| Un covenant
es, esencialmente, una cláusula incorporada a un contrato de préstamo.
Su finalidad es “garantizar” al prestamista el retorno de su crédito.
La intención del acreedor, así, no es otra que obligar al
deudor a operar de una manera financieramente prudente. Se pretende
de esta forma proteger los flujos de caja destinados al pago de la deuda.
Como es lógico, las restricciones impuestas a través de este
mecanismo se incrementarán en proporción al riesgo financiero
del prestatario (centro comercial).
Otro ejemplo
son los riesgos concursales y las dificultades de ejecución de las
garantías reales y pignoraticias en estos casos.
Estas situaciones
condicionan el otorgamiento de financiación a los centros comerciales,
sobre todo a propietarios sin una solvencia relevante.
Las legislaciones
de los países latinos (España, Portugal, Sudamérica)
juegan con años de desventaja frente a leyes financieras como la
británica, que permiten ejecutar de inmediato lo dispuesto en las
minutas de financiación cuando las “alarmas de riesgo” se disparan
por falta de cobertura suficiente de las garantías reales, por disminución
de los ingresos de arrendamiento de un centro comercial o por su falta
de mantenimiento, por utilizar algunos ejemplos prácticos.
De esta forma,
se puede garantizar el riesgo real de la financiación en relación
con la evolución de la explotación del centro comercial frente
a la concepción tradicional latina de que lo realmente importante
en un préstamo es el pago de los intereses.
En Holanda
y Luxemburgo además permiten asegurar al acreedor que si tiene el
derecho a ejecutar sus garantías pignoraticias sobre las acciones
del vehículo que es propietario del activo financiado, lo haga de
inmediato, o que venda su deuda a un tercero sin un descuento relevante
por las incertidumbres de los plazos de ejecución de estas garantías.
Por fortuna
para el sector de centros comerciales, han aparecido nuevos “players” que
compiten en diferentes modalidades de financiación.
Por ejemplo,
las aseguradoras que financian la adquisición de grandes centros
comerciales terminados, fondos, banca de inversión y banca comercial
financiando centros comerciales de tamaño medio y fondos de financiación
alternativa enfocados a centros comerciales de menor importe o completando
tramos de LTV* no cubiertos por la banca.
*La ratio préstamo-valor
(en inglés, Loan-to-value ratio o, abreviadamente, LTV) expresa
la cantidad de un primer derecho de retención de hipoteca como porcentaje
del total del valor de tasación de los bienes inmuebles.
Por fin se
están dando cuenta de que la clave de la financiación de
centros comerciales es la sostenibilidad en el seguimiento activo del comportamiento
del centro y de su entorno competitivo.
Vamos que si
construyen al lado un centro mejor, HAY RIESGO DE IMPAGO PARA EL PRESTAMISTA
y tiene que reaccionar.
El problema
es que mucha financiación de centros comerciales se está
derivando al extranjero mediante fórmulas de vehículos societarios
radicados en Holanda o Luxemburgo, que poseen el centro comercial y basta
con ejecutar la pignoración de acciones (BV holandesa).
El análisis
del NOI (Net Operating Income)* de las necesidades de mantenimiento de
los centros y del cumplimiento de los covenants establecidos en la financiación
son aspectos fundamentales que generan incertidumbre al prestamista que
acaba inflando el coste adicional de la financiación de centros
comerciales.
* El NOI (Net
Operating Income) es el cálculo que se utiliza para analizar la
rentabilidad de las inversiones inmobiliarias que generan ingresos. El
ingreso operativo neto es igual a todos los ingresos de la propiedad menos
todos los gastos operativos razonablemente necesarios. NOI es una cifra
antes de impuestos que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos,
gastos de capital, depreciación y amortización.
En resumen,
que el contrato de financiación de centros comerciales no es un
contrato normal. Se requiere una gran especialización en la redacción
de estos contratos. La guía práctica inmoley.com de financiación
de centros comerciales puede ser una buena herramienta práctica
en estos casos.
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