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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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21 de febrero de 2020
 
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LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS SON UNA HERRAMIENTA IMPORTANTÍSIMA PARA LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Se puede conseguir mucho más con un convenio urbanístico que siguiendo el trámite ordinario. Por eso es tan importante no cometer errores al redactar un convenio urbanístico, porque el diablo está en los detalles.
Según los promotores experimentados en firmar convenios urbanísticos sólo tienen una pega, que del otro lado está la administración y que como no cumpla y haya que ir a juicio ser tarda años y las garantías de recuperar el dinero aportado quedan en el aire. Y lo que es peor te enemistas con ese ayuntamiento y por contagio con todos los de la zona. Por eso es tan importante empezar a poner ladrillos el mismo día que se firma el convenio urbanístico. El incumplimiento del convenio por parte de la Administración da lugar a responsabilidad patrimonial administrativa. Otras veces el incumplimiento de los convenios urbanísticos viene de los promotores o propietarios que no ejecutan los derechos urbanísticos reconocidos en un convenio, pero atención que el incumplimiento del promotor no es obstáculo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la administración. Si se frustra el convenio, una facultad del promotor es solicitar su resolución y consiguiente indemnización, al menos el reintegro de las cantidades abonadas (sobre otros conceptos indemnizatorios). En estos casos, es habitual que el promotor haya adelantado una serie de cantidades que pueden ser elevadas, pese a que finalmente la Administración se ha quedado con ellas sin cumplir con su parte del convenio. 

 
CONVENIOS URBANÍSTICOS


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Los convenios urbanísticos son una herramienta importantísima para los promotores inmobiliarios. Se puede conseguir mucho más con un convenio urbanístico que siguiendo el trámite ordinario. Por eso es tan importante no cometer errores al redactar un convenio urbanístico, porque el diablo está en los detalles.

Según los promotores experimentados en firmar convenios urbanísticos sólo tienen una pega, que del otro lado está la administración y que como no cumpla y haya que ir a juicio ser tarda años y las garantías de recuperar el dinero aportado quedan en el aire. Y lo que es peor te enemistas con ese ayuntamiento y por contagio con todos los de la zona. Por eso es tan importante empezar a poner ladrillos el mismo día que se firma el convenio urbanístico.

El incumplimiento del convenio por parte de la Administración da lugar a responsabilidad patrimonial administrativa.

Otras veces el incumplimiento de los convenios urbanísticos viene de los promotores o propietarios que no ejecutan los derechos urbanísticos reconocidos en un convenio, pero atención que el incumplimiento del promotor no es obstáculo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la administración.

Si se frustra el convenio, una facultad del promotor es solicitar su resolución y consiguiente indemnización, al menos el reintegro de las cantidades abonadas (sobre otros conceptos indemnizatorios). En estos casos, es habitual que el promotor haya adelantado una serie de cantidades que pueden ser elevadas, pese a que finalmente la Administración se ha quedado con ellas sin cumplir con su parte del convenio. 

Incluso si se produce la anulación del convenio no por ello, ha de privarse al promotor de los posibles perjuicios, y por lo tanto la devolución de lo ingresado. 

En definitiva, que hay que estar muy seguro de lo que se hace antes de firmar un convenio urbanístico. Hay muchos beneficios y muchos riesgos.

Al margen de esto, los convenios urbanísticos llegan a hacer posible el sueño de todo promotor inmobiliario: la modificación del planeamiento urbanístico comprometiéndose el Ayuntamiento a clasificar o calificar los terrenos atribuyéndoles determinados usos e intensidades. 

Claro que el promotor (propietario del terreno) tiene que pasar por caja y compensar los beneficios adquiridos incrementando las cesiones gratuitas al Ayuntamiento más allá de las cesiones previstas en el ordenamiento jurídico. Nada es gratis, hay que hacer números para ver si compensa.

Hay muchas clasificaciones de convenios urbanísticos. Pero hay dos tipos que no podemos pasar por alto:

• Los Convenios urbanísticos de planeamiento son aquellos cuyo contenido y cláusulas prevén o determinan la necesidad de una modificación, redacción o aprobación de un instrumento de planeamiento, sea éste de carácter general o de desarrollo.
• Los Convenios urbanísticos de gestión son aquellos cuya finalidad es facilitar el desarrollo del planeamiento y su ejecución mediante la tramitación de sistemas de ejecución urbanística, que permitan facilitar la gestión por acortar plazos, aunar voluntades, etc., y que en general, contribuyen a la implantación de las determinaciones previstas por el planeamiento.
De estos temas se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía de convenios urbanísticos.

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