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8 de marzo de 2019
 
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PROMOCIÓN DELEGADA Y CONTRATOS LLAVE EN MANO EN EL 22@ DE BARCELONA
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  • Según el informe BNP Paribas Real Estate, la zona de influencia del presente estudio, 22@, atrae gran parte de la demanda de oficinas de la ciudad condal, tal y como se ha ido comentado anteriormente. Como consecuencia, la oferta está respondiendo ante este incremento de la demanda, desarrollándose gran parte de la actividad promotora en el 22@. Tanto es así que después de años de sequía en el sector de la construcción (2008-2014), las cosas han cambiado de forma sustancial. En el año 2015, la actividad constructora comenzó sin asumir mucho riesgo, centrándose en desarrollos de proyectos “llave en mano”. 
Después, a medida que la recuperación del mercado iba avanzando con pasos seguros hacia la consolidación, el sector de la construcción estaba dispuesto a asumir cada vez más riesgo. Especial confianza tienen los promotores y fondos en que la absorción seguirá siendo sólida en el distrito 22@, y como muestra de ello, para los próximos tres años se espera que salgan al mercado alrededor de 273.500 m² de superficie de oficinas sin tener un inquilino apalabrado. 

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La escasez de producto terminado en rentabilidad ha generado una gran actividad en operaciones de compras de suelo para nuevos desarrollos, y durante el 2018 se ha apreciado fuerte dinamismo en este tipo de compras en entorno comprendido debajo de la diagonal, dentro del distrito 22@. Destaca la compra de un solar por parte de la promotora La llave de Oro por unos 22 millones de euros a Metrovacesa, con la intención de desarrollarlo y de alquilarlo a un único inquilino. La Caixa, también se ha interesado este año por el suelo en esta zona y está negociando, a través de su filial inmobiliaria Inmo Criteria, la compra de un suelo en el cruce de la Calle Ávila con Badajoz para ubicar un proyecto de 27.000 m² de oficinas repartidos en dos edificios. En un principio la operación podría rondar los 1.250 €/m².

CABE DESTACAR, QUE ESTA INTENSIFICACIÓN DE LA DEMANDA REPERCUTE DIRECTAMENTE EN EL PRECIO DEL SUELO. 

En ubicaciones más prime dentro del 22@, los inversores determinan el precio de compra de suelo con unas rentas futuras de mercado entre 20 y 22 €/ m²/mes. En cuanto a las diferentes zonas dentro del distrito, existe una heterogeneidad en los precios del suelo a los dos lados de la Diagonal. En las ubicaciones más prime, cerca del entorno de la plaza de Glories (baja diagonal), dónde el suelo disponible mengua como resultado de la insaciable demanda, se observan compras de suelo por un precio medio que se sitúa en la horquilla de 1.500-1.600 €/m². Estos precios de suelo se han visto incrementados un 20% aproximadamente en los últimos seis meses. Por otro lado, a raíz de las nuevas exigencias del mercado, los inversores y promotores están ampliando su radio de interés. 

El distrito 22@ se posiciona como el mercado de oficinas más dinámico y demandado de la ciudad condal, según datos del reciente informe de BNP Paribas Real Estate España.

Promotores y fondos de inversión mantienen su confianza en la solidez de la absorción del distrito de la innovación, que en 2018 entregó 33.200 m2 de nueva superficie. En este sentido se prevé que, en los próximos tres años, salgan al mercado otros 335.000m2, de los cuales alrededor de 77.800 m2 se entregarán durante 2019.

La gran demanda de empresas que quieren instalarse en el distrito 22@ y la escasez de producto terminado se están traduciendo en importantes operaciones de compra de suelo y en un impacto en los precios. El precio medio se incrementó un 20% en la segunda mitad de 2018. Actualmente, los inversores determinan el precio de compra del suelo en ubicaciones prime con unas expectativas de rentas aproximada de entre 20 €/m2 y 22 €/m2 al mes. En estas localizaciones, el precio medio se sitúa entre los 1.500€ /m2 y los 1.600 €/m2

Por otro lado, la consultora estima que los precios de los alquileres en el distrito de la innovación, que crecieron un 8% en 2018 hasta situarse en una media de 16,7€/m2 al mes, continuarán al alza este año y alcanzarán máximos históricos.

Respecto a la inversión, el distrito 22@ continúa en el punto de mira de inversores nacionales e internacionales. Con un mercado de ocupación dinámico y una tasa de disponibilidad en descenso, los riesgos de tener edificios vacíos disminuyen. El 36% de las operaciones de inversión en el mercado de oficinas de Barcelona en 2018 se produjo en el distrito de la innovación, que captó 253 millones de euros.

En cuanto a las rentabilidades de la zona, la escasez de producto y la fuerte presión compradora están comprimiendo las Yield prime, que actualmente se sitúan en el 4,25%.
 

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