| La calificación
urbanística del suelo de vivienda de protección pública,
de carácter genérico o específico, que establezca
el planeamiento urbanístico vincula en los mismos términos
la calificación de vivienda con protección oficial.
Asimismo,
se matiza que el planeamiento urbanístico
general de nueva implantación, sin
perjuicio del cumplimiento de los estándares
de reserva mínima destinada a viviendas
de protección pública que establece la legislación
urbanística, tiene que garantizar y justificar que no se reduce
en el conjunto del plan el total de techo calificado de vivienda de protección
pública por el planeamiento anterior, a menos que se justifique
adecuadamente en la memoria social que se han producido cambios estructurales
en la demanda de vivienda que permitan reconsiderar las calificaciones
con esta destinación y, en los municipios incluidos en un área
de demanda residencial fuerte y acreditada,
que se cumple el objetivo de solidaridad
urbana. Esta última posibilidad tiene carácter
excepcional y siempre se tiene que respetar la duración de la sujeción
al régimen jurídico de protección establecida en la
calificación de las viviendas con protección oficial
que estén edificadas.
Las modificaciones
puntuales del planeamiento urbanístico general que afecten a la
calificación urbanística del suelo de vivienda de protección
pública y que comporten la reducción del techo con
esta destinación tienen carácter excepcional y se deben justificar
adecuadamente, sea por la necesidad de creación de sistemas
urbanísticos de titularidad pública, sea por los cambios
estructurales producidos en la demanda de
vivienda. En este último caso, si
se trata de un municipio incluido en un área
de demanda residencial fuerte y acreditada, se debe justificar que
se cumple el objetivo de solidaridad
urbana. En todo caso, estas modificaciones
tienen que respetar la duración de la sujeción
al régimen jurídico de protección establecida en la
calificación de las viviendas con protección oficial
que estén edificadas.
Plan Territorial
Sectorial de Vivienda (PTSV).
Adicionalmente,
el Gobierno de Cataluña aprobará, en el plazo de un (1) año,
el Plan Territorial Sectorial de Vivienda (PTSV), en el que se incrementarán
los porcentajes mínimos de estándares de reserva de suelo
destinado a Viviendas de Protección Oficial de la siguiente manera:
(i) una reserva del 50% de la edificación que se califique para
el uso residencial de nueva implantación en suelo urbanizable delimitado;
y (ii) una reserva del 40% en suelos urbanos no consolidados, con posibilidad
de reducirse a un 30% para los casos en los que no se pueda asegurar la
viabilidad económica financiera. Al menos la mitad de estas reservas
deben ser utilizadas para implementar la vivienda de protección
pública en régimen de alquiler.
Porcentajes
especiales para los municipios del Área Metropolitana de Barcelona
La reserva
mínima será del 40% en los suelos urbanizables delimitados
y del 40% de los sectores de suelos urbanos no consolidados, con el fin
de transformar los usos principales en usos residenciales. Los porcentajes
referidos podrán reducirse a un 30% para los casos en que no se
pueda asegurar la viabilidad económica financiera. Al menos la mitad
de estas reservas deben ser utilizadas para implementar la vivienda de
protección pública en régimen de alquiler.
Para aquellos
municipios con áreas de demanda residencial fuerte y acreditada,
el DL 17/2019 incluye varias medidas para incrementar el patrimonio público
de suelo y vivienda social. Entre otros:
-
La inscripción
obligatoria de estos municipios en un inventario de bienes separado, actualizado
permanentemente y que debe ser enviado anualmente al Registro de planeamiento
urbanístico de Cataluña;
-
El suelo urbano
también podrá destinarse a fines de vivienda social aunque
el planeamiento urbanístico no lo prevea expresamente.
-
El Gobierno de
Cataluña podrá definir, en cualquier tipo de terreno, las
áreas para adquirir bienes y derechos determinados comprendidos
en estas con el fin de integrarlos en el patrimonio público de suelo
y de vivienda.
-
La Administración
catalana tiene un derecho de tanteo sobre cualquier transmisión
onerosa de: (a) suelos de propiedad privada reservados a Vivienda de Protección
Oficial por el planeamiento urbanístico y; (b) las viviendas arrendadas
cuando, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos,
se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen
parte del mismo inmueble.
La Administración
catalana dispondrá de un plazo de dos (2) meses, a partir de la
comunicación de la transmisión prevista de la propiedad,
para ejercer su derecho de tanteo. En caso de que la Administración
catalana no ejerciera su derecho en el mencionado plazo, la transmisión
deberá realizarse en los cuatro (4) meses siguientes.
Expropiaciones
forzosas por razón de vivienda pública.
Se modifica
el art. 110 del texto refundido de la Ley de Urbanismo en referencia a
la expropiación forzosa por razones urbanísticas, estableciendo
que puede tener lugar para la adquisición de terrenos comprendidos
en áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda
y para la adquisición de terrenos
destinados a vivienda de protección
pública, si lo determina el planeamiento.
Se derogan
los arts. 161 y 162, dedicados al proyecto de delimitación para
la adquisición por expropiación de reservas de suelo
para el patrimonio público de suelo y Finalidades específicas
para los terrenos expropiados. También se suprime el Capítulo
II del Título V del texto refundido de la Ley de Urbanismo
(Reservas de terrenos de posible adquisición).
Uno de los
principales cambios del DL 17/2019 es la facultad de la Administración
catalana de expropiar, no sólo el uso temporal sino también
la propiedad. Dicha expropiación podrá justificarse por incumplimientos
de la función social de la vivienda.
Los activos
sujetos a expropiación por un incumplimiento de la función
social son: (i) viviendas situadas en áreas de demanda residencial
fuerte y acreditada o en áreas específicamente elegidas por
el Gobierno catalán y (ii) viviendas inscritas o susceptibles de
ser inscritas en el Registro o adquiridas de titulares de viviendas inscritas
en el Registro (incluso si el propietario actual es un fondo de titulización
o si la adquisición se ha realizado mediante la transmisión
de acciones o participaciones de sociedades mercantiles).
Para iniciar
un procedimiento de expropiación por incumplimiento de la función
social de la vivienda, la Administración catalana deberá
notificar previamente a los propietarios para que puedan ocupar la vivienda
en el plazo de un (1) mes. En caso contrario, el valor del derecho de propiedad
se verá reducido en un 50% y la diferencia se asignará a
la Administración expropiante.
Patrimonio
municipal de suelo y de vivienda
Se introducen
cambios menores de redacción en los apartados 4 y 5 del art. 164
y se modifica el apartado 6, estableciendo que los municipios incluidos
en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada tienen
que aprobar anualmente el inventario de los bienes y los derechos que
integran el patrimonio municipal de suelo y de vivienda, así como
el balance de situación de este patrimonio, y enviarlos al
Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña para su
inscripción.
Áreas
destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda.
Se modifica
también el art. 172 que regula las áreas destinadas al patrimonio
público de suelo y de vivienda. De acuerdo
con la nueva redacción, se pueden delimitar, en cualquier
clase de suelo, áreas para adquirir bienes y derechos determinados
comprendidos en estas con el fin de integrarlos en el patrimonio
público de suelo y de vivienda para cualquiera de las finalidades
que prevé el art. 160.5. En suelo urbano, entre otras finalidades,
estas áreas pueden comprender terrenos destinados
al uso de vivienda con la finalidad
de construir viviendas de protección
pública o de destinar las que
se construyan a este régimen de
protección, aunque el planeamiento urbanístico
no reserve específicamente al régimen de protección
pública el uso de vivienda a que las destina.
El proyecto
de delimitación de las áreas, aprobado separadamente o como
aparte de un plan urbanístico.
El proyecto
de delimitación de las áreas, aprobado separadamente o como
aparte de un plan urbanístico, tiene que especificar la finalidad
concreta que justifique la adquisición de bienes y derechos
y establecer: a) el sistema de adquisición
mediante la expropiación forzosa o
en ejercicio del derecho de tanteo
que se constituya respecto de las transmisiones
onerosas, incluidas las que se llevan a cabo mediante la adquisición
de acciones o participaciones sociales a cambio de la aportación
de la titularidad del inmueble afectado; b) el plazo máximo para
iniciar el procedimiento de expropiación, que no puede ser
superior a seis años, o la duración máxima del
derecho real de tanteo, que no puede ser superior a doce años; y
c) la relación de bienes y derechos afectados
por la expropiación forzosa o, en
el caso del derecho de tanteo, la
identificación de los terrenos y edificios que forman parte del
área con indicación de las calles, polígonos,
sectores o parajes afectados. Cuando la delimitación del área
a efectos del derecho de tanteo afecte a todo el término municipal
o a una clase o categoría de suelo, se tiene que prever en
el planeamiento general.
Son administraciones
competentes para aprobar separadamente los proyectos de delimitación
de áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda
las que lo sean para constituir este patrimonio.
Son trámites
esenciales del procedimiento de aprobación de los proyectos de delimitación
de áreas destinadas al patrimonio público del suelo
y de vivienda el de información pública y, en el caso
de expropiación forzosa, el de audiencia de los titulares de los
bienes y derechos afectados.
Derecho
de tanteo a favor de la Generalidad
La constitución
del derecho real de tanteo a que hace referencia el art. 172 se puede inscribir
en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación
en la materia.
También
se modifica el art. 173 y se establece que la Administración de
la Generalidad tiene el derecho de tanteo sobre las transmisiones
onerosas que afecten a los bienes siguientes: a) los suelos
de titularidad privada reservados al uso
de vivienda de protección pública
por el planeamiento urbanístico; b)
las viviendas arrendadas cuando, de acuerdo
con la legislación sobre arrendamientos urbanos,
se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que
formen parte del mismo inmueble.
Este derecho
de tanteo se puede ejercer mediante el Instituto Catalán del Suelo
en el supuesto de la letra a), y mediante el departamento competente
en materia de vivienda, o las entidades de derecho público
con personalidad jurídica propia competentes en materia de vivienda,
en el supuesto de la letra b).
En relación
con este artículo, en la DA 16ª del texto refundido de la Ley
de Urbanismo se añade un segundo apartado en virtud del cual
el Ayuntamiento de Barcelona tiene también los derechos de
tanteo y retracto del art. 173.1 respecto de los bienes situados en el
municipio de Barcelona.
Asimismo, se
renueva el contenido del art. 174 que desarrolla esta regulación
y establece que este derecho de tanteo comporta la obligación
de quien quiere enajenar onerosamente el bien afectado de comunicar
a la Administración titular del derecho las condiciones de transmisión
del bien. El ejercicio del derecho de tanteo implica que la Administración
o los beneficiarios adquieren el bien en las condiciones comunicadas.
Pueden ser
beneficiarios del derecho de tanteo: a) el Instituto Catalán del
Suelo, cuando se trate de terrenos destinados al uso de vivienda;
b) los ayuntamientos; c) los promotores sociales y los otros sujetos
a que hacen referencia, respectivamente, los arts. 51 y 87.3 de la Ley
18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda; d) los ocupantes
legales de la vivienda objeto del ejercicio del derecho de tanteo
o de cualquier otra vivienda del inmueble donde se ubique esta, siempre
que cumplan las condiciones de acceso al Registro
de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial.
El ejercicio
del derecho de tanteo puede dar lugar a la adquisición del bien
conjuntamente por la Administración titular y por cualquiera
de los posibles beneficiarios.
El derecho
de tanteo caduca si, a partir de la comunicación a que hace referencia
el apartado 1 del art. 174, la Administración no lo ejerce
en el plazo de dos meses. Cuando la Administración requiera
a los tenedores para inspeccionar el estado de conservación de un
edificio afectado o a los propietarios para aportar información
sobre los ocupantes y sus títulos, el plazo mencionado queda
suspendido entre la notificación del requerimiento y la práctica
de la actuación inspectora o la recepción de la documentación,
sin que la suspensión del plazo pueda ser superior a quince
días si la actuación se practica
más allá de este plazo por
causas imputables sólo a la Administración.
Si la Administración ejerce el derecho
de tanteo, el plazo para formalizar
la adquisición del bien afectado es de tres meses contadores
desde la notificación correspondiente a la persona transmisora.
Cuando la Administración no ejerce el derecho de tanteo, el efecto
de la comunicación decae si transcurren seis meses desde que
se efectuó sin que se produzca la transmisión del bien.
La transmisión
del bien afectado sin cumplir la obligación de comunicación
o, cumplida esta, antes de que caduque el
derecho de tanteo o en condiciones
menos onerosas a las comunicadas, implica el derecho
de retracto. El plazo para ejercer este derecho es de tres meses
a partir de la inscripción de la transmisión en el Registro
de la Propiedad o del momento en que la Administración
tenga conocimiento de la enajenación.
El ejercicio del derecho de retracto
implica que la Administración o la beneficiaria adquieren el bien
afectado por el mismo precio y en las mismas condiciones que lo hizo
el adquirente.
No obstante
lo que se establece sobre la comunicación y el ejercicio de los
derechos de tanteo y de retracto, es aplicable a estos efectos la
legislación sobre arrendamientos urbanos.
Si, con relación
a la misma transmisión de un bien, proceden varios derechos de tanteo
a favor de administraciones diferentes, la
parte transmisora puede comunicar las condiciones
de la transmisión a cualquiera de
ellas indistintamente. La Administración
receptora de la comunicación queda obligada a
enviarla al resto de administraciones implicadas a efectos de coordinar
su actuación en el ejercicio del derecho de tanteo. Son preferentes
los derechos de tanteo a que hace referencia el art. 173 sobre el
derecho de tanteo a que hace referencia el art. 172.
Medidas
para incrementar el parque de alojamientos dotacionales
Se suprime
el apartado 3 del art. 34 del texto refundido de la Ley de Urbanismo sobre
las reservas de terrenos destinados a viviendas dotacionales públicas.
Se modifica
el apartado 5 del art. 34 para incluir el alojamiento dotacional entre
los equipamientos comunitarios del sistema urbanístico
y se matiza que a este efecto,
es equipamiento de alojamiento dotacional el que se destina
a satisfacer las necesidades temporales de habitación de
las personas, en régimen de uso
compartido de todos o una parte de
los elementos del alojamiento con otros usuarios, o en
régimen de uso privativo de una vivienda completa, en razón
de: a) dificultad de emancipación; b) requerimientos de acogimiento,
de asistencia sanitaria o de asistencia social; c) trabajo o estudio;
d) afectación por una actuación urbanística.
Se añade
un nuevo art. 5 ter, según el
cual para que los particulares puedan
promover un equipamiento de alojamiento dotacional
en terrenos calificados de sistema urbanístico
de equipamientos comunitarios, se requiere: a) que esta Ley o el
planeamiento urbanístico no exijan la titularidad pública
del equipamiento; b) que el planeamiento urbanístico general determine
para el conjunto del municipio los ámbitos en que se pueden
situar los equipamientos de alojamiento dotacional de iniciativa
privada y la cantidad máxima de suelo que se puede destinar; c)
que, a efectos de acreditar el interés público o social
del alojamiento dotacional, concierten con una Administración
competente en materia de vivienda como mínimo: 1°. Los colectivos
concretos de personas a que se destina; 2°. Los criterios de
selección de los usuarios, el régimen de uso temporal
o rotatorio del alojamiento y el baremo de precios que los usuarios tienen
que satisfacer como máximo; 3°. Las
características fundamentales del alojamiento,
incluidos los servicios comunes o asistenciales de que
tiene que disponer; 4°. La constitución e inscripción
al Registro de la Propiedad del derecho de tanteo y retracto a favor
de la Administración que formaliza el concierto sobre el suelo
y la edificación destinados al equipamiento, por tiempo indefinido
para la primera transmisión onerosa y por diez años
en segundas y ulteriores transmisiones onerosas; d) que el plan especial
urbanístico que corresponde elaborar para desarrollar el equipamiento
de alojamiento dotacional de iniciativa privada justifique el interés
público o social y la idoneidad de la localización
y, con carácter normativo, contenga
los aspectos esenciales del alojamiento concertados
con la Administración, así como
la prohibición de dividir horizontalmente
la edificación afectada.
También
se modifica el apartado 5 del art. 57 del texto refundido de la Ley de
Urbanismo que establece que los alojamientos
dotacionales integrados en el sistema urbanístico
de equipamientos comunitarios no computan como techo residencial
a efectos del cumplimiento de los estándares de
reserva mínima siguientes: a) de vivienda
de protección pública, en los
términos regulados en el apartado 3 de este artículo y el
apartado 3 de la DT 3ª; b) de sistemas urbanísticos
de espacios libres públicos y de
equipamientos comunitarios, en los términos
regulados en los arts. 58.1.f), 5 y 7, 65.3 y 5, 70.7 y 8 y 100.
Se deroga
la letra g) del apartado 1 del
art. 58 que hacía referencia a
que los planes de ordenación urbanística
municipal pueden definir el sistema urbanístico de viviendas dotacionales
públicas y prever reservas de este tipo en los términos indicados.
También se modifica la letra b) del apartado 3 del art. 65,
para suprimir la referencia a la posibilidad del art. 58.1.g).
Se modifica
la letra b) del apartado 2 bis del art. 97 del texto refundido de la Ley
de Urbanismo, referente a las modificaciones
relativas a sistemas urbanísticos, que
reza que no se puede reducir, en un ámbito
de actuación urbanística, la superficie de los suelos calificados
de sistema de espacios libres públicos
o de sistema de equipamientos públicos
en cumplimiento de los estándares mínimos
legales.
Asimismo, se
modifica el apartado 2 de la DA 2ª del texto refundido de la Ley de
Urbanismo del que se suprime la última frase que establecía
que no tienen la consideración de actuaciones de transformación
urbanística aquellas que tienen por objeto la calificación
de suelo con destino a vivienda dotacional pública la cual,
por su condición de sistema urbanístico de titularidad pública,
no requiere incrementar las reservas para
zonas verdes, espacios libres y equipamientos
públicos ni está sujeta al deber de cesión de suelo
con aprovechamiento.
Se añade
una nueva DT 20ª al texto refundido de la Ley de Urbanismo, en relación
con los equipamientos de alojamiento dotacional de iniciativa privada.
De acuerdo con la nueva DT, al efecto que establece
el art. 34.5 ter.b), mientras el planeamiento
urbanístico general no determine los ámbitos
en que se pueden situar los equipamientos de alojamiento dotacional de
iniciativa privada, los particulares pueden promover un equipamiento de
alojamiento dotacional en terrenos calificados de sistema urbanístico
de equipamientos comunitarios siempre que se cumpla el
resto de requisitos que se establecen
y que, en el plan especial urbanístico
que desarrolle el equipamiento, se justifique la idoneidad de la
propuesta con relación a las reservas de suelo disponibles
en el barrio para la implantación de nuevos equipamientos comunitarios
y a la existencia de otros alojamientos dotacionales en el mismo
ámbito.
Medidas
para incrementar el parque público de viviendas de protección
pública de alquiler
Se derogan
los apartados 2 y 3 del art. 43 del texto refundido de la Ley de Urbanismo,
en relación con el deber de cesión de suelo con aprovechamiento
en suelo urbano no consolidado, y los apartado 2 y 3 del art. 45
de la misma Ley, referentes al deber adicional de los propietarios de
suelo urbanizable delimitado.
Se modifica
el título del art. 46 del texto refundido de la Ley de Urbanismo
(que queda redactado de la manera siguiente:
“Condiciones de la cesión de suelo
con aprovechamiento, reglas de emplazamiento y
destinación”) y se añaden cuatro apartados nuevos al art.
46. Así, corresponde a la Administración actuante fijar
el emplazamiento del suelo con aprovechamiento urbanístico
de cesión obligatoria y gratuita en el proceso de reparcelación
de conformidad con las reglas siguientes: a) cuando el suelo de cesión
obligatoria, en razón de los usos del ámbito, no se pueda
destinar a la construcción de viviendas de protección pública,
se puede sustituir esta cesión por la de otros
terrenos equivalentes fuera del ámbito
de la actuación si estos terrenos
están destinados a viviendas de
protección pública; b) cuando, de
acuerdo con el objeto del plan urbanístico,
no haya alternativas de ordenación razonables que permitan materializar
la cesión de suelo obligatoria en
una o varias parcelas de resultado
que se puedan adjudicar individualmente a la Administración
competente, se puede sustituir esta cesión por la de otros
terrenos equivalentes fuera del ámbito la actuación o, subsidiariamente,
por su equivalente en techo edificado o en metálico para destinarlo
a conservar, administrar o ampliar el patrimonio público de
suelo y de vivienda; c) en las actuaciones urbanísticas con reserva
de suelo destinado a viviendas de protección pública,
el suelo con aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria
se tiene que emplazar sobre la reserva
mencionada, con la obligación de la
Administración adjudicataria de construir
las viviendas de protección pública
en los plazos exigidos. Sin embargo,
el emplazamiento sobre la reserva mencionada
ha ser parcial [sic] cuando la Administración
adjudicataria no disponga de recursos económicos suficientes para
construir las viviendas, con la finalidad de poder hacerlo con los
ingresos que obtenga por la enajenación del suelo de cesión
obligatoria emplazado fuera de la reserva o con la sustitución de
la obligación de ceder este suelo fuera de la reserva por
su equivalente en techo ya construido de las viviendas mencionadas.
Si procede, la parte de la cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico
que recaiga sobre suelos que no forman parte de la reserva para viviendas
de protección pública se integra en el patrimonio público
de suelo y de vivienda con la expresa finalidad de destinar los ingresos
obtenidos para su enajenación a la construcción de las mencionadas
viviendas en los suelos de reserva cedidos.
Los terrenos
cedidos a que hace referencia la letra c) del apartado anterior que estén
destinados al uso de vivienda de protección pública
tienen que permanecer en el patrimonio público de suelo y
de vivienda de la Administración adjudicataria mientras el planeamiento
urbanístico mantenga esta destinación,
sin perjuicio de poder constituir un
derecho real de superficie sobre estos
terrenos. No obstante, la Administración
titular de estos terrenos puede enajenarlos
excepcionalmente en los supuestos siguientes: a) para transmitirlos a otra
Administración titular de bienes y derechos del patrimonio
público de suelo y de vivienda; b) para permutarlos por otros
terrenos equivalentes con la misma destinación
que se tengan que integrar en el
patrimonio público de suelo y de
vivienda; c) cuando sea necesario destinarlos
a viviendas para el realojamiento de los afectados
por la actuación urbanística en régimen de propiedad
privada. Se tienen que destinar al régimen de alquiler las
viviendas de protección pública construidas sobre los
terrenos de titularidad pública anteriormente mencionados.
A efectos de
calcular la cesión de suelo con aprovechamiento del ámbito
de actuación en el caso de las actuaciones urbanísticas,
hay que tener en cuenta que el aprovechamiento urbanístico de
los terrenos afectados se corresponde con el mejor uso que asigne el planeamiento
urbanístico en la reserva de viviendas de protección
pública. Es decir, cuando se trate de una calificación de
vivienda de protección pública genérica, se tiene
que valorar según el mejor uso que permita con independencia
de la obligación de la Administración adjudicataria de destinar
las viviendas al régimen de alquiler.
Medidas
en materia de reservas para vivienda de protección pública
Se modifica
la primera frase del párrafo primero del apartado 3 del art. 57
que ahora establece que los planes de ordenación urbanística
municipal y sus modificaciones y revisiones tienen que reservar
para la construcción de viviendas
de protección pública suelo suficiente
para el cumplimiento de los objetivos
definidos en la memoria social y, como
mínimo, el suelo correspondiente al 30 por
ciento del techo que se califique para el uso residencial
de nueva implantación, destinados a venta, alquiler o a otras
formas de cesión de uso.
También
se modifican los apartados 6 y 7
del art. 57, de forma que las
reservas para la construcción de viviendas
de protección pública se tienen
que emplazar evitando la concentración excesiva
de este tipo de viviendas con el fin de favorecer la cohesión social
y evitar la segregación territorial de los ciudadanos en razón
de su nivel de renta. Estas reservas tienen que atender a la diversidad
de demanda de viviendas de diferentes dimensiones. El plan tiene
que determinar la localización de
estas reservas mediante la calificación
de suelo de vivienda de protección pública en
suelo urbano consolidado, o no consolidado no incluido en sectores
de planeamiento derivado. En sectores en suelo urbano no consolidado o
urbanizable delimitado, el plan tiene que determinar el porcentaje
de techo que el planeamiento derivado debe destinar a las reservas
mencionadas. El planeamiento tiene que establecer los plazos para
iniciar y para acabar la construcción de las viviendas.
La calificación
del suelo que establezca el Plan de
ordenación urbanística municipal o
su planeamiento derivado para localizar las reservas a
que hace referencia el apartado anterior puede
prever la destinación total o parcial de la edificación en
viviendas de protección pública. Esta destinación
afecta tanto a los edificios plurifamiliares
de nueva construcción, aunque conserven
algún elemento arquitectónico de
una edificación anterior, como a los
edificios plurifamiliares existentes en que
se pretenda llevar a cabo obras generales
de acondicionamiento, conservación, mejora o ampliación,
cuando estas actuaciones edificatorias tengan como objetivo alojar
mayoritariamente nuevos residentes en las viviendas resultantes. En
el caso de destinación parcial, si la calificación urbanística
no concreta las unidades de vivienda sobre las cuales recae, el otorgamiento
de la licencia de obras queda condicionado a la obtención
de la calificación provisional de las viviendas con protección
oficial y la primera ocupación de la edificación a
la obtención de la calificación definitiva.
Se añade
un nuevo apartado 8 al art. 57
que queda redactado de la siguiente
forma: “La calificación del suelo
de vivienda de protección pública
que establezca el planeamiento urbanístico
tiene que concretar si se destina a la calificación genérica
que permite el acceso a la vivienda en régimen
de propiedad, arrendamiento u otro régimen
de cesión del uso sin transmisión
de la propiedad o a la calificación específica que permite
sólo el acceso en régimen de arrendamiento. Es aplicable
si ocurre lo que establece el art. 57 bis en los suelos destinados
a vivienda de protección pública.
La calificación
de vivienda de protección pública genérica o específica
se tiene que hacer constar en los proyectos de reparcelación,
en las declaraciones de obra nueva y en las constituciones y modificaciones
del régimen de propiedad horizontal a efectos de inscripción
en el Registro de la Propiedad”.
Se añade
un nuevo art. 2 bis al art. 100 del texto refundido de la Ley de Urbanismo,
de acuerdo con el cual en suelo urbano consolidado, la modificación
del planeamiento que, sin incrementar la edificabilidad,
comporta la destinación parcial de
la edificación de suelos residenciales
plurifamiliares a viviendas de protección pública de conformidad
con el art. 57.7 se sujeta a los requisitos siguientes:
a) no puede afectar a los solares
adjudicados en un procedimiento de reparto
equitativo de beneficios y cargas entre
los propietarios afectados mientras no haya
transcurrido el plazo para instruirlos establecido por el planeamiento
previamente ejecutado o, si este no lo estableció,
tres años desde que adquirieron la
condición legal mencionada; b) el
parámetro urbanístico de la zona que regula la densidad del
uso residencial sólo se aplica en la parte del
techo que no se destina a vivienda
de protección pública. El número
máximo de viviendas de protección pública
es el resultado de aplicar al techo construido con esta destinación
la ratio de 70 m2 por vivienda.
Régimen
especial aplicable a los municipios integrados en el área
metropolitana de Barcelona
En la Disposición
adicional 6ª del DL se establece el régimen especial aplicable
a los municipios integrados en el área metropolitana de Barcelona
en materia de reservas de vivienda de protección pública
en las siguientes líneas:
-
Cuando el planeamiento
urbanístico de los municipios integrados en el ámbito territorial
del área metropolitana de Barcelona deban
establecer reservas de vivienda de protección
pública de conformidad con el art. 57.3 y la DT 3ª
del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Urbanismo, son exigibles los porcentajes
mínimos del techo que se califique para el uso residencial
de nueva implantación siguientes: a) el 40 por ciento
en suelo urbanizable delimitado; b) el
40 por ciento en sectores de suelo
urbano no consolidado que tengan por
objeto la transformación global de
los usos principales al uso residencial.
Estos porcentajes se pueden reducir hasta el 30 por ciento cuando no se
pueda garantizar la viabilidad económico financiera de las
actuaciones.
-
La mitad como
mínimo de estas reservas de vivienda de protección
pública debe destinarse específicamente el régimen
de alquiler.
-
El régimen
especial que establece esta disposición
es aplicable al planeamiento urbanístico
general de los municipios afectados y a sus revisiones y modificaciones,
así como a los planes urbanísticos derivados y sus
modificaciones, que se aprueben inicialmente en plazo de 45 días
hábiles contados desde la entrada en vigor del DL.
Medida
para incrementar el parque privado de viviendas de alquiler. Reservas de
suelo en el planeamiento.
Se añade
un nuevo art. 57 bis que permite que los planes de ordenación urbanística
municipal y el planeamiento derivado, de acuerdo con la memoria social
y teniendo en cuenta las líneas de actuación
de los planes locales de vivienda,
puedan reservar suelo para la construcción
de edificios de viviendas por pisos
sin posibilidad de dividirlos horizontalmente,
destinados exclusivamente a la cesión
del uso de cada piso o local
susceptible de aprovechamiento independiente a terceras
personas. La condición de indivisibilidad se tiene que hacer constar
en los proyectos de reparcelación y en las licencias de edificación.
Medida para
facilitar la ejecución de actuaciones de rehabilitación edificatoria
en el medio urbano
Se añade
una nueva DA 5ª al texto refundido de la Ley de Urbanismo que regula
la rehabilitación edificatoria en el medio urbano con la siguiente
redacción:
“1.
Son actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano
las que tienen por objeto ejecutar obras de intervención sobre
edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes para conservarlos
en las condiciones exigidas por las leyes para que sirvan de apoyo al uso
correspondiente, para obtener mejoras de interés general por motivos
turísticos o culturales o para mejorar la calidad y la sostenibilidad
del medio urbano, siempre que requieran la elaboración de
un proyecto técnico de acuerdo con
la legislación de ordenación de
la edificación. Estas actuaciones pueden comportar
el derribo de un edificio y la sustitución por otro de nueva planta
en algunos de los supuestos siguientes:
a) cuando el edificio amenace ruina;
b) cuando el planeamiento urbanístico someta la
edificación a derribo por la necesidad de renovar el parque
edificado obsoleto o inadecuado al entorno
y la sustitución del edificio comporte
significativamente la materialización de un mejor aprovechamiento
urbanístico respecto a lo que se pretenda derribar.
2. Las
personas propietarias de los edificios afectados
por una actuación de rehabilitación
edificatoria están obligadas a: a) participar en la ejecución
de la actuación en un régimen de distribución
equitativa entre los afectados de las cargas y, si procede, de los beneficios
de la actuación; b) consentir las obras de intervención
sobre el edificio, sus instalaciones y los espacios comunes, incluida
la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración
de la estructura o fábrica del edificio
o de las cosas comunes y, si
procede, la constitución de complejos
inmobiliarios de carácter urbanístico; c) costear las obras
de rehabilitación hasta el límite del deber legal de
conservación de las edificaciones que establece la legislación
en materia de suelo y rehabilitación urbana,
sin perjuicio de que las personas propietarias
afectadas puedan repercutir legal o contractualmente
el coste soportado por las obras de
rehabilitación a los titulares del derecho de
uso del edificio; d) garantizar el derecho de realojamiento y, si procede,
de retorno de los ocupantes legales de las viviendas, que constituyan su
residencia habitual, que tengan que ser desalojadas; e) indemnizar
a los titulares de los derechos sobre las edificaciones que se tengan
que derribar, otros que las personas propietarias de los edificios que
amenacen ruina, y sobre los elementos
privativos de los edificios sujetos al
régimen de la propiedad horizontal que se
tengan que ocupar para constituir elementos comunes.
La administración
urbanística actuante puede acordar la
iniciativa pública para delimitar y
gestionar las actuaciones de rehabilitación edificatoria de oficio
o a petición de los propietarios afectados u otros sujetos
legitimados. En este caso, corresponde a la administración mencionada
gestionar la ejecución directamente, o
indirectamente según alguna de las
modalidades admitidas por la legislación de contratos del
sector público. Los propietarios y los otros sujetos legitimados
pueden ejercer la iniciativa para gestionar las actuaciones y pueden suscribir
con la Administración los convenios para
llevarlas a cabo. Asimismo, la Administración
urbanística actuante puede acordar con
la delimitación de la actuación
o posteriormente, siguiendo la tramitación
que prevé el artículo 119, que la gestión de iniciativa
pública o privada se efectúe mediante alguno de los
sistemas de actuación urbanística que prevé el título
cuarto y, en este caso, son de aplicación
las normas de este título que
correspondan en función de las características
de la actuación.
Las actuaciones
de rehabilitación edificatoria tienen que ser delimitadas mediante
alguno de los instrumentos siguientes: a)
el planeamiento urbanístico; b) la
declaración de áreas de conservación
y rehabilitación a que hace referencia el artículo 36 de
la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda; c)
el procedimiento de tramitación de los instrumentos de gestión
urbanística a que hace referencia el artículo 119.
En caso
de que la declaración de área
de conservación y rehabilitación
no concrete las diversas actuaciones de rehabilitación
edificatoria que comprende, estas se pueden delimitar mediante
el planeamiento urbanístico o por el procedimiento de tramitación
de los instrumentos de gestión urbanística a que hace
referencia el artículo 119.
El proyecto
de delimitación de las actuaciones
de rehabilitación edificatoria tiene que
incorporar una memoria justificativa, la evaluación económica
de la actuación y la representación gráfica
del ámbito que comprende, el cual puede ser discontinuo y referirse
a una única finca o incluir un conjunto de fincas cuando los
beneficios y las cargas sean comunes a todas ellas.
La autorización
del proyecto de las obras de rehabilitación requiere la audiencia
previa de las personas interesadas y puede
comportar la autorización para ocupar,
mientras subsista la edificación, suelos reservados
a sistemas urbanísticos o terrenos privados inedificables en los
supuestos a que hace referencia el artículo 9 bis.
El proyecto
de distribución de los beneficios y cargas de la actuación
se rige, con respecto a los aspectos formales y sustantivos, por
las normas que regulan los proyectos de reparcelación que
les puedan ser aplicables en razón
de las características de la actuación,
con las particularidades siguientes en caso de edificios en
propiedad horizontal: a) los costes derivados de la actuación
y los beneficios imputables a ella,
incluidas las ayudas públicas de carácter
colectivo, y los demás ingresos vinculados
de esta naturaleza, se tienen que repartir
en proporción a la cuota respectiva de participación
en la comunidad de propietarios; b) en caso de que la actuación
comporte la ampliación del edificio para construir nuevos pisos
o locales, la adjudicación del dominio sobre los nuevos elementos
privativos se puede hacer:
1º.
Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago
de los gastos urbanísticos con el producto obtenido
por su venta a terceros, a favor de la Administración o de la comunidad
de propietarios promotora de la actuación
o de los propietarios en proporción
a su cuota de participación en la comunidad.
En este último supuesto, la promotora queda facultada a título
de fiduciaria para vender los elementos privativos mencionados.
2º.
Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago en especie, total
o parcial, de las obras de rehabilitación, a favor de la constructora
que las ejecute.
En caso de que
una actuación de transformación urbanística en suelo
urbano comprenda actuaciones de rehabilitación
edificatoria, los proyectos de obras de
rehabilitación y de distribución de beneficios
y cargas pueden ser aprobados separadamente de acuerdo con lo que
prevé esta disposición, sin perjuicio del cumplimiento, por
parte de los propietarios del resto de deberes inherentes a la actuación
de transformación urbanística.
Cuando la ejecución
de obras de rehabilitación edificatoria requiera la desocupación
de las viviendas afectadas, así como
en caso de obras de derribo de
un edificio de viviendas, es condición
necesaria para otorgar el título administrativo
que habilite para ejecutar las obras
mencionadas que la persona promotora, conjuntamente
con la solicitud del título, aporte
el programa para hacer efectivos los derechos legales de alojamiento
provisional y de retorno de los ocupantes legales de las viviendas
que constituyan la residencia habitual, a ejercer ante la propiedad
del edificio”.
Artículos
del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo
1/2010, de 3 de agosto modificados por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de
diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda
Capítulo
2
Modificaciones
Artículo
10 Medidas para incrementar el patrimonio público de suelo y de
vivienda con destino a viviendas de protección pública y
hacer más transparente su gestión
10.1 Se
modifica la letra c del apartado 1 del artículo 110 del texto refundido
de la Ley de urbanismo, que queda redactada de la manera siguiente:
«c)
Para la adquisición de terrenos comprendidos en áreas destinadas
al patrimonio público de suelo y de vivienda y para la adquisición
de terrenos destinados a vivienda de protección pública,
si lo determina el planeamiento.»
10.2 Se
deroga el capítulo II del título quinto del texto refundido
de la Ley de urbanismo.
10.3 Se
derogan los artículos 161 y 162 del texto refundido de la Ley de
urbanismo.
10.4 Se
añaden tres apartados nuevos, el 4, el 5 y el 6, al artículo
164 del texto refundido de la Ley de urbanismo, con la redacción
siguiente:
«4.
Las administraciones competentes para gestionar el patrimonio municipal
de suelo y de vivienda tienen que inventariar separadamente de otros bienes
y derechos patrimoniales los que integren este patrimonio. Entre otros
datos necesarios para gestionar los bienes y los derechos del patrimonio
municipal de suelo y de vivienda, tienen que constar en este inventario
los relativos a:
a) La identificación
precisa.
b) El título
y el precio de adquisición.
c) La situación
jurídica y urbanística.
d) El uso
a que se dedican efectivamente.
e) Las
operaciones que tengan que ser anotadas en el instrumento de contabilidad
pública correspondiente.
f) Su vinculación,
si procede, a las expresas finalidades que prevén los artículos
46.2 c y 46.4 en materia de viviendas de protección pública.
5. El inventario
y el balance de situación del patrimonio municipal de suelo y de
vivienda se tiene que actualizar permanentemente. No se puede enajenar
ningún bien o derecho del patrimonio municipal de suelo y de vivienda
si no está inventariado adecuadamente y, si procede, el inventario
inscrito en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña.
6. Los municipios
incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada
tienen que aprobar anualmente el inventario de los bienes y los derechos
que integran el patrimonio municipal de suelo y de vivienda, así
como el balance de situación de este patrimonio, y enviarlos al
Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña para su
inscripción.»
10.5 Se
modifica el capítulo IV del título quinto del texto refundido
de la Ley de urbanismo, que queda redactado de la manera siguiente:
«Capítulo
IV
Medios
para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda
Artículo
172 Áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de
vivienda
1. Se pueden
delimitar, en cualquier clase de suelo, áreas para adquirir bienes
y derechos determinados comprendidos en estas con el fin de integrarlos
en el patrimonio público de suelo y de vivienda para cualquiera
de las finalidades que prevé el artículo 160.5. En suelo
urbano, entre otras finalidades, estas áreas pueden comprender terrenos
destinados al uso de vivienda con la finalidad de construir viviendas de
protección pública o de destinar las que se construyan a
este régimen de protección, aunque el planeamiento urbanístico
no reserve específicamente al régimen de protección
pública el uso de vivienda a que las destina.
2. El proyecto
de delimitación de las áreas a que hace referencia el apartado
1, aprobado separadamente o como aparte de un plan urbanístico,
tiene que especificar la finalidad concreta que justifique la adquisición
de bienes y derechos y establecer:
a) El sistema
de adquisición mediante la expropiación forzosa o en ejercicio
del derecho de tanteo que se constituya respecto de las transmisiones onerosas,
incluidas las que se llevan a cabo mediante la adquisición de acciones
o participaciones sociales a cambio de la aportación de la titularidad
del inmueble afectado.
b) El plazo
máximo para iniciar el procedimiento de expropiación, que
no puede ser superior a seis años, o la duración máxima
del derecho real de tanteo, que no puede ser superior a doce años.
c) La relación
de bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa o, en
el caso del derecho de tanteo, la identificación de los terrenos
y edificios que forman parte del área con indicación de las
calles, polígonos, sectores o parajes afectados.
Cuando
la delimitación del área a efectos del derecho de tanteo
afecte a todo el término municipal o a una clase o categoría
de suelo, se tiene que prever en el planeamiento general.
3. Son administraciones
competentes para aprobar separadamente los proyectos de delimitación
de áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda
las que lo sean para constituir este patrimonio.
4. Son trámites
esenciales del procedimiento de aprobación de los proyectos de delimitación
de áreas destinadas al patrimonio público del suelo y de
vivienda el de información pública y, en el caso de expropiación
forzosa, el de audiencia de los titulares de los bienes y derechos afectados.
5. La constitución
del derecho real de tanteo a que hace referencia este artículo se
puede inscribir en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación
en la materia.
Artículo
173 Derecho legal de tanteo
1. La Administración
de la Generalidad tiene el derecho de tanteo sobre las transmisiones onerosas
que afecten a los bienes siguientes:
a) Los suelos
de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección
pública por el planeamiento urbanístico.
b) Las
viviendas arrendadas cuando, de acuerdo con la legislación sobre
arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas
o locales que formen parte del mismo inmueble.
2. El derecho
de tanteo a que hace referencia el apartado 1 se puede ejercer mediante
el Instituto Catalán del Suelo en el supuesto de la letra a, y mediante
el departamento competente en materia de vivienda, o las entidades de derecho
público con personalidad jurídica propia competentes en materia
de vivienda, en el supuesto de la letra b.
Artículo
174 Ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto
1. El derecho
de tanteo a que hace referencia este capítulo comporta la obligación
de quien quiere enajenar onerosamente el bien afectado de comunicar a la
Administración titular del derecho las condiciones de transmisión
del bien. El ejercicio del derecho de tanteo implica que la Administración
o los beneficiarios adquieren el bien en las condiciones comunicadas. Pueden
ser beneficiarios del derecho de tanteo:
a) El Instituto
Catalán del Suelo, cuando se trate de terrenos destinados al uso
de vivienda.
b) Los
ayuntamientos.
c) Los
promotores sociales y los otros sujetos a que hacen referencia, respectivamente,
los artículos 51 y 87.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del
derecho a la vivienda.
d) Los
ocupantes legales de la vivienda objeto del ejercicio del derecho de tanteo
o de cualquier otra vivienda del inmueble donde se ubique esta, siempre
que cumplan las condiciones de acceso al Registro de Solicitantes de Vivienda
con Protección Oficial.
El ejercicio
del derecho de tanteo puede dar lugar a la adquisición del bien
conjuntamente por la Administración titular y por cualquiera de
los posibles beneficiarios.
2. El derecho
de tanteo caduca si, a partir de la comunicación a que hace referencia
el apartado 1, la Administración no lo ejerce en el plazo de dos
meses. Cuando la Administración requiera a los tenedores para inspeccionar
el estado de conservación de un edificio afectado o a los propietarios
para aportar información sobre los ocupantes y sus títulos,
el plazo mencionado queda suspendido entre la notificación del requerimiento
y la práctica de la actuación inspectora o la recepción
de la documentación, sin que la suspensión del plazo pueda
ser superior a quince días si la actuación se practica más
allá de este plazo por causas imputables sólo a la Administración.
Si la Administración ejerce el derecho de tanteo, el plazo para
formalizar la adquisición del bien afectado es de tres meses contadores
desde la notificación correspondiente a la persona transmisora.
Cuando la Administración no ejerce el derecho de tanteo, el efecto
de la comunicación decae si transcurren seis meses desde que se
efectuó sin que se produzca la transmisión del bien.
3. La transmisión
del bien afectado sin cumplir la obligación de comunicación
o, cumplida esta, antes de que caduque el derecho de tanteo o en condiciones
menos onerosas a las comunicadas, implica el derecho de retracto. El plazo
para ejercer este derecho es de tres meses a partir de la inscripción
de la transmisión en el Registro de la Propiedad o del momento en
que la Administración tenga conocimiento de la enajenación.
El ejercicio del derecho de retracto implica que la Administración
o la beneficiaria adquieren el bien afectado por el mismo precio y en las
mismas condiciones que lo hizo el adquirente.
4. No obstante
lo que establecen los apartados 2 y 3 sobre la comunicación y el
ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto, es aplicable a estos
efectos la legislación sobre arrendamientos urbanos con relación
al supuesto a que hace referencia la letra b del apartado 1 del artículo
173.
5. Si, con
relación a la misma transmisión de un bien, proceden varios
derechos de tanteo a favor de administraciones diferentes, la parte transmisora
puede comunicar las condiciones de la transmisión a cualquiera de
ellas indistintamente. La Administración receptora de la comunicación
queda obligada a enviarla al resto de administraciones implicadas a efectos
de coordinar su actuación en el ejercicio del derecho de tanteo.
Son preferentes los derechos de tanteo a que hace referencia el artículo
173 sobre el derecho de tanteo a que hace referencia el artículo
172.»
10.6 Se
añade un segundo párrafo a la disposición adicional
decimosexta del texto refundido de la Ley de urbanismo, con el redactado
siguiente:
«El
Ayuntamiento de Barcelona tiene también los derechos de tanteo y
retracto del artículo 173.1 respecto de los bienes situados en el
municipio de Barcelona.»
Artículo
11 Medidas para incrementar el parque de alojamientos dotacionales
11.1 Se
deroga el apartado 3 del artículo 34 del texto refundido de la Ley
de urbanismo.
11.2 Se
modifica el apartado 5 del artículo 34 del texto refundido de la
Ley de urbanismo, que queda redactado de la manera siguiente:
«5.
El sistema urbanístico de equipamientos comunitarios comprende los
centros públicos, los equipamientos de carácter religioso,
cultural, docente, deportivo, sanitario, asistencial, de servicios técnicos
y de transporte, de alojamiento dotacional y los otros equipamientos que
sean de interés público o de interés social. A este
efecto, es equipamiento de alojamiento dotacional el que se destina a satisfacer
las necesidades temporales de habitación de las personas, en régimen
de uso compartido de todos o una parte de los elementos del alojamiento
con otros usuarios, o en régimen de uso privativo de una vivienda
completa, en razón de:
a) Dificultad
de emancipación.
b) Requerimientos
de acogimiento, de asistencia sanitaria o de asistencia social.
c) Trabajo
o estudio.
d) Afectación
por una actuación urbanística.»
11.3 Se
añade un nuevo apartado, el 5 ter, en el artículo 34 del
texto refundido de la Ley de urbanismo, que queda redactado de la manera
siguiente:
«5
ter. Para que los particulares puedan promover un equipamiento de alojamiento
dotacional en terrenos calificados de sistema urbanístico de equipamientos
comunitarios, se requiere:
a) Que esta
Ley o el planeamiento urbanístico no exijan la titularidad pública
del equipamiento.
b) Que
se pueden situar los equipamientos de alojamiento dotacional de iniciativa
privada y la cantidad máxima de suelo que se puede destinar.
c) Que,
a efectos de acreditar el interés público o social del alojamiento
dotacional, concierten con una Administración competente en materia
de vivienda como mínimo:
1º.
Los colectivos concretos de personas a que se destina.
2º.
Los criterios de selección de los usuarios, el régimen de
uso temporal o rotatorio del alojamiento y el baremo de precios que los
usuarios tienen que satisfacer como máximo.
3º.
Las características fundamentales del alojamiento, incluidos los
servicios comunes o asistenciales de que tiene que disponer.
4º.
La constitución e inscripción al Registro de la Propiedad
del derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración que
formaliza el concierto sobre el suelo y la edificación destinados
al equipamiento, por tiempo indefinido para la primera transmisión
onerosa y por diez años en segundas y ulteriores transmisiones onerosas.
d) Que
el plan especial urbanístico que corresponde elaborar para desarrollar
el equipamiento de alojamiento dotacional de iniciativa privada justifique
el interés público o social y la idoneidad de la localización
y, con carácter normativo, contenga los aspectos esenciales del
alojamiento concertados con la Administración, así como la
prohibición de dividir horizontalmente la edificación afectada.»
11.4 Se
modifica el apartado 5 del artículo 57 del texto refundido de la
Ley de urbanismo, que queda redactado de la manera siguiente:
«5.
Los alojamientos dotacionales integrados en el sistema urbanístico
de equipamientos comunitarios no computan como techo residencial a efectos
del cumplimiento de los estándares de reserva mínima siguientes:
a) De vivienda
de protección pública, en los términos regulados en
el apartado 3 de este artículo y el apartado 3 de la disposición
transitoria tercera.
b) De sistemas
urbanísticos de espacios libres públicos y de equipamientos
comunitarios, en los términos regulados en los artículos
58.1.f, 5 y 7, 65.3 y 5, 70.7 y 8 y 100.»
11.5 Se
deroga la letra g del apartado 1 del artículo 58 del texto refundido
de la Ley de urbanismo.
11.6 Se
modifica la letra b del apartado 3 del artículo 65 del texto refundido
de la Ley de urbanismo, que queda redactada de la manera siguiente:
«b)
Para equipamientos de titularidad pública, el valor inferior resultante
de las proporciones siguientes: 20 m2 de suelo por cada 100 m2 de techo
o 20 m2 de suelo por cada vivienda; con un mínimo, en todos los
casos, del 5 por ciento de la superficie del ámbito de actuación
urbanística, además del suelo destinado a servicios técnicos,
si procede.»
11.7 Se
modifica la letra b del apartado 2 bis del artículo 97 del texto
refundido de la Ley de urbanismo, que queda redactada de la manera siguiente:
«b)
no se puede reducir, en un ámbito de actuación urbanística,
la superficie de los suelos calificados de sistema de espacios libres públicos
o de sistema de equipamientos públicos en cumplimiento de los estándares
mínimos legales.»
11.8 Se
modifica el apartado 2 de la disposición adicional segunda del texto
refundido de la Ley de urbanismo, que queda redactado de la manera siguiente:
«2.
Las actuaciones aisladas sobre suelos urbanos sujetas únicamente
a cesión obligatoria y gratuita de vialidad para adquirir la condición
de solares, y las actuaciones de alcance limitado para el ajuste, la ampliación
o la mejora de la vialidad o de los espacios libres en suelo urbano no
se consideran actuaciones de transformación urbanística a
efectos de la aplicación de la Ley estatal de suelo, sin perjuicio
de su sujeción a los deberes de cesión de suelo para sistemas
que establece la legislación urbanística.»
11.9 Se
añade una nueva disposición transitoria, la veintena, al
texto refundido de la Ley de urbanismo, con la redacción siguiente:
«Veintena.
Equipamientos de alojamiento dotacional de iniciativa privada
Al efecto
que establece el artículo 34.5 ter.b), mientras el planeamiento
urbanístico general no determine los ámbitos en que se pueden
situar los equipamientos de alojamiento dotacional de iniciativa privada,
los particulares pueden promover un equipamiento de alojamiento dotacional
en terrenos calificados de sistema urbanístico de equipamientos
comunitarios siempre que se cumpla el resto de requisitos que se establecen
y que, en el plan especial urbanístico que desarrolle el equipamiento,
se justifique la idoneidad de la propuesta con relación a las reservas
de suelo disponibles en el barrio para la implantación de nuevos
equipamientos comunitarios y a la existencia de otros alojamientos dotacionales
en el mismo ámbito.»
Artículo
12 Medidas para incrementar el parque público de viviendas de protección
pública de alquiler
12.1 Se
derogan los apartados 2 y 3 del artículo 43 del texto refundido
de la Ley de urbanismo.
12.2 Se
derogan los apartados 2 y 3 del artículo 45 del texto refundido
de la Ley de urbanismo.
12.3 Se
modifica el título del artículo 46 del texto refundido de
la Ley de urbanismo, que queda redactado de la manera siguiente:
«Artículo
46
Condiciones
de la cesión de suelo con aprovechamiento, reglas de emplazamiento
y destinación»
12.4 Se
añaden cuatro apartados nuevos, los 2, 3, 4 y 5, al artículo
46 del texto refundido de la Ley de urbanismo, con la redacción
siguiente:
«2.
Corresponde a la Administración actuante fijar el emplazamiento
del suelo con aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria
y gratuita en el proceso de reparcelación de conformidad con las
reglas siguientes:
a) Cuando
el suelo de cesión obligatoria, en razón de los usos del
ámbito, no se pueda destinar a la construcción de viviendas
de protección pública, se puede sustituir esta cesión
por la de otros terrenos equivalentes fuera del ámbito de la actuación
si estos terrenos están destinados a viviendas de protección
pública.
b) Cuando,
de acuerdo con el objeto del plan urbanístico, no haya alternativas
de ordenación razonables que permitan materializar la cesión
de suelo obligatoria en una o varias parcelas de resultado que se puedan
adjudicar individualmente a la Administración competente, se puede
sustituir esta cesión por la de otros terrenos equivalentes fuera
del ámbito la actuación o, subsidiariamente, por su equivalente
en techo edificado o en metálico para destinarlo a conservar, administrar
o ampliar el patrimonio público de suelo y de vivienda.
c) En las
actuaciones urbanísticas con reserva de suelo destinado a viviendas
de protección pública, el suelo con aprovechamiento urbanístico
de cesión obligatoria se tiene que emplazar sobre la reserva mencionada,
con la obligación de la Administración adjudicataria de construir
las viviendas de protección pública en los plazos exigidos.
Sin embargo, el emplazamiento sobre la reserva mencionada ha ser parcial
cuando la Administración adjudicataria no disponga de recursos económicos
suficientes para construir las viviendas, con la finalidad de poder hacerlo
con los ingresos que obtenga por la enajenación del suelo de cesión
obligatoria emplazado fuera de la reserva o con la sustitución de
la obligación de ceder este suelo fuera de la reserva por su equivalente
en techo ya construido de las viviendas mencionadas. Si procede, la parte
de la cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico que
recaiga sobre suelos que no forman parte de la reserva para viviendas de
protección pública se integra en el patrimonio público
de suelo y de vivienda con la expresa finalidad de destinar los ingresos
obtenidos para su enajenación a la construcción de las mencionadas
viviendas en los suelos de reserva cedidos.
3. Los
terrenos cedidos a que hace referencia la letra c del apartado 2 que estén
destinados al uso de vivienda de protección pública tienen
que permanecer en el patrimonio público de suelo y de vivienda de
la Administración adjudicataria mientras el planeamiento urbanístico
mantenga esta destinación, sin perjuicio de poder constituir un
derecho real de superficie sobre estos terrenos. No obstante, la Administración
titular de estos terrenos puede enajenarlos excepcionalmente en los supuestos
siguientes:
a) Para
transmitirlos a otra Administración titular de bienes y derechos
del patrimonio público de suelo y de vivienda.
b) Para
permutarlos por otros terrenos equivalentes con la misma destinación
que se tengan que integrar en el patrimonio público de suelo y de
vivienda.
c) Cuando
sea necesario destinarlos a viviendas para el realojamiento de los afectados
por la actuación urbanística en régimen de propiedad
privada.
4. Se tienen
que destinar al régimen de alquiler las viviendas de protección
pública construidas sobre los terrenos de titularidad pública
a que hace referencia el apartado 3.
5. A efectos
de calcular la cesión de suelo con aprovechamiento del ámbito
de actuación en el caso de las actuaciones urbanísticas a
que hace referencia el apartado 3, hay que tener en cuenta que el aprovechamiento
urbanístico de los terrenos afectados se corresponde con el mejor
uso que asigne el planeamiento urbanístico en la reserva de viviendas
de protección pública. Es decir, cuando se trate de una calificación
de vivienda de protección pública genérica, se tiene
que valorar según el mejor uso que permita con independencia de
la obligación de la Administración adjudicataria de destinar
las viviendas al régimen de alquiler.»
Artículo
13 Medidas en materia de reservas para vivienda de protección pública
13.1 Se
modifica el párrafo primero del apartado 3 del artículo 57
del texto refundido de la Ley de urbanismo, que queda redactado de la manera
siguiente:
«3.
Los planes de ordenación urbanística municipal y sus modificaciones
y revisiones tienen que reservar para la construcción de viviendas
de protección pública suelo suficiente para el cumplimiento
de los objetivos definidos en la memoria social y, como mínimo,
el suelo correspondiente al 30 por ciento del techo que se califique para
el uso residencial de nueva implantación, destinados a venta, alquiler
o a otras formas de cesión de uso. Quedan exentos de esta obligación
mínima los planes de ordenación urbanística municipal
siguientes, a menos que el planeamiento territorial o director urbanístico
determine otra cosa:
13.2 Se
modifican los apartados 6 y 7 del artículo 57 del texto refundido
de la Ley de urbanismo, que quedan redactados de la manera siguiente:
«6.
Las reservas para la construcción de viviendas de protección
pública se tienen que emplazar evitando la concentración
excesiva de este tipo de viviendas con el fin de favorecer la cohesión
social y evitar la segregación territorial de los ciudadanos en
razón de su nivel de renta. Estas reservas tienen que atender a
la diversidad de demanda de viviendas de diferentes dimensiones. El plan
tiene que determinar la localización de estas reservas mediante
la calificación de suelo de vivienda de protección pública
en suelo urbano consolidado, o no consolidado no incluido en sectores de
planeamiento derivado. En sectores en suelo urbano no consolidado o urbanizable
delimitado, el plan tiene que determinar el porcentaje de techo que el
planeamiento derivado debe destinar a las reservas mencionadas. El planeamiento
tiene que establecer los plazos para iniciar y para acabar la construcción
de las viviendas.
7. La calificación
del suelo que establezca el Plan de ordenación urbanística
municipal o su planeamiento derivado para localizar las reservas a que
hace referencia el apartado 6 puede prever la destinación total
o parcial de la edificación en viviendas de protección pública.
Esta destinación afecta tanto a los edificios plurifamiliares de
nueva construcción, aunque conserven algún elemento arquitectónico
de una edificación anterior, como a los edificios plurifamiliares
existentes en que se pretenda llevar a cabo obras generales de acondicionamiento,
conservación, mejora o ampliación, cuando estas actuaciones
edificatorias tengan como objetivo alojar mayoritariamente nuevos residentes
en las viviendas resultantes. En el caso de destinación parcial,
si la calificación urbanística no concreta las unidades de
vivienda sobre las cuales recae, el otorgamiento de la licencia de obras
queda condicionado a la obtención de la calificación provisional
de las viviendas con protección oficial y la primera ocupación
de la edificación a la obtención de la calificación
definitiva.»
13.3 Se
añade un nuevo apartado, el 8, al artículo 57 del texto refundido
de la Ley de urbanismo, con la redacción siguiente:
«8.
La calificación del suelo de vivienda de protección pública
que establezca el planeamiento urbanístico tiene que concretar si
se destina a la calificación genérica que permite el acceso
a la vivienda en régimen de propiedad, arrendamiento u otro régimen
de cesión del uso sin transmisión de la propiedad o a la
calificación específica que permite sólo el acceso
en régimen de arrendamiento. Es aplicable si ocurre lo que establece
el artículo 57 bis en los suelos destinados a vivienda de protección
pública.
La calificación
de vivienda de protección pública genérica o específica
se tiene que hacer constar en los proyectos de reparcelación, en
las declaraciones de obra nueva y en las constituciones y modificaciones
del régimen de propiedad horizontal a efectos de inscripción
en el Registro de la Propiedad.»
13.4 Se
añade un nuevo apartado, el 2 bis, en el artículo 100 del
texto refundido de la Ley de urbanismo, con la redacción siguiente:
«2
bis. En suelo urbano consolidado, la modificación del planeamiento
que, sin incrementar la edificabilidad, comporta la destinación
parcial de la edificación de suelos residenciales plurifamiliares
a viviendas de protección pública de conformidad con el artículo
57.7 se sujeta a los requisitos siguientes:
a) No puede
afectar a los solares adjudicados en un procedimiento de reparto equitativo
de beneficios y cargas entre los propietarios afectados mientras no haya
transcurrido el plazo para instruirlos establecido por el planeamiento
previamente ejecutado o, si este no lo estableció, tres años
desde que adquirieron la condición legal mencionada.
b) El parámetro
urbanístico de la zona que regula la densidad del uso residencial
sólo se aplica en la parte del techo que no se destina a vivienda
de protección pública. El número máximo de
viviendas de protección pública es el resultado de aplicar
al techo construido con esta destinación la ratio de 70 m2 por vivienda.»
Artículo
14 Medida para incrementar el parque privado de viviendas de alquiler
Se añade
un nuevo artículo, el 57 bis, al texto refundido de la Ley de urbanismo,
con el redactado siguiente:
«Artículo
57 bis Reservas de viviendas por pisos sin división horizontal
1. Los planes
de ordenación urbanística municipal y el planeamiento derivado,
de acuerdo con la memoria social y teniendo en cuenta las líneas
de actuación de los planes locales de vivienda, pueden reservar
suelo para la construcción de edificios de viviendas por pisos sin
posibilidad de dividirlos horizontalmente, destinados exclusivamente a
la cesión del uso de cada piso o local susceptible de aprovechamiento
independiente a terceras personas.
2. La condición
de indivisibilidad se tiene que hacer constar en los proyectos de reparcelación
y en las licencias de edificación.»
Artículo
15 Medida para facilitar la ejecución de actuaciones de rehabilitación
edificatoria en el medio urbano
Se añade
una nueva disposición adicional, la quinta, al texto refundido de
la Ley de urbanismo, con el redactado siguiente:
«Quinta
Rehabilitación edificatoria en el medio urbano
1. Son actuaciones
de rehabilitación edificatoria en el medio urbano las que tienen
por objeto ejecutar obras de intervención sobre edificios existentes,
sus instalaciones y espacios comunes para conservarlos en las condiciones
exigidas por las leyes para que sirvan de apoyo al uso correspondiente,
para obtener mejoras de interés general por motivos turísticos
o culturales o para mejorar la calidad y la sostenibilidad del medio urbano,
siempre que requieran la elaboración de un proyecto técnico
de acuerdo con la legislación de ordenación de la edificación.
Estas actuaciones pueden comportar el derribo de un edificio y la sustitución
por otro de nueva planta en algunos de los supuestos siguientes:
a) Cuando
el edificio amenace ruina
b) Cuando
el planeamiento urbanístico someta la edificación a derribo
por la necesidad de renovar el parque edificado obsoleto o inadecuado al
entorno y la sustitución del edificio comporte significativamente
la materialización de un mejor aprovechamiento urbanístico
respecto a lo que se pretenda derribar.
2.
Las personas
propietarias de los edificios afectados por una actuación de rehabilitación
edificatoria están obligadas a:
a) Participar
en la ejecución de la actuación en un régimen de distribución
equitativa entre los afectados de las cargas y, si procede, de los beneficios
de la actuación.
b) Consentir
las obras de intervención sobre el edificio, sus instalaciones y
los espacios comunes, incluida la construcción de nuevas plantas
y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio o de las cosas comunes y, si procede, la constitución de
complejos inmobiliarios de carácter urbanístico.
c) Costear
las obras de rehabilitación hasta el límite del deber legal
de conservación de las edificaciones que establece la legislación
en materia de suelo y rehabilitación urbana, sin perjuicio de que
las personas propietarias afectadas puedan repercutir legal o contractualmente
el coste soportado por las obras de rehabilitación a los titulares
del derecho de uso del edificio.
d) Garantizar
el derecho de realojamiento y, si procede, de retorno de los ocupantes
legales de las viviendas, que constituyan su residencia habitual, que tengan
que ser desalojadas.
e) Indemnizar
a los titulares de los derechos sobre las edificaciones que se tengan que
derribar, otros que las personas propietarias de los edificios que amenacen
ruina, y sobre los elementos privativos de los edificios sujetos al régimen
de la propiedad horizontal que se tengan que ocupar para constituir elementos
comunes.
3. La administración
urbanística actuante puede acordar la iniciativa pública
para delimitar y gestionar las actuaciones de rehabilitación edificatoria
de oficio o a petición de los propietarios afectados u otros sujetos
legitimados. En este caso, corresponde a la administración mencionada
gestionar la ejecución directamente, o indirectamente según
alguna de las modalidades admitidas por la legislación de contratos
del sector público. Los propietarios y los otros sujetos legitimados
pueden ejercer la iniciativa para gestionar las actuaciones y pueden suscribir
con la Administración los convenios para llevarlas a cabo. Asimismo,
la Administración urbanística actuante puede acordar con
la delimitación de la actuación o posteriormente, siguiendo
la tramitación que prevé el artículo 119, que la gestión
de iniciativa pública o privada se efectúe mediante alguno
de los sistemas de actuación urbanística que prevé
el título cuarto y, en este caso, son de aplicación las normas
de este título que correspondan en función de las características
de la actuación.
4. Las actuaciones
de rehabilitación edificatoria tienen que ser delimitadas mediante
alguno de los instrumentos siguientes:
a) El planeamiento
urbanístico.
b) La declaración
de áreas de conservación y rehabilitación a que hace
referencia el artículo 36 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre,
del derecho a la vivienda.
c) El procedimiento
de tramitación de los instrumentos de gestión urbanística
a que hace referencia el artículo 119.
5. En caso
de que la declaración de área de conservación y rehabilitación
no concrete las diversas actuaciones de rehabilitación edificatoria
que comprende, estas se pueden delimitar mediante el planeamiento urbanístico
o por el procedimiento de tramitación de los instrumentos de gestión
urbanística a que hace referencia el artículo 119.
6. El proyecto
de delimitación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria
tiene que incorporar una memoria justificativa, la evaluación económica
de la actuación y la representación gráfica del ámbito
que comprende, el cual puede ser discontinuo y referirse a una única
finca o incluir un conjunto de fincas cuando los beneficios y las cargas
sean comunes a todas ellas.
7. La autorización
del proyecto de las obras de rehabilitación requiere la audiencia
previa de las personas interesadas y puede comportar la autorización
para ocupar, mientras subsista la edificación, suelos reservados
a sistemas urbanísticos o terrenos privados inedificables en los
supuestos a que hace referencia el artículo 9 bis.
8. El proyecto
de distribución de los beneficios y cargas de la actuación
se rige, con respecto a los aspectos formales y sustantivos, por las normas
que regulan los proyectos de reparcelación que les puedan ser aplicables
en razón de las características de la actuación, con
las particularidades siguientes en caso de edificios en propiedad horizontal:
a) Los costes
derivados de la actuación y los beneficios imputables a ella, incluidas
las ayudas públicas de carácter colectivo, y los demás
ingresos vinculados de esta naturaleza, se tienen que repartir en proporción
a la cuota respectiva de participación en la comunidad de propietarios.
b) En caso
de que la actuación comporte la ampliación del edificio para
construir nuevos pisos o locales, la adjudicación del dominio sobre
los nuevos elementos privativos se puede hacer:
1º.
Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago de los gastos urbanísticos
con el producto obtenido por su venta a terceros, a favor de la Administración
o de la comunidad de propietarios promotora de la actuación o de
los propietarios en proporción a su cuota de participación
en la comunidad. En este último supuesto, la promotora queda facultada
a título de fiduciaria para vender los elementos privativos mencionados.
2º.
Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago en especie, total
o parcial, de las obras de rehabilitación, a favor de la constructora
que las ejecute.
9. Las
ayudas públicas para el pago o financiación de las cuotas
correspondientes a los costes de las actuaciones que estén fijadas
por la Administración sobre la base de las condiciones socioeconómicas
de las personas afectadas, aunque puedan servir para la justificación
de la viabilidad económica de la actuación, no pueden ser
objeto de equidistribución.
La Administración
en su régimen de ayudas puede condicionar la subvención de
la cuota de rehabilitación a la obligación de la persona
propietaria de no transmitir ni ceder de manera onerosa el uso de las fincas
o de no incrementar la renta en un plazo concreto en los términos
que se establezcan.
10. Las
cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones de rehabilitación
edificatoria se liquidan y son exigibles de acuerdo con la regulación
que para las cuotas de urbanización del sistema de actuación
por reparcelación establece el título cuarto.
11. En caso
de que una actuación de transformación urbanística
en suelo urbano comprenda actuaciones de rehabilitación edificatoria,
los proyectos de obras de rehabilitación y de distribución
de beneficios y cargas pueden ser aprobados separadamente de acuerdo con
lo que prevé esta disposición, sin perjuicio del cumplimiento,
por parte de los propietarios del resto de deberes inherentes a la actuación
de transformación urbanística.
12. Las
obras de rehabilitación edificatoria no incluidas en los ámbitos
delimitados de acuerdo con el apartado 4 se tienen que ejecutar de conformidad
con la legislación civil.
13. Cuando
la ejecución de obras de rehabilitación edificatoria requiera
la desocupación de las viviendas afectadas, así como en caso
de obras de derribo de un edificio de viviendas, es condición necesaria
para otorgar el título administrativo que habilite para ejecutar
las obras mencionadas que la persona promotora, conjuntamente con la solicitud
del título, aporte el programa para hacer efectivos los derechos
legales de alojamiento provisional y de retorno de los ocupantes legales
de las viviendas que constituyan la residencia habitual, a ejercer ante
la propiedad del edificio.»
Disposición
transitoria Octava Terrenos del patrimonio público de suelo y de
vivienda que forman parte de una reserva de viviendas de protección
pública
Es de aplicación
el apartado 3 del artículo 46 del texto refundido de la Ley de urbanismo,
añadido por este Decreto ley, en los terrenos del patrimonio público
de suelo y de vivienda adjudicados gratuitamente en la ejecución
de una actuación urbanística efectuada antes de la entrada
en vigor de este Decreto ley cuando, de acuerdo con el planeamiento urbanístico,
formen parte de una reserva de viviendas de protección pública,
a menos que en el momento de entrada en vigor de este Decreto ley:
a) Se haya
iniciado el procedimiento para enajenarlos de conformidad con el régimen
jurídico anterior.
b) Se hayan
aprobado las bases o los pliegos para enajenarlos, o su aportación
a una sociedad mixta o vinculada a cualquier otra forma de gestión
indirecta de los servicios públicos, y se inicie el procedimiento
para enajenarlos en el plazo de cuatro años desde la entrada en
vigor de este Decreto ley.
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