| El Índice
de cobertura de servicio de la deuda (DSCR) mide la capacidad de su empresa
para pagar la deuda al dividir su ingreso operativo neto por el total de
su deuda y los pagos de intereses. Es una de las principales formas en
que un prestamista evalúa la salud financiera de su negocio. Su
DSCR puede afectar si obtiene la aprobación para un préstamo
comercial, para cuánto califica y los términos del préstamo.
El índice
de cobertura del servicio de la deuda se utiliza para probar la capacidad
de su empresa para pagar la deuda. Cuando los prestamistas están
considerando otorgar un préstamo a su empresa, quieren asegurarse
de que la empresa esté generando o generará ingresos suficientes
para pagar su deuda. Quieren saber que su empresa puede pagar los pagos
mensuales del préstamo, incluso si existe alguna variación
en el flujo de efectivo de su empresa.
Al calcular
el Índice de cobertura de servicio de la deuda, un prestamista puede
averiguar los fondos que tiene una empresa disponible para realizar los
pagos del capital, los intereses y los cargos del préstamo (también
pueden utilizarlo para pagos de arrendamiento).
• Debe averiguar
su DSCR antes de acercarse a los prestamistas para poder mejorarlo si es
necesario. Idealmente, su DSCR debería ser 1.25 o superior, pero
cada prestamista tiene un DSCR mínimo diferente que aceptarán.
Los proveedores
de préstamos, los bancos, los prestamistas de bienes inmuebles comerciales
y algunos prestamistas alternativos querrán saber el Índice
de cobertura de su servicio de deuda cuando solicite un préstamo.
¿QUÉ
ES EL “LOAN-TO-VALUE” (LTV). PROPORCIÓN DE PRÉSTAMO A VALOR.
Los bancos
y otros prestamistas hipotecarios utilizan la relación LTV para
evaluar el riesgo.
La relación
de préstamo a valor (LTV) es un término muy común
y muy importante si está buscando financiamiento de prestamistas
convencionales. Los bancos y otros prestamistas hipotecarios utilizan la
relación LTV para evaluar el riesgo.
A mayor LTV,
mayor riesgo para el prestamista y mayor tasa de interés que cobrarán.
La relación LTV se determina dividiendo la cantidad del préstamo
por el valor de la propiedad. Los prestamistas convencionales utilizan
el valor de tasación en el momento del préstamo para realizar
este cálculo. Es importante comprender qué proporciones y
qué valor de la propiedad se está utilizando en cualquier
cálculo. Por ejemplo, los prestamistas privados o los prestamistas
de dinero fuerte tienden a usar un valor diferente al evaluar el riesgo
y determinar la cantidad del préstamo.
Cuando se financia
una propiedad, la relación préstamo a valor se usa a menudo
para determinar el tamaño del préstamo. Un alto LTV es ventajoso
para los prestatarios en el sentido de que no necesitan invertir un gran
pago inicial. Sin embargo, algunos prestatarios prefieren un LTV más
bajo porque esto hace que sus tasas de interés y los pagos hipotecarios
mensuales sean mucho más bajos.
CAP RATE
(TASA DE CAPITALIZACIÓN) Y EL EFECTO QUE PODRÍA TENER UNA
SUBIDA DE TIPOS SOBRE EL VALOR DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS.
El Cap Rate
(tasa de capitalización) es una medida de valoración de bienes
inmuebles que se utiliza para comparar diferentes inversiones en bienes
inmuebles.
El Cap Rate
(tasa de capitalización) es la medida más popular a través
de la cual las inversiones inmobiliarias se evalúan por su rentabilidad
y potencial de rendimiento.
• La tasa de
capitalización simplemente representa el rendimiento de una propiedad
en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad
se compre en efectivo y no en préstamo.
• La tasa
de capitalización indica la tasa de retorno intrínseca, natural
y no apalancada de la propiedad.
Si bien existen
muchas variaciones, la tasa de capitalización a menudo se calcula
como la relación entre el ingreso operativo neto producido por un
activo y el coste de capital original (el precio pagado para comprar el
activo) o, alternativamente, su valor de mercado actual.
El Cap Rate
o tasa de capitalización se muestra como un porcentaje del flujo
de efectivo mensual que te dejará una propiedad en relación
con su precio de venta.
Es decir si
una propiedad tiene un precio de E 1,000,000 de euros y puede rentar en
aproximadamente E 7,000 euros al mes es decir un ingreso de E 84,000 euros
al año su Cap Rate es de 8.4%. Calculado de manera simple.
Sin embargo,
para obtener el Cap Rate real hay que tomar en cuenta el NOI Net Operating
Income ó Ingreso Operativo Neto que es la suma de todos los ingresos
que genera el inmueble menos todos los gastos de operación y mantenimiento
del inmueble.
Los ingresos
operativos en inmuebles de oficinas, comercio o industria toman en cuenta
otras fuentes de ingreso como renta de espacios de estacionamiento, salas
de juntas, business center, etc..
Estos ingresos
se suman al ingreso que genera el área neta rentable.
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