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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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12 de febrero de 2020
 
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CONSTRUIR ES CARO, PERO LAS CONSTRUCTORAS TIENEN POCA MARGEN. 
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Algunas constructoras están finalizando obras con las que se están pillando los dedos. La situación se ha hecho pública en algunos casos que han llegado hasta la quiebra. Según fuentes consultadas no es un asunto que afecte de modo general al sector, pero sí a un número relevante de constructoras.
  • Según estas fuentes, si trata de pujas a la baja de hace dos años. En la mayoría son constructoras medianas que no podían competir de otro modo con las bajadas de precios de las grandes constructoras, que mediante segundas marcas están pujando por obras que antes hacían exclusivamente medianas y pequeñas constructoras.
En la mayoría de los casos las constructoras aceptaron cláusulas abusivas en los contratos de obra llave en mano. Por ejemplo, falta de precaución para determinar la fecha de comienzo de la obra o aceptación de liquidaciones económicas de obras en función de la ejecución.  Estas obras se retrasaron por causas ajenas a las constructoras, como los retrasos en las licencias urbanísticas, pero tuvieron que cargar con el mayor coste de mano de obra, materiales, etc. En el sector  se calcula que desde que se firma el contrato de obra llave en mano con una constructora, los costes se encarecen a un ritmo del 1% mensual. Los márgenes de explotación de las constructoras se han visto reducidos de forma notable en los dos últimos años. Entre las causas se encuentra la reducción de contratación y la congelación de la obra pública. Las subcontratas están aumentando los costes por los problemas que tienen en contratar personal especializado. El error de muchas constructoras ha sido aumentar el volumen con un bajo margen con la intención de evitar las pérdidas. El resultado ha sido el contrario.

Actualmente las constructoras están finalizando muchos proyectos que se vieron demorados por distintos motivos los años anteriores. En relación con lo anterior, hay coincidencia en el sector en que se han reducido los márgenes de ganancia debido a los altos costos de construcción. Con carácter general se han reducido los márgenes de todos los participantes del sector, constructoras, subcontratas, promotores y proveedores. 

Este es un efecto que se produce generalmente en supuestos de alta inflación, como la ocurrida en Argentina, pero en España se ha ocasionado por la escasez de mano de obra cualificada que ha aumentado los costes laborales. 

Ante esta situación se ha empezado a introducir prefabricado en la mayor parte de la obra (edificación industrializada), pero en la mayoría de los casos la dependencia de los constructores respecto a los costes laborales y de material es demasiado importante respecto del escaso margen de beneficio.

Los constructores se quejan de que falla el modelo de contrato llave en mano a precio cerrado, ya que supone un gran riesgo comercial y constructor. Se dan casos de constructoras con 300 millones de balance con beneficios de dos millones, cuando no pérdidas. Esta situación se extiende a los subcontratistas, que invierten grandes cantidades en material de construcción (hormigoneras, grúas, etc.) y trabajan a unos márgenes muy bajos.

Gran parte de los problemas de las constructoras se solucionarían con las plataformas de compras (analizadas en la guía del Director de compras de una constructora), pero que no son aplicables de momento a las pequeñas y medianas constructoras que no unifican fuerzas. Por lo tanto, las plataformas de compra y los planes de fidelización con los proveedores están quedando exclusivamente para las grandes constructoras.

Sería muy conveniente que las asociaciones de constructores concienciasen al sector de la importancia de unificar fuerzas en un momento de transición a los procesos de edificación industrializada (prefabricados).

Respecto a la situación de las constructoras más afectadas, las fuentes consultadas ponen el acento en las dificultades de cumplir con los plazos de entrega de obra, lo que les supondrá indemnizaciones previstas en los contratos de obra llave en mano, y las dificultades para poder atender el pago de proveedores. Además de la queja unánime del escaso margen de beneficio.

Como remedio a esta situación muchas constructoras están dejando el residencial y se están enfocando a construcciones industriales, en las que hay un uso intensivo de prefabricados, menores costes de materiales, y se requiere menor mano de obra que en la construcción residencial.

De confirmarse esta tendencia se notará en los datos de contratación laboral del sector.

La opinión generalizada del sector es que hay que reconducir el modelo de construcción hacia un modelo más industrial a base de prefabricados y mínima mano de obra en los tajos.

Las grandes constructoras se mantiene al margen porque tienen un capital que las respalda y cuentan con planes de contingencia, pero las constructoras medianas, a la que se encargan la mayor parte de la obra en España, no tienen estas posibilidades y han negociado de modo arriesgado sus contratos de obra llave en mano.

El resultado es que ofertaron con una bajada del 20% del precio de mercado y están atados por los contratos de obra llave en mano a concluir la obra pagando un 20% de sobrecoste sobre el precio de mercado a fecha de contrato.
 

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