabilidades atractivas que ofrecen
respecto a productos tradicionales. “En concreto, los activos alternativos
living, como residencias de estudiantes y de la tercera edad seguirán
en el foco de los grandes inversores institucionales y fondos, al tratarse
de segmentos defensivos, con sólidos fundamentales, y con un amplio
recorrido en España”, indica Martínez Brioso, que adelanta
también “más fusiones y adquisiciones de operadores que buscan
incrementar su cuota de mercado en estos sectores, todavía atomizados
y poco maduros”.
El año
pasado, el volumen de inversión en residencias de estudiantes en
España se situó en 500 millones de euros (alrededor de 300
millones de euros en 2018) y este ejercicio serán más frecuentes
las transacciones de portfolios, provocando la entrada de inversores con
perfil core y core plus, atraídos por el flujo de ingresos estables
de este tipo de activos. En el ámbito de las residencias de la tercera
edad, durante los próximos tres años se estima que se desarrollarán
alrededor de 30.000 - 40.000 nuevas camas.
Respecto al
residencial en alquiler, que en 2019 registró una inversión
directa de 1.600 millones de euros (entre operaciones PRS -Private Rented
Sector- y BTR -Build to Rent-), se prevé que la inversión
en este segmento continuará en los próximos años en
niveles altos. Ante la creciente demanda de hogares que viven en régimen
de alquiler (el 23,9% en 2019 desde el 19,4% en 2007) y falta de producto,
aumentará la producción de edificios de nueva construcción
destinada al 100% al alquiler, lo que, según las previsiones de
CBRE, llevará al desarrollo de cerca de 4.000 viviendas nuevas.
“Los inversores
se sienten atraídos a este segmento por los mayores retornos y por
presentar un menor riesgo al ser un bien de primera necesidad, algo especialmente
atractivo en la fase madura del ciclo inmobiliario actual”, explica Ramírez-Escudero,
que señala la necesidad impulsar la colaboración público/privada
para fomentar el acceso a la vivienda, tanto en compra, como en alquiler.
“La profesionalización del sector residencial en alquiler crecerá
con el aumento de inversores institucionales y previsiblemente permitirá
unas rentas más asequibles gracias al incremento de la oferta”,
adelanta.
DIFERENTES
REALIDADES PARA EL RESTO DE SECTORES
Para el resto
de los sectores, las previsiones de CBRE apuntan a una moderación
del mercado residencial, que se encuentra en una fase más madura
del ciclo: se estima que para 2020 la cifra de viviendas terminadas superará
las 90.000 unidades (cerca de un 20% más que las 75.000 viviendas
estimadas para 2019) y que las ventas de vivienda se mantendrán
en torno a los niveles de 2019 (585.000), en alrededor de 600.000 unidades.
Por otra parte, el precio de la vivienda ralentizará su crecimiento
al 2 - 3% en 2020 desde el 4-5% en 2019.
Respecto a
la inversión en retail, todo apunta a que aumentará en 2020
a alrededor de 2.500 millones de euros, tras haber registrado el año
pasado su nivel más bajo desde el inicio de la recuperación
(1.500 millones de euros). “El sector de centros comerciales está
más afectado que el de High Street, si bien este ejercicio se vislumbra
bastante mejor para el primero en cuanto a volúmenes. No obstante,
esta mejora viene del cierre de unas pocas transacciones de gran envergadura
de activos prime que llevarán el volumen de inversión posiblemente
a más del doble del año pasado, entre 1.500 y 2.000 millones
de euros (desde 700 millones de euros en 2019)”, afirma Martínez
Brioso.
Para el sector
logístico se prevé que la demanda permanecerá activa
este ejercicio por el constante crecimiento económico y por la penetración
del comercio electrónico, que seguirá aumentando en toda
España no sólo en el ámbito urbano, sino también
se extenderá hacia áreas rurales. Los niveles de contratación
de superficie logística en 2020 serán similares a los del
año anterior. Por el lado de la oferta, seguirá la construcción
de nuevos proyectos debido a la escasez de producto de calidad. En la Zona
Centro hay alrededor de 570.000 m2 de superficie en construcción
que se incorporarán al parque logístico a lo largo de 2020,
mientras que en Cataluña se sumarán otros 90.000 m2.
En cuanto al
sector hotelero, tras varios ejercicios de intenso crecimiento, en los
que se han ido superando récords en todos los indicadores, 2020
vendrá marcado por una vuelta a la normalidad turística y
hotelera y marcará el inicio de una nueva etapa. “Desde el punto
de vista de la inversión, si bien asistiremos al final de un ciclo
y el comienzo de otro, el sector hotelero español continuará
siendo uno de los principales destinos del capital inversor”, explica Ramírez-Escudero,
que matiza que las oportunidades serán más escasas que en
años anteriores. Entre los factores específicos que favorecerán
la actividad transaccional en España se encuentran el elevado interés
de los mercados urbanos (a diferencia de años anteriores) y la posibilidad
de adquirir portfolios core.
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