| La articulación
de un BID facilitaría enormemente la regeneración de AZCA,
porque la esencia de un Distrito de Mejora de Negocio reside en la colaboración
público/privada, entre propietarios de inmuebles, usuarios de edificios,
comerciantes, residentes, y la autoridad correspondiente. La particularidad
de los BID’s se encuentra en que la gestión de las zonas públicas
pasa a ser privada, pero se financia con los fondos recaudados mediante
un tributo municipal que solamente grava a las empresas que pertenecen
al área de actuación.
En un Distrito
de Mejora de Negocio, todos salen ganando. El Ayuntamiento cede determinadas
competencias de gestión a los propios usuarios y propietarios de
la zona, sin tener que asignar partidas presupuestarias extraordinarias.
Solamente los beneficiados directamente por el BID (empresas y negocios
pertenecientes a la zona correspondiente) soportan su coste, a cambio de
poder liderar y decidir sobre las mejoras que sean necesarias en materia
de seguridad, limpieza, mantenimiento, regeneración e incluso nueva
construcción.
En última
instancia, todos los ciudadanos del municipio se benefician del BID, porque
pueden disfrutar (tanto de día como de noche) de una zona urbana
regenerada y revitalizada, que atrae más talento a las empresas
que operan en ella, que favorece una mayor afluencia de público
a los negocios y tiendas, y que ofrece un espacio público susceptible
de aprovechamiento para todo tipo de eventos públicos y privados.
Sólo
en Nueva York se estimaba en 2007 que operaban 57 BID’s, dando servicio
a más de 70.000 negocios locales y empresas.
Los BID’s de
Nueva York son muy dispares: existen BID’s para calles comerciales muy
acotadas y concretas, pero también hay ejemplos de BID’s para grandes
distritos de negocios con alta densidad de oficinas (como AZCA).
Estudiar cuantitativamente
el efecto de un BID sobre la limpieza o la seguridad de un Distrito de
Mejora de Negocio es un ejercicio complejo, pero calcular el impacto sobre
los precios inmobiliarios, no lo es tanto; es relativamente fácil
tomar los precios y las rentas de oficinas y viviendas antes de la instauración
de un BID, así como los precios desde ese momento en adelante, y
compararlos con los precios de los inmuebles que no forman parte del BID.
Éste
es el ejercicio que llevó a cabo Furman Center, comparando precios
entre los años 2002 y 2007, para un total de 44 BID’s en toda la
ciudad de Nueva York.
La primera
conclusión a la que llegaron fue que los BID’s grandes de oficinas
tenían un impacto mayor en los precios inmobiliarios que los BID’s
comerciales más pequeños.
En segundo
lugar, estimaron que el impacto positivo promedio del BID sobre los precios
inmobiliarios fue del 15%, pero que dicho impacto quedó restringido
a los inmuebles terciarios, sin afectar a los precios residenciales.
Una última
conclusión interesante fue que los BID’s no producían ningún
efecto contagio sobre los precios de los inmuebles colindantes, quedando
muy restringido el impacto a los edificios pertenecientes a la zona de
actuación.
AZCA podría
considerarse un “BID grande de oficinas”, conforme a la clasificación
que hace el Furman Center, por lo que sería fácil asumir
que el impacto de un BID para esta manzana de Madrid sería también
de un 15% al alza en la valoración de los inmuebles.
Los factores
que afectan a los precios inmobiliarios son muy variados y diversos, por
lo que es difícil aislar una única causa para el alza de
los precios. Además de los ciclos inmobiliarios y otras variables
coyunturales, hay que tener en cuenta muchos otros factores.
Existen muchos
beneficios inherentes a la constitución de un BID y que no son medibles
cuantitativamente, o que no son de fácil medición, tales
como el incremento de la seguridad, la mejora en la calidad de vida de
los residentes y visitantes de la zona, el mayor nivel de limpieza o la
mayor afluencia en tiendas y negocios. Tampoco es nada despreciable la
ventaja que supone para las empresas usuarias de oficinas en un BID estar
situadas en un entorno que favorece la atracción y retención
de talento.
SÍNTESIS
DEL PLAN DIRECTOR, DELIMITACION Y DIAGNÓSTICO.
8.- SINTESIS
DE AZCA.
8.1.- SINTESIS
DE ACTUACIONES PREVIAS SOBRE AZCA.
En síntesis,
desde la creación del Centro Comercial, ha habido las siguientes
actuaciones:
Aprobación
definitiva por la comisión de Planeamiento y Coordinación
del Área Metropolitana de Madrid con fecha de Julio de 1966. (El
texto del acuerdo se encuentra en la Aprobación Definitiva del Proyecto
de Urbanización de 29 Noviembre de 1967, Punto 3).
El Proyecto
de Urbanización de la Manzana fue sometido a los siguientes trámites
y aprobaciones:
o Informe
favorable del Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Madrid con fecha 27 de Octubre
de 1967, imponiendo determinadas condiciones que fueron íntegramente
aceptadas.
o Aprobación
definitiva por la comisión de Planeamiento y coordinación
del Área Metropolitana de Madrid con fecha 29 de Noviembre de 1967.
Estudio de
Detalle de 1993 El Corte Inglés parcelas B-10 y B-12B (711/93/25515)
ED del “APD 6/5” A.Z.C.A., (mencionado en el A.P.I. 06.03 posterior).
Plan Parcial
de Ordenación del Centro Comercial en la Avenida del Generalísimo.
(Asociación
mixta de Compensación de la Manzana “A” de a Zona comercial de la
Avenida del
Generalísimo de Madrid. A.Z.C.A.) Ministerio de la Vivienda. Comisión
del Área Metropolitana de Madrid.
Estatutos
de la “Asociación de Conservación de la Manzana “A” de la
Zona Comercial de la Avenida del Generalísimo de Madrid”. (CON-AZCA).
Aprobados por la Comisión del Área Metropolitana de Madrid
el 20 de diciembre de 1976. Inscritos en el Registro General de Entidades
urbanísticas Colaboradoras el 20 de Junio de 1977.
DATOS COMPLETOS
EN EL INFORME ADJUNTO
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