Los requisitos
autonómicos aplicables a las actuaciones de dotación, rehabilitación,
renovación o regeneración urbana, es el siguiente:
a.-
Necesidad de una específica justificación del incremento
de edificabilidad.
-Que existan
razones justificadas en la memoria de viabilidad económica.
-Y que exista
una justificación de que el incremento es compatible con la racionalidad,
la calidad y el paisaje de la ordenación urbana del ámbito
en el que se planteen.
b.- Límite
al incremento de edificabilidad y de densidad admitidos.
c.- Regulación
del incremento dotacional que compensa el aumento de edificabilidad.
Hay otra excepción
cuando se justifique que sea imposible la cesión en terrenos en
el propio ámbito de la actuación, el aumento de suelo dotacional
puede sustituirse: o bien por una cesión en superficie edificada
de valor equivalente; o bien por una compensación económica.
¿QUÉ
ES LA EDIFICABILIDAD DE UN TERRENO?
La edificabilidad
de un terreno se describe como la simple ecuación de X metros cuadrados
de techo que se pueden construir en X metros cuadrados de suelo.
Es decir la
cantidad total de metros cuadrados que es posible construir en un solar
ya sea en una o varias plantas.
Dentro de esta
definición, se distinguen dos tipos de edificabilidad: la edificabilidad
bruta o zonal y la edificabilidad neta, ambas establecidas por las normativas
municipales o regionales.
EDIFICABILIDAD
BRUTA
La edificabilidad
se denomina bruta o zonal si está referida a un ámbito objeto
de ordenación urbanística, es decir si corresponde a una
área de suelo que en un futuro sufrirá una transformación
urbanística.
Este tipo de
edificabilidad suele afectar al llamado suelo urbanizable, un régimen
de suelo de carácter transitorio. Suele consistir en un suelo de
características rústicas, que normalmente correspondería
al régimen de suelo no urbanizable, que mediante el estudio urbanístico
de evolución de los territorios se prevé susceptible de ser
incorporado al área urbana de la ciudad mediante un proceso de urbanización.
Por este motivo,
mantiene la vigencia de suelo urbanizable hasta el momento en el que se
transforma en urbano mediante un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación,
momento en que su régimen pasa a ser el de suelo urbano.
Existen dos
subgrupos dentro de la categoría de suelo urbanizable: el suelo
urbanizable sectorizado o no sectorizado. La diferencia depende de si está
considerado un suelo que debe o puede ser objeto de urbanización.
El primero se denomina suelo urbanizable sectorizado y el segundo, suelo
urbanizable no sectorizado.
EDIFICABILIDAD
NETA
La edificabilidad
neta se refiera a solares edificables, con una ordenación detallada
que establece sus condiciones de edificación.
Siguiendo las
definiciones que hemos ido dando hasta el momento sobre los distintos tipos
de suelo, la edificabilidad neta corresponde a los solares de régimen
urbano, es decir de la ciudad existente.
El criterio
básico para clasificar un suelo como urbano es que se encuentre
en una área urbanizada, es decir que disponga de los servicios urbanísticos
básicos propios de esta clase de suelo –acceso rodado, agua, saneamiento
y energía eléctrica-.
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