| El precio
medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se encareció un 4,9
% anual en el primer trimestre de 2019, hasta 1.349 €/m2, lo que supone
el décimo trimestre consecutivo con incremento de precios a nivel
nacional. Mientras que se modera la tasa de crecimiento anual en Madrid
y Barcelona, otras siete capitales (Burgos, Valladolid, Málaga,
Zaragoza, Valencia, Tarragona y Palma de Mallorca) muestran en este primer
trimestre una revalorización superior al 10 %. En términos
medios, la vivienda se ha encarecido en España un 12,4 % desde el
mínimo que tocó en la crisis y se mantiene un 34,1 % por
debajo de los máximos de 2007.
La expansión
progresiva de la recuperación está centrada principalmente
en la periferia de las grandes ciudades, por lo que todavía se observan
en el mercado situaciones de ajuste de precio. En 15 provincias el precio
medio es inferior al de un año antes, con Zamora, Lugo, Albacete
y Soria con caídas que superan el 5 %. Entre las capitales, hasta
14 ciudades registran en el primer trimestre descensos interanuales, que
se acercan al 10 % en el caso de capitales como Lugo y Soria.
COMUNIDADES
AUTÓNOMAS
Aragón
(+8,6 %), Cataluña (+7,8 %) y la Comunidad de Madrid (+7,2 %) son
las regiones donde más aumentó el precio medio de la vivienda
terminada en el último año, seguidas de la Comunidad Valenciana,
Andalucía y Castilla y León, donde el incremento supera el
5%. Tres Comunidades Autónomas (Extremadura, La Rioja y Cantabria)
muestran precios inferiores al mismo periodo del año anterior, aunque
la caída es poco significativa.
"La Comunidad
de Madrid y Cataluña, precursoras en el inicio de la recuperación,
acumulan crecimientos desde mínimos de 41,3 % y 34,6 %, respectivamente,
muy superiores al resto de regiones, que no superan el 20 %", afirma Rafael
Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Por ejemplo, en Castilla-La
Mancha, Cantabria y Extremadura, la variación acumulada en durante
los últimos años no alcanza el 5 %.
Como resultado
de la dispar evolución en el mercado residencial, en regiones como
Castilla-La Mancha y La Rioja la vivienda vale menos de la mitad que en
los máximos de la pasada década, concretamente un 52,5% y
un 51,5%, respectivamente, mientras que en Baleares (-20,6 %) o la Comunidad
de Madrid (-27,2 %) la brecha respecto a máximos se ha reducido
considerablemente.
Las provincias
que en el primer trimestre de 2019 registraron crecimientos anuales de
doble dígito fueron Burgos (+15%), Zaragoza (+11,2 %), Valladolid
(+10,8 %), Málaga (+10,6 %) y Lleida (+10,5 %). Si se analiza la
evolución más a corto plazo, las provincias de Girona, Burgos
y Valladolid destacan con un encarecimiento superior al 4% entre el trimestre
anterior (el último de 2018) y el primero de 2019. Prácticamente
en la mitad de las provincias españolas se han registrado caídas
de precios en tasa inter-trimestral.
Volviendo a
la situación en el transcurso del último año hasta
16 provincias registraron en el primer trimestre del año caídas
interanuales en el precio de la vivienda, por encima del 5 % en cuatro
de ellas: Soria, Albacete, Lugo y Zamora.
Los mayores
valores provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.353 €/m2),
Madrid (2.313 €/m2), Barcelona (2.186 €/m2) y Baleares (2.166
€/m2), mientras que el precio medio más barato entre las provincias
españolas se localiza en Cuenca (688 €/m2), Teruel (696 €/m2),
Ciudad Real (702 €/m2) y Lugo (728 €/m2).
En cuatro provincias,
el valor medio de la vivienda terminada no llega todavía ni a la
mitad del registrado en los máximos de la década pasada.
Es el caso de Toledo, donde la caída acumulada desde 2007 es del
55,2%, de Guadalajara (-53%), de La Rioja (-51,5%) y de Cuenca (-50,6%).
Siete capitales
de provincia registran en el primer trimestre de 2019 un encarecimiento
anual de dos dígitos porcentuales, entre el 10% y el 16%: Burgos,
Valladolid, Málaga, Zaragoza, Valencia, Tarragona y Palma de Mallorca.
Aunque Madrid y Barcelona han registrado un crecimiento inter-trimestral
prácticamente nulo, el precio medio es un 9,8 % superior al de un
año antes en Madrid y un 6,8% en Barcelona. Madrid se sitúa
en octava posición en el ranking de crecimiento interanual de las
capitales españolas en este primer trimestre del año, y Barcelona
en el puesto 24.
Hasta en catorce
capitales el precio medio de la vivienda ha descendido respecto al mismo
periodo del año anterior, destacando las ciudades de Lugo y Soria
con caídas cercanas al 10 %, seguidas de Pontevedra, Zamora y Jaén,
donde el precio medio se redujo entre un 3% y un 4 % en comparación
con un año antes.
Las ciudades
Barcelona, Madrid, Málaga, Palma y San Sebastián se han revalorizado
más de un 30% desde los respectivos precios mínimos que tocaron
en la crisis, destacando la Ciudad Condal con un 53,7% de incremento. Por
el contrario, apenas hay síntomas de recuperación en Cáceres,
Jaén, Lugo, Soria, Teruel y Zamora, que muestran en este primer
trimestre de 2019 los precios más bajos desde que estalló
la crisis.
Diez capitales
siguen con precios que no alcanzan ni la mitad de sus valores máximos
pre-crisis. En esta situación se encuentran Logroño, Ávila,
Lleida, Guadalajara, Zaragoza, Albacete, Castellón, Cuenca, Segovia
y Ciudad Real, todas ellas con descensos acumulados superiores al 50% desde
2007. Las capitales que se encuentran más cerca de los niveles máximos
son Palma de Mallorca, San Sebastián, Ourense y Madrid, donde el
precio medio de la vivienda terminada es entre un 20 % y un 25 % inferior
al de entonces.
Barcelona y
Madrid son, junto con San Sebastián (3.427 €/m2), las capitales
más caras del país, con un valor medio de 3.389 €/m2
y 2.964 €/m2, respectivamente. Entre las ciudades más baratas,
por debajo de los 1.000 €/m2 de media, se encuentran Lugo, Ávila,
Castellón, Soria, Lleida, Cáceres, Cuenca y Zamora.
El director
del Servicio de Estudios Tinsa destaca que en las ciudades de Madrid, Barcelona
y Valencia “los crecimientos de precios más intensos se sitúan
en la periferia, mientras que en Zaragoza y en Sevilla el encarecimiento
más acusado aún se registra en sus distritos centrales”.
En Barcelona,
solo tres distritos (Eixample, Gràcia y Sant Andreu) anotan subidas
de valor por encima del 10 %, mientras que en Madrid son numerosos los
que aumentan en igual o mayor cuantía: Arganzuela, Tetuán,
Chamberí, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas, Ciudad Lineal,
Villaverde, Villa de Vallecas, Vicálvaro y San Blas.
En Valencia,
son ya mayoría los distritos que se ha revalorizan en el último
año en cifras de doble dígito, mientras que los céntricos
Ciutat Vella y L’Eixample suben entre un 5 % y un 10 %. También
crecen a ritmos importantes en Zaragoza los distritos de Casco Histórico,
Centro, Delicias y La Almozara, por encima del 10 %. En Sevilla, las subidas
de precio son más moderadas, si bien Casco Antiguo y Triana se aproximan
a los dos dígitos.
Los distritos
más caros, ubicados en las dos mayores capitales y con valores entre
4.000 y 5.000 €/m2, son, en el caso de Madrid, los de Salamanca, Chamberí,
Centro y Chamartín, y, en el caso de Barcelona, Sarrià-Sant
Gervasi, Eixample y Gràcia.
A partir de
este trimestre, la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales completa
sus datos de precio e indicadores financieros e inmobiliarios con información
sobre la rentabilidad bruta del alquiler en las cinco grandes capitales
y sus distritos. Para generar este dato, Tinsa utiliza información
de rentas de contratos de alquiler de inmuebles valorados por la compañía.
No se apoya en ningún caso en medias de mercado ni en información
de fuentes externas.
La rentabilidad
bruta del alquiler, que pone en relación el precio anual del alquiler
entre el valor del inmueble, sin tener en cuenta la revalorización
del activo, se sitúa alrededor del 4,3 % en las ciudades de Madrid,
Valencia, Zaragoza y Sevilla, mientras que se reduce hasta un 3,9 % en
Barcelona.
"Es significativo
que la rentabilidad bruta del alquiler en ciertos distritos del centro
de Barcelona (Ciutat Vella), Madrid (Centro) y Valencia (Ciutat Vella)
supera la de zonas colindantes, posiblemente debido a la influencia que
el alquiler turístico ejerce sobre la oferta de alquiler residencial
tradicional, que se traslada al precio medio”, afirma Rafael Gil.
En Madrid,
además del Centro (4,2 %), es el distrito de Tetuán (4,3
%) el que refleja mayor rentabilidad media dentro de la M-30. Fuera de
esta, los distritos del sur de la capital (Carabanchel, Puente de Vallecas,
Villaverde…) muestran las rentabilidades más elevadas.
En Barcelona,
los distritos del Eixample, Gràcia, Les Corts, Sarrià-Sant
Gervasi y Sant Martí cuentan con rentabilidades inferiores al 4
%, mientras que la rentabilidad en Ciutat Vella es del 4,3 %.
Las menores
rentabilidades en Valencia se localizan en los distritos de L’Eixample,
Extramurs y El Pla del Real, aumentando en la mayoría de distritos
de la periferia, además de la céntrica Ciutat Vella, que
cuenta con una rentabilidad del 4,7 %. Los respectivos cascos históricos
de Sevilla y Zaragoza muestran una rentabilidad más contenida en
relación al resto de distritos.
El plazo medio
de venta de una vivienda en España, que pone en relación
la oferta de viviendas en el mercado con el ritmo de compraventas, se sitúa
en 8 meses. La ciudad de Madrid destaca con el plazo más reducido,
3,1 meses, seguida entre las grandes capitales por Zaragoza (4,5 meses),
Sevilla (4,6 meses), Valencia (6,5 meses) y Barcelona (6,5 meses).
Las provincias
con mayor liquidez son, todas ellas por debajo de los seis meses de plazo
medio, Madrid, Navarra, Las Palmas, Zaragoza, Guipúzcoa y Sevilla.
Por el contrario, Ciudad Real, Girona, Salamanca, Cantabria y Ourense muestran
plazos de trece meses o superiores.
ESFUERZO FINANCIERO
Y CUOTA MENSUAL
Los españoles
destinan de media el 17,1% de sus ingresos familiares brutos (antes de
pagar impuestos y otras deducciones) a afrontar el primer año de
hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística,
la hipoteca media en España se situó en 123.797 euros en
el cuarto trimestre de 2018 (último dato disponible). Cada mes,
el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 563 euros.
Las diferencias
geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas
familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan
siendo significativas en España. Islas Baleares, donde se destina
un 22,5% de los ingresos para una hipoteca media de 174.482 euros, Málaga
(22,1%) y Barcelona (17,8%) son las provincias que realizan un mayor esfuerzo
financiero, frente a las provincias de Soria, Castellón y Palencia,
donde se destina poco más del 12 % al pago de la hipoteca.
"En las ciudades
de Madrid y Barcelona el esfuerzo financiero bruto supera de media el 27%,
con lo que se acentúa la tensión entre el nivel de precios
medios y la capacidad financiera de la población residente", afirma
Rafael Gil. En Sevilla, la cifra es del 19,1 %; del 18,4 % en la ciudad
de Valencia y del 13,3 % en Zaragoza.
La cuota mensual
hipotecaria más elevada se registra en las provincias de Baleares
(820 euros), Madrid (730 euros) y Barcelona (721 euros), muy por encima
del pago promedio que se realiza en Lugo (334 euros), Zamora (340 euros)
y Jaén (350 euros), provincias con las cuotas más reducidas.
RATIOS DE COMPRAVENTAS
Y VISADOS DE OBRA NUEVA
El volumen
de compraventa de viviendas en España durante el año 2018
alcanza las 22,7 transacciones de viviendas por cada 1.000 viviendas existentes
en el país, frente a las 22,4 compraventas que reflejaba el indicador
en el trimestre anterior. Málaga y Alicante se mantienen como las
provincias donde más transacciones se realizan en proporción
a su parque residencial: 37,8 y 33,9 transacciones por cada 1.000 unidades
construidas, respectivamente.
También
las provincias de Baleares, Madrid y Almería registraron en el conjunto
de los cuatro trimestres de 2018 una ratio de compraventas sobre parque
residencial cercano a 30. Por el contrario, las provincias menos dinámicas
en términos de compraventas son Ourense (7,7 compraventas por cada
1.000 construidas en la provincia), Zamora (10,6 transacciones) y Cuenca
(12).
En cuanto a
la actividad de construcción de viviendas, se aprobaron en España
3,9 visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes en el país
en los últimos cuatro trimestres (estimación a partir de
datos de Fomento). Las provincias de Navarra, Madrid, Guipúzcoa,
Guadalajara, Málaga y Vizcaya destacan con más de seis visados
aprobados por cada 1.000 viviendas en sus respectivos parques residenciales.
La actividad promotora es residual en las provincias de Ourense, Zamora
y Ávila, donde en el último año se han aprobado menos
de 1,5 visados por cada millar de viviendas en su parque.
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