| ¿Qué hacer
con los edificios en ruina y los solares abandonados?
Los ayuntamientos se preguntan
qué hacer con sus edificios en ruina y abandonados que, con el tiempo,
pueden convertirse en un grave peligro. Los edificios en ruinas no sólo
rompen la estética de la ciudad, sino que pueden dañar el
valor de las propiedades circundantes y convertirse en lugares propicios
para la delincuencia. Los ayuntamientos saben que también son barreras
importantes para revitalizar las zonas urbanas, como los distritos comerciales
del centro y los barrios marginales.
Los edificios en ruina y
abandonados son problemas tan graves que algunos gobiernos locales aplican
fuertes multas si los propietarios dejan que sus edificios no utilizados
se deterioren o se conviertan en un peligro para la seguridad.
Ante la dificultad para los
propietarios de solares y edificaciones ruinosas de cumplir con el deber
de edificar y conservar, muchos ayuntamientos acuden a la venta forzosa
mediante subasta. Este procedimiento permite aplicar la expropiación
forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
Además, el ayuntamiento también tiene la potestad de aplicar
la expropiación para la ampliación del Patrimonio Municipal
de Suelo o la obtención de suelos destinados en el planeamiento
a la construcción de viviendas sujetas a cualquiera de los regímenes
de protección pública así como resto de usos de interés
social.
En cuanto a la venta forzosa,
se puede llevar a cabo con los inmuebles incluidos en el Registro de Solares
y Terrenos sin urbanizar que serán adjudicados mediante concurso
con un precio a satisfacer por el adjudicatario que en ningún caso
podrá ser inferior al valor urbanístico real. Además,
este adjudicatario tendrá un plazo máximo para la realización
de las obras de urbanización y edificación.
En teoría no podrá
transcurrir más de un año desde la inclusión del inmueble
en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar hasta la convocatoria
del concurso de adjudicación. Sin embargo, el procedimiento retrasa
los procedimientos que atañen a edificaciones ruinosas o solares
abandonados.
El derribo de una edificación
se hace necesario, básicamente, cuando su rehabilitación
resulta inviable debido a un estado de deterioro demasiado avanzado. Existen
diversas formas de abordar esta cuestión y valorarla, dependiendo
de la magnitud de la inversión necesaria o del nivel de degradación
existente.
Los más graves son
los casos de ruina inminente de una edificación. Este tipo de ruina
se declara cuando el inmueble se encuentra en un estado tal que presenta
un peligro para los habitantes o usuarios y para el patrimonio. Es decir,
no se trata de una medida urbanística, sino de seguridad pública.
Este tipo de ruina suele implicar el hundimiento del suelo, la existencia
de grietas o grave desgaste de diversos elementos estructurales, entre
otros
Siempre es imprescindible
el dictamen por parte de un técnico cualificado, normalmente, arquitectos
o arquitectos técnicos, para justificar la certificación
de ruina del inmueble. Tras la resolución final, es el ayuntamiento
el órgano que ordena al propietario la ejecución de la demolición.
En estos casos, el ayuntamiento
actúa de oficio, sin necesidad de oír a las partes interesadas,
tomando las medidas necesarias para evitar que se produzcan daños,
entre las cuales pueden estar el desalojo de ocupantes y la demolición
de oficio del inmueble.
Frente a una declaración
de ruina, los afectados tienen la posibilidad de presentar un recurso de
reposición ante el ayuntamiento o un recurso contencioso-administrativo.
Si el propietario decide
rehabilitar, los planes de vivienda incluyen ayudas para obras de conservación
en edificios antiguos con graves daños estructurales.
De estos temas se trata desde
una perspectiva práctica y profesional en la guía de la ruina
urbanística. Edificios en ruina, solares abandonados y rehabilitación
de edificios. |
