Artículo 71 Asentamientos en suelo rústico

1. A los efectos de esta ley, se entiende por asentamiento en suelo rústico, de uso residencial autónomo o productivo, el conjunto de edificaciones, construcciones o instalaciones que presenta unos indicadores, tales como densidad u ocupación, superiores a los estándares de sostenibilidad territorial establecidos para el suelo rústico siendo, en cualquier caso, inferiores a los estándares de sostenibilidad urbana. En defecto de estándares, el criterio determinante será el hecho de que estas edificaciones, construcciones o instalaciones, manifiesten un riesgo de formación de nuevo tejido urbano.

2. Los Planes Territoriales podrán prever la creación de asentamientos en suelo rústico para el fomento del desarrollo rural y la economía verde y circular. Para ello delimitarán los correspondientes sectores y fijarán las condiciones para su desarrollo, que en ningún caso supondrá la transformación urbanística del ámbito ni exceder de la estricta dotación de infraestructuras, suficiencia sanitaria, accesibilidad y un impacto ambiental admisible.

3. Los Planes Generales Municipales cuyo régimen de suelo rústico sea conforme a esta ley, delimitarán en sectores los asentamientos irregulares de su ámbito para regularizar, ordenándolos, los que consideren viables, y para propiciar la extinción de los que motivadamente juzguen inviables, mediante el establecimiento de medidas a tal fin. A estos efectos se consideran asentamientos irregulares los generados por actos carentes de legitimación, sobre los que no cabe la actuación disciplinaria de restauración.

4. Las personas propietarias de terrenos delimitados como asentamientos irregulares en suelo rústico tienen el deber de contribuir a mitigar los efectos negativos que originan para el medio ambiente, mediante el abono de un canon con las siguientes características:

a) IMPORTE IGUAL AL 2% DEL VALOR CATASTRAL DE LAS EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES EXISTENTES.
b) Periodicidad anual.
c) Inicio de la obligación de abono: la anualidad en la que entre en vigor el plan que delimite el asentamiento.
d) Duración de la obligación: hasta la completa ejecución de las determinaciones del Plan Especial de asentamiento correspondiente, previa constitución de la entidad autónoma de conservación.
e) El importe del canon se destinará al patrimonio público municipal, para acometer las medidas ambientales compensatorias que determine la ordenación territorial.
5. Los asentamientos irregulares inviables permanecerán con tal consideración, sujetos al canon correspondiente, hasta su extinción.

6. Los asentamientos de nueva creación y los irregulares viables se ordenarán y gestionarán mediante planes especiales de asentamiento que contendrán, al menos:

a) La delimitación del ámbito de aplicación con la relación de bienes que deberán integrarse obligatoriamente en la entidad autónoma de conservación.
b) La aplicación ejecutiva de las condiciones previstas en la ordenación territorial, o, en su defecto y en su caso, las del plan general municipal.
c) La definición detallada de las infraestructuras que deban ser ejecutadas, que serán las mínimas indispensables.
d) Las medidas ambientales a adoptar.
e) El estudio de viabilidad económica.
Los sectores de estos asentamientos constituirán los ámbitos de reparto de las cargas derivadas de su ordenación y el marco de la entidad autónoma de conservación que habrán de constituir para su mantenimiento las personas titulares de bienes afectados.

7. La entrada en vigor del plan especial de asentamiento llevará implícito el otorgamiento de las calificaciones rústicas, para todas las edificaciones, construcciones e instalaciones, en él previstas, dentro del ámbito. No obstante, estarán sujetas al preceptivo trámite de autorización o comunicación municipal.

8. Podrán presentarse, simultáneamente con el plan especial de asentamiento y ante la administración competente, proyectos de reparcelación para adaptar el régimen de propiedad a la realidad existente o pretendida.

El Ayuntamiento quiere contar con el apoyo de los vecinos desde el primer momento porque estos deberán pagar un canon anual del 2%del valor catastral de las edificaciones. Tendrán que abonarlo desde el año que entre en vigor el plan que delimite el asentamiento hasta la ejecución de las instalaciones previstas en el plan especial que se apruebe y previa constitución de la entidad autónoma de conservación que tendrán que formar. Ese dinero se destinará a acometer las medidas ambientales compensatorias que se determinen.

Para el concejal de Urbanismo,Carlos Urueña, la nueva ley ofrece la posibilidad de poner orden en todas estas urbanizaciones.

Entre otras cosas porque la anterior normal obligaba a más aportaciones para la ciudad por parte de los residentes.Entre ellas, por ejemplo, la cesión de un diez por ciento del suelo. Aunque no pudo precisar si este cambio afectará a los recibos de IBI.

Urueña reconoce que la modificación del Plan General que tiene que hacer el Ayuntamiento para desclasificar el suelo afectado y pasarlo de urbano a rústico es un trámite complejo. En él tendrán que intervenir muchas administraciones y no será de un día para otro. Aunque Urueña valora que la Dirección General de Urbanismo regional también está interesada en que la situación de estas urbanizaciones se arregle en la ciudad. Aquí afecta a muchos propietarios, como se indicó antes, pero es una situación que se repite en otras localidades y Badajoz puede ir abriendo camino.

El Ayuntamiento, no obstante, tiene que esperar a que se publique el reglamento que desarrolle la ley para conocer las puntualizaciones, pero ven en esta figura de los asentamientos en suelo rústico una buena salida para unas urbanizaciones que llevan años arrastrando los problemas de no ser regulares. Entre ellos, que Urbanismo no concede licencias de obras desde hace doce años.

Según el periódico Hoy, estas urbanizaciones nacieron con la Ley del Suelo de 1976 y una regularización de 1978. Estas permitían la construcción aislada de edificaciones que no terminaran en núcleos fijos de población. En su origen eran segundas residencias donde la gente iba a pasar los fines de semana y no requerían de los mismos servicios que si estuvieran dentro del casco urbano, como saneamiento de aguas o colegios.

Precisamente eso fue lo que no se controló en los años 70 y 80 y esas construcciones aisladas terminaron formando parte de urbanizaciones. Para darle una respuesta, el plan general de 1989 creó las áreas de admisibilidad residencial, una figura que la ley de 2001 no reconoció a pesar de que cinco urbanizaciones se habían constituido como tales. Desde aquel año se les obliga a realizar un plan especial para suelo urbanizable no consolidado. Ninguna lo ha hecho y las áreas de admisibilidad residencial fueron anuladas. Están en el limbo.

 
ANTECEDENTES  17 octubre 2018 (Periódico Hoy)

No son ilegales, pero tampoco legales del todo. Muchas de las urbanizaciones del extrarradio se encuentran en el limbo. La nueva ley del Suelo que prepara la Asamblea de Extremadura les da una posibilidad, pero es larga y tediosa desde el punto de vista administrativo. Por eso, el Ayuntamiento quiere ofrecer un pacto a 19 urbanizaciones, que superan las 2.000 viviendas.

Ese trato pasa por que el Ayuntamiento no exija las mismas condiciones a los propietarios que si estuvieran dentro de la ciudad y que estos, a su vez, descarten exigir el mantenimiento de sus calles al Consistorio. Quienes tienen la obligación de crear las calles y las conducciones son los promotores de las viviendas, así como ceder después espacios para las dotaciones públicas. El Consistorio exigiría menos condiciones en este sentido y, a cambio, los propietarios tendrían que unirse en una entidad de conservación y encargarse de sus calles. De esa forma, se evitarían todos los documentos urbanísticos que deben hacer con el proyecto de Ley que se tramita ahora en la Asamblea.

En realidad, esta opción es la que propone el Ayuntamiento a los vecinos, y la podría proponer para su incorporación a la Lotus (Ley de Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de Extremadura). El concejal de Urbanismo, Celestino Rodolfo, comparecerá hoy en la Asamblea para transmitir este problema.

En la ciudad existen 21 núcleos urbanos secundarios (NUS), de los que solo dos están regularizados. Son Cerro Gordo (que se tramitó por un PIR) y el Golf Guadiana (que salió adelante con la Ley de Oferta Turística Complementaria), el resto se encuentran en una situación irregular. Son Cerros Verdes, Bótoa, Calatraveja, Río Caya, Colonia Base Aérea, Tres Arroyos, El Caballo, Carretera de Sevilla, Campofrío, El Manantío, Dehesilla de Calamón, Campomanes,Carretera de Valverde, Los Pinares, El Plantío, Corazón de Jesús, El Mercadillo, La Corchuela y Dehesa de la Corchuela.

La nueva Ley aún por aprobar crea la figura del asentamiento en suelo rústico, a la que se podrían acoger estos núcleos. Pide en primer lugar que la ciudad redacte un plan territorial, en segundo lugar que apruebe un plan especial de ordenación del territorio y, en tercer lugar, un plan de asentamiento de cada urbanización. Para el concejal de Urbanismo, Celestino Rodolfo, se trata de una tramitación compleja y muy larga en el tiempo que no responde a las necesidades de estos vecinos.

Ante este proyecto de ley, el Ayuntamiento contratará una asistencia técnica con expertos de distintas áreas para que hagan un análisis y una propuesta de viabilidad. El objetivo es buscar una solución pronto, por lo que encargarán el estudio con cargo a los presupuestos de 2018 aún por presentar.

Además, la nueva Ley plantea gravar la propiedad con un pago anual del dos por ciento del valor catastral después de la aprobación del plan territorial.

Una muestra de que estas casas se encuentran al margen de la Ley es que el Ayuntamiento no concede licencias de construcción en estas urbanizaciones desde el año 2007. Incluso, en parcelas que están urbanizadas y que lindan con otras donde existen viviendas. A partir de entonces solo dio el visto bueno a expedientes iniciados con anterioridad a ese año, que es cuando se aprobó el Plan General Municipal y que no contribuyó a regularizarlas.

De hecho, cinco de esos núcleos (El Corzo, Atalaya, Río Caya, Tres Arroyos y Dehesilla de Calamón) trataron de normalizar su situación en los años 90 con la figura de 'área de admisibilidad residencial' del plan general de ordenación urbana de 1989. El Ayuntamiento los autorizó, pero la Ley del año 2001 (Lstoex) les obligó a reformular un plan especial a cada uno de esos cinco y, finalmente, quedaron sin validez en la aprobación del Plan General Municipal de 2007.

Entre los problemas que tienen estos vecinos es que carecen de redes de saneamiento de aguas, por lo que vierten en fosas sépticas que pueden generar problemas de salubridad. En algunos casos los viales son estrechos para vehículos de emergencias.

A pesar de todo esto, se produce una contrariedad, dado que Catastro les obliga a pagar el IBI como propiedades urbanas.

Segundas residencias en los años 70

Estas urbanizaciones nacieron en los años 70 a raíz de la Ley del Suelo de 1976 y una regularización de dos años después. Estas normas permitían la construcción aislada de edificaciones que no terminaran en núcleos fijos de población. En su origen eran segundas residencias donde la gente iba a pasar los fines de semana y, por tanto, no requerían de los mismos servicios que si estuvieran dentro del casco urbano, como saneamiento de aguas o centros escolares.

Precisamente eso fue lo que no se controló en los años 70, que esas construcciones aisladas no terminaran formando parte de urbanizaciones. «Ahora son 19 pueblos alrededor de la ciudad», dijo ayer el concejal de Urbanismo, Celestino Rodolfo.

Para darle una respuesta, el plan general de 1989 creó las áreas de admisibilidad residencial, una figura que la Ley de 2001 no reconoció a pesar de que cinco urbanizaciones se habían constituido como tales. Desde 2001 se les obliga a realizar un plan especial para suelo urbanizable no consolidado. Ninguna lo ha hecho y las áreas de admisibilidad residencial fueron anuladas. La nueva Ley (LOTUS), ahora en tramitación, pide un nuevo proceso que es largo y tedioso, según Rodolfo. Cree que no es la solución.