Tradicionalmente el propietario del suelo que
quería edificar contrataba la ejecución de obra llave en
mano y asumía los riesgos de ser promotor.
Pero hay más opciones, una de ellas
es que se encargue la promoción inmobiliaria manteniendo la propiedad,
es la promoción delegada. Es una solución ideal para los
bancos propietarios de inmuebles que no quieren asumir riesgos de promoción.
¿Por qué?
Porque toda la responsabilidad técnica recae
en el promotor vendedor. En esta modalidad, desaparece la clásica
relación entre promotor, contratista y arquitecto. Y además,
no es un “Project & Construction Management” sino un servicio llave
en mano completo.
A veces, incluso el promotor delegado asume las
funciones la de agente comercializador, asumiendo la parte del riesgo del
proyecto que deriva de su comercialización (bono o prima- “success
fee”).
En otras ocasiones forman un “joint venture”, sociedad
vehículo (SPV) en la que fondo y promoción son socios.
Así, es frecuente encontrar en el mercado
actual estructuras de inversión a través de la figura de
la promoción delegada en que fondo y promotor se convierten en copropietarios
de un activo para promoverlo y comercializarlo conjuntamente mediante la
creación de una sociedad vehículo (SPV) en la que ambos participan.
Otra opción es para promotores que tienen
suelo pero no tienen financiación para promover, así que
contactan con un inversor que les compra el suelo y al mismo tiempo suscriben
un contrato de promoción delegada de modo que el mismo vendedor-promotor
se obliga a construir el inmueble sobre la parcela que él mismo
ha vendido al comprador (forward funding agreement y que podría
englobarse en el artículo 17.4 de la Ley de Ordenación de
la Edificación).
A veces se produce la compra del suelo por el promotor
asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
En otras ocasiones el inversor compra el suelo
al promotor definiendo de inicio el precio final a pagar por el inmueble
terminado, generalmente capitalizando las rentas que finalmente se obtengan
a la rentabilidad mínima exigida por el inversor a la operación
(Precio=Renta anual/Yield exigida).
El “Forward purchase” es un contrato de compraventa
de futuro edificio.
El forward purchase agreement implica pagar un
mayor precio y por lo tanto mayores ingresos para el vendedor, pero a cambio
supone falta de financiación, ya que el precio se recibirá
una vez finalizado el inmueble.
En el forward purchase el comprador-inversor no
asume inicialmente ningún riesgo, pero en ocasiones se acepta un
pago inicial a la firma del contrato, de normalmente un 5%.
Por el contrario, el forward funding agreement
conlleva un menor ingreso para el vendedor pero a cambio obtiene financiación,
derivada de la venta previa de la parcela, lo que supone una buena opción
para dar salida a todas aquellas parcelas cuyos propietarios no tienen
suficientes recursos para construir.
La fórmula del forward funding ofrece algunas
ventajas al promotor-vendedor, como son las de tener financiación
para el proyecto en cuestión, las de asumir menores riesgos iniciales
al transmitir la propiedad del terreno y la existencia de un comprador.
Tiene la particularidad de que el comprador-inversor
financia la construcción, cubriendo todos los costes de construcción
a medida que ésta se está llevando a cabo, incluyendo tanto
los costes directos del vendedor, como aquéllos indirectos que las
partes hayan pactado (facturas, honorarios de los arquitectos, etc.).
