| Cualquier
retraso influye mucho en la rentabilidad que aumenta el coste de la obra
porque los promotores los imputan contablemente como gastos por retrasos
extraordinarios. Una licencia concedida en menos de seis meses no tendría
efecto alguno en los costes, ya que en ese tiempo se resuelven cuestiones
previas a la edificación, entre ellas la contratación de
la empresa constructora. A partir del sexto mes, cuanto más retraso
haya, más aumentan los gastos.
Si se consiguiera
recortar estos plazos en la concesión de licencias urbanísticas,
el proceso sería más ágil, aumentaría la rentabilidad,
se podrían ajustar los precios de venta y la entrega de viviendas
se adelantaría en beneficio del consumidor.
La lentitud
también es perjudicial para los ayuntamientos, que podrían
recaudar de una forma más eficiente si los tiempos de gestión
de las licencias fueran inferiores.
Pero es que
los ayuntamientos son lentos y cobran mucho más del coste real que
implica analizar una licencia. Así que no sólo se infla la
factura de la vivienda con los retrasos, sino que hay que sumar los costes
de las tasas municipales.
Luego está
la excusa de siempre: es que en el ayuntamiento no tenemos el personal
cualificado que necesitamos. Es curioso porque los ayuntamientos mayores
y que por lógica disponen de mejores medios humanos y técnicos
son los que más tardan en conceder las licencias urbanísticas.
La licencia
urbanística tiene su procedimiento. Se empieza con la presentación
del Proyecto Básico de Arquitectura, complementado con información
de telecomunicaciones, energía solar y anexos sobre el saneamiento,
garaje o piscina, si la hubiere. Es habitual el requerimiento de nueva
información por parte de los ayuntamientos, como consecuencia de
la gran variedad de normativa sujeta a interpretación. En ese momento
el promotor ha de abonar la tasa urbanística para que el proyecto
sea revisado.
Una vez estudiado
y aprobado, a través de un informe favorable que deben realizar
los técnicos del ayuntamiento, hay que entregar el Proyecto de Ejecución.
Se trata de una documentación más exhaustiva que recoge los
planos y los cálculos de estructura e ingeniería. De su presentación
dependerá la emisión definitiva de licencia de obra.
El impulso
de las administraciones públicas por promover todos estos trámites
de forma telemática no ha sido del todo efectivo porque aunque los
proyectos los entregan de esta forma, los técnicos los piden también
en papel.
Es ilógico
que no se utilice software de comprobación administrativa, similar
al de las compliance legales, y que permite validar las normas urbanísticas
partiendo del modelo digital del edificio (BIM) y que agiliza el proceso
de validación por parte de los técnicos. La validación
urbanística basada en modelos BIM ya funciona en ciudades del extranjero
y ofrece excelentes resultados.
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