VENTAJAS
Y DESVENTAJAS
ARRENDADOR
Ventajas
El inversor arrendador
puede obtener una rentabilidad determinada, neta de todo tipo de costes,
por lo que los impuestos, seguros y gastos relativos al inmueble son habitualmente
asumidos por el arrendatario (concepto triple net). En materia de distribución
de riesgos, el arrendamiento suelen funcionar como contrato «espejo»
(back-to-back): en la práctica, los riesgos que asumió el
inversor al comprar el inmueble se trasladan al arrendatario.
Facilidad en la
administración de la propiedad ya que el propietario evitara correr
con los costes de mantenimiento y reparaciones al no conocer por completo
el impacto que las operaciones del arrendatario puedan tener en el inmueble,
además de la prevención de estar cubierto por algún
siniestro que esto no esté detallado en las condiciones generales
de una póliza de seguro de inmueble, debido al desconocimiento a
detalle de los riesgos de las operaciones del arrendatario. Básicamente
estar libre de la responsabilidad de las obligaciones habituales de un
propietario de inmueble.
Desventajas
Necesidad de ser
más sistemático en la evaluación del nivel de riesgo
del arrendatario (solvencia).
Riesgo de insolvencia
(concurso de acreedores) del arrendatario.
ARRENDATARIO
Ventajas
Se tiene mejor
administración de gastos operativos ya que el arrendatario puede
encargarse primero de los más indispensables como lo son los impuestos
y seguros para posteriormente hacerse cargo del mantenimiento del inmueble
y reparaciones de las partes que tengan mayor impacto para sus operaciones,
gracias a esto se tiene una transparencia en los presupuestos y permite
optimizar la toma de decisiones.
Pero el mayor
beneficio para el arrendatario es que la cantidad cobrada por el arrendador
es menor y según sea el caso la tasa de capitalización del
arrendamiento puede llegar a ser menor.
Desventajas
Existe la necesidad
de conocer y revisar cuidadosamente los costes que se van a generar en
el inmueble en cuestión, así como la frecuencia en el aumento
de estos gastos y el riesgo que representa la inflación del mercado
en el que se encuentre, convirtiéndose en una variable que puede
llegar a ser considerable, financieramente hablando.
CLÁUSULAS
MÁS FRECUENTES
El inversor
arrendador quiere asegurarse una rentabilidad neta y, por ello, es estándar
estipular en este tipo de operaciones que todos los gastos y tributos relativos
al inmueble son de cargo del arrendatario, incluidos seguros, impuestos
(como el Impuesto
sobre Bienes Inmuebles) y gastos de mantenimiento y reparación del
inmueble.
Es el concepto
triple net, que tiene por objeto garantizar contractualmente al arrendador
que la renta pactada sea efectivamente una renta neta y, por tanto, no
susceptible de verse afectada por ningún tipo de gasto. Lógicamente,
al negociar la renta, el arrendador ha de tener en cuenta que, adicionalmente
a dicha renta deberá asumir los gastos del inmueble.
La estipulación
de un plazo de vigencia del arrendamiento que cubra la mayor parte de la
vida útil del inmueble o la asunción sin matices del tradicional
modelo de triple net (asunción por el arrendatario de impuestos,
seguros y mantenimiento), de cláusulas que garantizan al inversor
el pago de la renta en cualquier circunstancia (incluidos, por ejemplo,
los supuestos de destrucción del edificio).
Pactos sobre
el régimen de obras, mantenimiento, reparaciones y sustituciones,
el derecho de sustitución de determinados inmuebles en caso de concurrir
determinadas circunstancias, el régimen de subarriendo y cesión
contractual, la facultad del comprador de ceder en garantía a sus
bancos financiadores los derechos derivados de las manifestaciones y garantías
prestadas por el arrendatario o la exclusión de la operación
de determinados elementos, como obras de arte o determinadas instalaciones
de aire acondicionado.
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