| Estas tres
herramientas (payback, VAN y TIR) se utilizan como criterios de valoración
de los proyectos inmobiliarios.
El plazo de
recuperación o payback es el tiempo que necesita el proyecto inmobiliario
para recuperar la inversión inicial. Es decir, que las entradas
de caja hagan frente a todas las salidas que la inversión ha generado.
Serán preferibles los proyectos en los que se recuperen antes los
desembolsos iniciales.
Es un método
muy sencillo de calcular, pero tiene el inconveniente de que no considera
los flujos netos de caja que se producirá después del plazo
de recuperación, y tampoco tiene en cuenta el tiempo en que se producen.
Estimar la
inversión inicial no es difícil para los gastos que están
claramente determinados, en otros la estimación necesitará
aplicar criterios diferentes para valorar los gastos, por ejemplo, invertir
en acciones que no cotizan en bolsa o estimarse al alza incluyendo un grado
mínimo de error.
El VAN (Valor
Actual Neto) es un indicador que mide la rentabilidad o ganancia de un
proyecto de inversión inmobiliaria. Es el valor actualizado de todos
los flujos de caja esperados a una tasa de descuento que refleje el riesgo
de la inversión, al que se descuenta la inversión inicial.
Se homogeneízan los flujos de dinero que se van a generar en distintos
períodos de tiempo.
Si
VAN > 0 conviene aceptar el proyecto, ya que proporciona una ganancia total
neta actualizada, es decir, genera unos flujos netos de caja más
que suficientes para amortizar y retribuir al capital invertido.
Si VAN <
0 conviene rechazar el proyecto.
El VAN de dos
proyectos con flujos de caja similares pueden tener valores distintos en
función de la tasa de descuento aplicada.
La tasa de
descuento o tipo de descuento, se aplica para actualizar el valor futuro
de los flujos de caja –será mayor cuantos más años
transcurran-. Tiene dos componentes:
–
el coste de los recursos financieros utilizados en la inversión
o rentabilidad mínima que debemos exigirle a la inversión,
y
– la prima
de riesgo, que incorpora el efecto del riesgo. Así, una inversión
con alto riesgo exigirá aumentar la tasa de descuento, ya que deberíamos
exigir más rentabilidad al proyecto de inversión.
La tasa
de descuento se define generalmente como el coste de oportunidad del capital.
El TIR (Tasa
de Retorno de la Inversión) es la tasa que iguala el VAN a cero,
o la tasa que hace indiferente al proyecto. Se compara con la tasa de descuento
del proyecto.
Si
TIR > i, el proyecto es viable
Si TIR <
i, el proyecto no es viable
Es decir, aceptarían
los proyectos de inversión con un TIR superior al coste del capital
de la empresa (tasa de descuento) y rechazarían aquellos que rindan
por debajo de ese coste.
Aspectos a
considerar para estimar los flujos de caja (cash flow)
Las fórmulas
de cálculo de los indicadores son fáciles y existen funciones
en Excel que permiten calcularlos:
•
VAN: Insertar, Función, Financiera, VNA, escoger tasa de descuento,
valores a descontar y restar Flujo de Caja Inicial.
• TIR: Insertar,
Función, Financiera, TIR, marcar rango de valores.
• Sin embargo,
especificar los valores de la tasa de descuento tiene su dificultad, así
como estimar el desembolso inicial, el número de años a considerar,
etc.
• En los cálculos
se toman los datos de los flujos de caja o cash flow, no de los beneficios.
• Se han de
considerar sólo los flujos de caja incrementales, es decir, el incremento
de cobros y pagos que generaría el proyecto en sí.
• Además
de lo indicado en el punto anterior, hay que considerar todos los efectos
derivados que conlleva la aceptación del proyecto: si perjudica
o beneficia a otros proyectos de la empresa o en su actividad. Por tanto,
hay que diferenciar los flujos derivados de ingresos y los gastos que obtendría
la empresa sin llevar a cabo el proyecto y cuáles serían
si éste se realiza.
• No se deben
incluir los costes en los que ya se ha incurrido (costes hundidos), en
el caso de que se estén valorando decisiones sobre proyectos de
inversión ya iniciados. Son, por ejemplo, los errores en estimaciones
de los flujos de caja respecto a los realmente generados por el proyecto
• Hay que
considerar si el circulante aumenta o se reduce, a consecuencia del proyecto.
Los aumentos se consideran inversiones y suponen salidas de caja, y las
reducciones de capital circulante suponen entradas de caja. Cuando finaliza
el proyecto, tener en cuenta que se recupera el capital circulante
• Se tienen
en cuenta solo los flujos de caja operativos, no los flujos financieros,
ya que se están tomando decisiones de inversión, no de financiación
(no tenemos en cuenta si la inversión se financia de un modo u otro).
Los gastos financieros ya se incluyen en el cálculo de la tasa de
descuento, si se vuelven a incluir en los flujos de caja, provocaría
que el VAN y la TIR se infravaloraran e indujeran a rechazar el proyecto.
• Si se utiliza
el método indirecto para calcular el CahsFlow, éste parte
del Beneficio Neto o beneficio después de impuestos (BN= BAIT –
Intereses – Impuestos) y ajusta los elementos que no suponen un flujo de
caja real. La amortización es un gasto sin salida de caja pero disminuye
el beneficio, luego afecta a los impuestos; así que para eliminar
su impacto del Beneficio Neto y calcular el cash flow operativo, se deben
sumar al Beneficio Neto.
Ejemplo de
valoración de activos inmobiliarios en base a su rentabilidad
Para la valoración
de un activo inmobiliario se realiza un análisis de rentabilidad
de su desarrollo inmobiliario asociado y se calcular el precio de este
activo para el caso de que la TIR modificada del desarrollo se iguale con
la Tasa de Reinversión fijada por el inversor.
1.
Planificación
- El primer
paso siempre será introducir los datos de referencia del proyecto
- Situación:
en función de la situación del activo, valores de referencia
de costes, ventas y rentas.
- Precio del
activo: Estamos calculando el valor del activo, por lo que introduciremos
un precio estimado para la realización del análisis.
- Consideración
costes financiación
- Valor de
tasación: El valor de tasación es necesario en el caso de
que queramos calcular el LTV, Loan to Value o relación entre las
cantidades prestadas por una entidad bancaria y el valor del activo.
- Costes obras
de urbanización: Estima los costes de las obras de urbanización
en el caso de que estas sean necesarias para el desarrollo del activo
- Tipología
de las obras y tipología de edificación. Estos factores condiciona
el valor de referencia que proporciona para los costes de construcción
por m2 . Cada una de las opciones multiplica el coste estimado de las obras
de construcción por un coeficiente que pondera y ajusta los mismos.
- Nivel de
calidad de la edificación. Este factor condiciona tanto el valor
de referencia para los costes de construcción como el que nos proporciona
para los valores de venta y/o renta.
2 - Ubicación:
Este factor
condiciona el valor de referencia para los valores de venta y/o renta por
m2 .
Las condiciones
intrínsecas se refieren a las propias del activo, como su morfología,
orientación, vistas, capacidad portante del terreno, etc. Las extrínsecas
se refieren a las condiciones externas al activo, como sus comunicaciones,
nivel comercial de calle, nivel socioeconómico, climatología,
etc.
- Tasa de
financiación: Es la tasa que el inversor ha de soportar por la financiación
de los costes no compensados con ingresos a lo largo del desarrollo.
Es la tasa
correspondiente a la Prima de Riesgo mínima establecida en la Orden
ECO 805/2003, es decir, la rentabilidad mínima a considerar para
cada tipología de edificación. Se expresará con un
número decimal, por ejemplo, 0,08 para una tasa del 8%.
- TIRaR S
(TIR en riesgos sistemáticos): Es la tasa resultado de sumar a la
Trrt la tasa correspondiente a los riesgos sistemáticos o correspondientes
al entorno. Estos riesgos son generales para una misma ciudad y solo aplicables
en el caso de capitales de provincia por no disponer de datos suficientes
en otras poblaciones. Dependiendo de la ubicación, de la ciudad
en la que se encuentre el activo, los riesgos para su desarrollo son diferentes,
en función de la mayor o menor volatilidad de los indicadores de
ventas y costes.
- Tasa libre
de riesgo: es la tasa independiente del sector inmobiliario, definida por
el mercado del dinero. No podrá ser inferior a la rentabilidad media
anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a
dos años.
- Tasa de
reinversión. Es el coste de oportunidad o tasa que el inversor ha
de exigir al negocio inmobiliario en función de sus inversiones
alternativas. Si lo conocemos, lo introduciremos directamente. En caso
contrario, debemos de considerar la cifra más alta entre la TIRaR
S y la suma de la Trrt más la tasa libre de riesgo.
- Costes de
explotación: En el caso de plantear un desarrollo con ingresos por
rentas (tenga también ventas o no), introduciremos todos los costes
de explotación del activo, teniendo en cuenta que se trata de costes
mensuales, salvo los correspondientes a FF&E (Furniture, Fixtures and
Equipment o costes de amueblamiento y equipamiento) y los incluidos en
el apartado de “otros”, que serán costes totales, no mensuales.
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