| ¿QUÉ
ES LA PROMOCIÓN DELEGADA SOMETIDA A UN PROYECTO ARQUITECTÓNICO?
Por lo general
el propietario entrega al promotor delegado todo el soporte técnico
(diseño arquitectónico) y le impone una dirección
facultativa.
El Contratista,
antes de comenzar cada parte de la obra, estudiará y comparará
cuidadosamente los diversos documentos contractuales relativos a cada fase
o tajo, así como la información suministrada por el propietario.
a.
Precaución con los documentos técnicos anexos al contrato
de promoción delegada para evitar la posible resolución del
contrato por el promotor delegado.
Si el promotor
delegado se encuentra con problemas técnicos no incluidos en los
anexos del contrato de promoción delegada, de modo que pueden ocasionarle
un perjuicio (exceso de costes, asunción de responsabilidad edificatorio
indebida, etc.) los jueces le permiten resolver el contrato con lo que
se ocasiona un gravísimo perjuicio al propietario que se queda con
una obra a medias y unos gastos a favor del promotor delegado.
Por ese motivo
el contrato de promoción delegada debe cubrir las comprobaciones
técnicas preliminares y los modos de resolución de conflictos
como red de seguridad que evite una resolución del contrato.
b. Cobertura
de responsabilidad excluyente del diseño arquitectónico.
En los casos
en que el propietario aporta el diseño arquitectónico, el
promotor delegado no se hace responsable de las consecuencias de defectos
en los planos y especificaciones.
c. La permanente
monitorización de la promoción delegada por el propietario.
La permanente
monitorización del proyecto comparando de forma las especificaciones
reales con las previstas permite al cliente un seguimiento en tiempo real
de los riesgos sin interferir en la gestión.
¿QUÉ
DEBE HACER EL PROMOTOR DELEGADO PARA PROTEGERSE?
Un aviso por
escrito al propietario siempre que haya una anomalía técnica
o de diseño arquitectónico, así como los cambios urbanísticos.
FUNCIONES DEL
PROMOTOR DELEGADO.
El promotor
delegado asume las siguientes funciones:
-
La auditoría
de proyectos.
-
La definición
de la estrategia de contratación y la propuesta de empresas.
-
La licitación
y contratación de todos los agentes y la ejecución de la
obra.
-
La dirección
facultativa y coordinación de seguridad y salud.
-
La gestión
de la construcción (y urbanística si procede).
-
El control de
calidad.
-
La gestión
de la OCT.
-
La gestión
de la contratación de los seguros.
-
La gestión
y contratación de acometidas.
-
Los trámites
necesarios ante el Registro de la Propiedad.
-
La definición
de la estrategia comercial: plan de marketing y medios.
-
Legalización
de las viviendas acabadas.
EJECUCIÓN
Y DESARROLLO DEL PROYECTO
En la firma
del contrato el propietario pedirá al promotor la presentación
de garantías con el objetivo de asegurar que éste ejecutará
la promoción en los puntos acordados. El promotor debe entregar
las viviendas con las calidades estimadas; en los plazos acordados etc…
PRESENTACIÓN
DE AVALES Y RETENCIONES.
Lo normal es
que estas exigencias de garantías se realicen a través de
la presentación de avales.
Existe la posibilidad
de que se apliquen retenciones en los pagos o que a medida que la promoción
avance, las garantías vayan disminuyendo.
Los contratos
de este tipo de proyectos pueden tener penalizaciones por incumplimiento
de plazos y resultado pero pueden también tener algún tipo
de bonificación si el resultado es mejor que el inicialmente proyectado.
DESVIACIONES
AL ALZA EN LOS COSTES Y PARTE DEL RIESGO COMERCIAL DE UNA PROMOCIÓN
INMOBILIARIA.
Se suele pactar
que algunos costes queden fuera del contrato y sean abonados directamente
por el propietario, como podría ser la licencia de obras o algunos
seguros, aunque ello implica que el propietario podría ser considerado
copromotor y deberá, por ello, asumir responsabilidades legales.
También
puede transferirse al promotor delegado una parte del riesgo comercial
de la promoción.
PRECAUCIONES
GENERALES EN EL FORMULARIO DEL CONTRATO DE PROMOCIÓN DELEGADA.
La principal
diferencia entre el contratista “llave en mano” y el “promotor delegado”
(frente al comprador-inversor) es que asume parte del riesgo empresarial
de la promoción (en particular, el que se deriva de la comercialización
del proyecto inmobiliario; y, por tanto, participa en el beneficio de la
promoción mediante la percepción, en su caso, de un precio
complementario anudado al éxito de la comercialización.
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