El avance previsto para 2019 (4,5%) es algo menor que el resultado estimado para 2018 (5,7%) pero aún así todos dos ejercicios comparten un rasgo en común: el crecimiento proviene mayoritariamente de la construcción de vivienda de nueva planta residencial.

Efectivamente, la edificación residencial volverá a ser la protagonista de 2019. Ya que ya lleva acaparando este protagonismo desde 2016, parece obvio hacerse la pregunta de cuánto tiempo más durará su buena salud. De momento, no se perciben indicios de que la demanda se esté debilitando: las ventas de vivienda van a buen ritmo y lo mismo puede decirse de la concesión de hipotecas, con la incidencia de que el sector bancario continúa enviando señales que la subida de intereses no será ni inmediata ni traumática.

En consecuencia, en España la maquinaria promotora vuelve a estar en marcha y para 2019 se espera que continúe acelerándose (8,5%) a un ritmo similar al de los últimos años. Independientemente que se alcance un nivel de producción que pueda calificarse o no de satisfactorio, el hecho es que este mercado finalmente ha conseguido una inercia que puede resultar muy valiosa en el caso de que la demanda residencial tocara techo, tal como ocurre en la mayoría los mercados europeos. Es un escenario hipotético, pero no descartable del todo a la vista de un par de factores potencialmente conflictivos. Uno es el factor precio, que hasta ahora se ha venido interpretado por lado positivo, como síntoma de una demanda potente, pero que si continúa creciendo podría convertirse en un obstáculo. Y el otro es el papel de la compra por inversión, que llevamos años aceptando como complemento temporal de la compra tradicional para uso, pero que en un momento dado podría abandonar el mercado, sobre todo si la subida de precios acaba reduciendo su rentabilidad. Si los compradores-inversores optan por retirarse, pondrían a prueba hasta qué punto es sólida la demanda de los compradores-usuarios.

El riesgo está ahí, pero difícilmente podrá afectar a la producción de 2019: recordamos el precedente de la década pasada y cuánto tiempo tardó el sector a reaccionar ante el cambio de signo del entorno. no residencial

Si se acabara materializando el debilitamiento de la demanda de inversión también sería preocupante para la edificación no residencial de nueva planta, ya que una parte importante de los inversores, se ha canalizado hacia activos como comercio, hoteles, oficinas y logística.

Como en el caso de la vivienda, también se puede contar con el efecto colchón de todos los proyectos que se han arrancado en los últimos meses, a la vista de los que no debería haber dificultades para que la producción constructiva lograra la previsión (4%).

REHABILITACIÓN

En el apartado de rehabilitación, la previsión de crecimiento para 2019 (2,3%) es sustancialmente inferior a las de la edificación de nueva planta. Por la parte de la rehabilitación residencial, la demanda se ve favorecida por el repunte de las transacciones de vivienda, que muy a menudo suelen venir acompañadas de rehabilitación. El problema de fondo es que estas operaciones de rehabilitación siguen siendo muy superficiales: el encarecimiento de la vivienda resta recursos a los nuevos propietarios, y los propietarios antiguos siguen reacios a ir más allá de las reparaciones más urgentes en un contexto en el que las rentas familiares se recuperan con demasiada lentitud. Hay pocas novedades de calado en el capítulo de estímulos a la rehabilitación y no se espera demasiado del aumento de dotación anunciado por al último Plan Estatal de Vivienda, ya que pone más énfasis en las ayudas al alquiler que no en la rehabilitación propiamente dicha.

La rehabilitación no residencial ha crecido en los últimos años gracias a la intensa actividad inmobiliaria. Además, los inversores han dado mucha preferencia a minimizar el riesgo, lo que ha concentrado la demanda en activos en zonas consolidadas, que ha sido necesario adaptar a los nuevos ocupantes. Ya que la oferta de este tipo se vuelve escasa, la rehabilitación orientada al terciario contribuirá algo menos que en años anteriores. Y si se confirman las previsiones que contemplan una disminución del empuje del consumo y del turismo, el terciario comercial podría optar por reducir la frecuencia con la que rehabilita sus espacios de venta. 

INGENIERIA CIVIL

Las mayores incertidumbres para el sector construcción español en 2019 se centran en el apartado de la ingeniería civil. La próxima primavera deberá estar terminada toda la obra que se ha promovido incentivada principalmente por las elecciones locales y autonómicas, los efectos de las cuales han proporcionado tranquilidad a este mercado en 2017 y sobre todo en 2018. Esto provocará que el resto del año el mercado quede prácticamente en manos de la obra promovida a escala estatal. Aparentemente, esto no debería ser motivo de alarma; de hecho, a la vista del repunte de la licitación pública de los últimos meses es evidente que el gobierno es plenamente consciente que el testimonio de la obra pública ha pasado a sus manos.

LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS EN 2018 INCREMENTA UN 28% EN CATALUÑA

Los visados concedidos por los colegios de aparejadores en relación a la construcción de nuevas viviendas en Cataluña han alcanzado la cantidad de 14.517 viviendas, incrementando desde los valores mínimos alcanzados hace cinco año (2013), un 378% aunque en valores absolutos alcanza unas 11.000 unidades, cantidad todavía muy escasa para las necesidades de un mercado con recorrido. Desde entonces, la producción de viviendas ha seguido con una trayectoria al alza hasta incrementar anualmente en este último ejercicio un 28%.

Esta evolución positiva viene directamente relacionada con la de las cuatro provincias de la comunidad con aumentos bastante significativos destacando las provincias de Lleida y Tarragona (128,2% y 90,8% respectivamente). Las provincias más productivas incrementen en un 37% Gironai en un 20,7% Barcelona.

En términos absolutos, Cataluña ha cerrado el año con 14.517 viviendas iniciadas, una cantidad que a pesar de ser muy escasa todavía -representa el 11,4% del total de la producción del año 2006-, deja entrever todavía las buenas perspectivas sobre todo en aquellas provincias donde ya empieza a faltar la oferta. Este es el caso principalmente, de la provincia de Barcelona. Por provincias, Barcelona continúa teniendo el grueso de la obra iniciada en Cataluña, con 11.446 viviendas (79% del total), seguida de Girona con 1.476 (10,2% del total),

Tarragona con 931 (6,4%) y Lleida, con 664 viviendas (4,6% del total de viviendas iniciadas en Cataluña).

Las viviendas terminadas en Cataluña han incrementado en su global un + 8,7% en comparación con los acabados de un año antes, únicamente por la aportación de la actividad en la provincia de Barcelona que aumenta un 20,7% los viviendas terminadas anuales mientras que la resto de las provincias de bajan considerablemente: 29,9% la provincia de Girona, un 17,9% Lleida y un 10,1% Tarragona que arrastran el total. El resultado, unos valores absolutos, es de 7.492 viviendas terminadas el 2018 de los que la provincia de Barcelona aporta el 75%.

La ciudad de Barcelona, que reacciona al ritmo de la provincia, asciende a 2.203 viviendas iniciadas en el periodo de 2018, lo que representa un incremento del 60,5% anual y del 20,4% de las viviendas terminadas logrando las 1.251 unidades. Cabe decir, que la ciudad de Barcelona representa casi el 20% del total de producción de la provincia.

Por comarcas, destacar las más productivas la del Barcelonès (3.589 iniciados), Vallès Occidental (2.514 viviendas), el Barcelona (2.353) y el Maresme (1.020 unidades), todas pertenecen a la provincia de Barcelona; en cuanto a los incrementos interanuales significativos destacan, Pallars Sobirà (de 3 viviendas iniciadas en 2017 en 35 el 2018), seguida de la Conca de Barberà (de 4 a 37) y Alt Penedès (de 51 a 335 viviendas iniciadas al cierre de 2018) mientras que muestran signos negativos en relación con el año anterior las comarcas del Alt Camp, Alt Urgell, Alta Ribagorça, Anoia, Bages, Berguedà, Cerdanya, Garraf, Noguera, Osona, el Ripollès, el Solsonès y el Urgell, siendo más significativas las disminuciones de aquellas comarcas más productivas como la del Garraf (De 495 en 2017 en 459 en 2018) o la comarca de Osona (de 251 a 194 viviendas iniciadas en 2018).

CRECIMIENTO DE LAS VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS Y USADAS 2018

Las ventas de viviendas aumentan un 10,1% interanual en España a lo largo del año 2018, mostrando incrementos de dos dígitos por el empuje tanto de las compraventas de viviendas usadas como los nuevos aunque a nivel estatal ya comienzan a ser más notorios los incrementos de las transacciones de obra nueva (+ 11,1% ventas de viviendas nuevas y + 9,9% las de los usados). En Cataluña, el incremento disfrutado ha sido más moderado, con 80.820 viviendas vendidas a lo largo del año presentan un aumento del 4,6% favorecido también por el empuje de las ventas de vivienda nueva.

De la cantidad total de las ventas en Cataluña, el 84,9% corresponde a viviendas de segunda mano y el 15,1% restante a las viviendas de obra nueva, con unos incrementos anuales del 2,8% las ventas de las viviendas usadas mientras que el comportamiento de la demanda de las viviendas de obra nueva continúa ganando cada vez más fuerza y muestra incrementos muy por encima de la evolución del indicador de la vivienda usadas con un + 16,1% interanual, aunque en valores absolutos esté lejos de los cantidades mostradas en épocas de bonanza.

De las 80.820 compraventas registradas dentro del ejercicio, 12.217 correspondían a viviendas nuevas y 68.603 compraventas de viviendas usados. Todas las provincias de Cataluña en su total de compraventas, incrementan por encima del 30%, destacando el aumento del 55,3% en la provincia de Lleida mientras que en valores absolutos destaca la provincia de Barcelona con 55.295 operaciones. Por tipologías todas ellas incrementan en las operaciones de segunda mano, destacando el incremento de las operaciones de segunda mano en la provincia de Lleida (+ 8,2%); en cuanto a las ventas de obra nueva únicamente muestra una disminución Tarragona (-12,6%) contrariamente con la evolución positiva de la provincia de Lleida (+ 57,2%) seguida de Barcelona (+ 20,3%). Como se puede observar, cada vez las disminuciones son menores, con perspectivas de mejora del mercado de obra nueva que ya se han visto reflejadas en este 2.018. Alt Penedès (de 51 a 335 viviendas iniciadas al cierre de 2018) mientras que muestran signos negativos en relación con el año anterior las comarcas del Alt Camp, Alt Urgell, Alta Ribagorça, Anoia, Bages, Berguedà, Cerdanya, Garraf, Noguera, Osona, el Ripollès, el Solsonès y el Urgell, siendo más significativas las disminuciones de aquellas comarcas más productivas como la del Garraf (De 495 en 2017 en 459 en 2018) o la comarca de Osona (de 251 a 194 viviendas iniciadas en 2018).