La principal mesa de debate del encuentro, La política de vivienda en el Ayuntamiento de Madrid, ha sido moderada por el periodista y cronista de Madrid, Ángel del Río. En esta ronda de análisis sobre la situación de la vivienda en la región de Madrid, José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid, ha puesto de manifiesto la escasez actual de un parque público de vivienda. En su intervención, el concejal de Mas Madrid, ha añadido que “la proliferación de pisos turísticos en Madrid en los últimos años está provocando un aumento de los precios y, por consiguiente, las familias se ven obligadas a buscar ubicaciones más asequibles en la periferia”.

Por su parte, Mercedes González, miembro de la Comisión Gestora del PSM-PSOE, ha apuntado que el auge de los precios es síntoma de la falta de una política real de vivienda. En su intervención, la militante del partido socialista ha remarcado la apuesta que, desde su partido, se está haciendo por desarrollar una política de vivienda pública de alquiler, a través de varias medidas como “calificar el suelo como suelo urbanizable, modificar el uso de suelo sobrante en suelo para vivienda pública, crear un fondo social de vivienda, establecer un convenio de colaboración público-privado y crear un observatorio de la vivienda en Madrid con el fin de aumentar la transparencia y conseguir mejorar la cuestión de la inseguridad jurídica”.  Además, ha aseverado que otro de los problemas de la vivienda en Madrid es que hay “casi 163.000 viviendas desocupadas”.

Sobre uno de los grandes retos del sector, la inseguridad jurídica, se ha pronunciado la presidenta de VOX de Madrid, Rocío Monasterio, señalando que “es necesario seguir trabajando para dejar de poner trabas a quienes trabajan para ofrecer viviendas”. En este sentido, ha puesto énfasis “en la necesidad de intervenir en la problemática de los plazos de licencias que, en última instancia, encarecen el producto final en el mercado y, por tanto, dificulta el acceso de los jóvenes a la vivienda”. Monasterio considera que los políticos deben dejar de interferir en el sector inmobiliario.

A su vez, el candidato del Partido Popular de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha explicado que el aumento de los precios se debe a que “la recuperación económica conlleva un aumento de la demanda y, por ende, un encarecimiento de la oferta”. Además, Martínez-Almeida ha señalado que la solución al incremento del precio de la vivienda en Madrid pasa por desbloquear la reserva de suelo disponible y confiar más en la inversión privada.

Al tiempo, Silvia Saavedra, concejala de Ciudadanos en Madrid, ha señalado la importancia de “construir viviendas en el suelo público disponible a través de la colaboración público privada y acelerar proyectos urbanos sin contribuir a la inseguridad jurídica en el sector”. Respecto al precio de la vivienda, Saavedra ha señalado que uno de los factores de su aumento es la inseguridad jurídica y ha puesto como ejemplo las recientes regulaciones sobre el alquiler.

La mesa sectorial, en la que se han analizado los retos del sector, ha sido moderada por el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. Uno de los retos es el ámbito de la industrialización, que ha corrido a cargo de Sandra Llorente, directora de Innovación e Industrialización de Vía Célere. Iván Rodríguez, CEO de Ikasa, ha centrado su intervención en uno de los retos más importantes del sector: la sostenibilidad. Por su parte Esther Duarte, directora de Recursos Corporativos y miembro del Comité de Dirección de Aedas Homes, ha disertado sobre empleabilidad.

En esta mesa también han participado Francisco Sola, profesor de la Universidad Francisco de Vitoria, que ha hablado sobre la reputación del sector inmobiliario en España y Antonio Valencia, técnico en Landia Group, cuya exposición ha versado sobre el acceso a la primera vivienda.
 

El último debate sobre financiación y alquiler ha sido conducido por Sergio Calvete, director de Banca de Empresas del Centro de Negocio Inmobiliario de Madrid de CaixaBank. Esta mesa redonda ha contado con la participación de Helena Beunza, secretaria general de Vivienda del Ministerio de Fomento; Javier Rodríguez, socio responsable del Área Residencial y Co-Responsable del Área Terciaria de Azora; Fernando Encinar, jefe de estudios y co-fundador de Idealista, y Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.

ESTHER DUARTE, DIRECTORA DE RECURSOS CORPORATIVOS DE AEDAS HOMES

Esther Duarte, Directora de Recursos Corporativos de AEDAS Homes, expuso en EFIMAD la difícil situación laboral por la que atraviesa el sector de la promoción residencial actualmente, basándose en la perspectiva que le aporta su dilatada experiencia profesional. “Llegué a la compañía en 2017, antes de nuestra salida a Bolsa y con una plantilla pequeña ya que la compañía había sido creada tan solo un año antes. El reto capital era conformar una estructura en poco tiempo con los mejores perfiles, triplicar la plantilla. Pensé que no iba a ser complicado, pero me equivocaba”, admitió.

La directiva recordó que entre 2007 y 2017 la actividad inmobiliaria se ralentizó hasta tal punto que el número de profesionales se redujo sobremanera. Algo de lo que fue consciente cuando comenzó su trabajo en la compañía para dotar a AEDAS Homes de un gran equipo profesional.

MEJORAR EL ALQUILER EN ESPAÑA
 
El mercado del alquiler de vivienda se ha convertido en un problema de Estado. El Gobierno ha visto cómo su real decreto-ley de vivienda y alquiler quedaba anulado por el Congreso de los Diputados, pero la secretaria general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Helena Beunza, ha destacado que el Ministerio de Fomento sigue trabajando en la Ley Estatal de Vivienda.

Durante el IV Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD), organizado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) y CaixaBank, Gobierno y el sector inmobiliario se han reunido para debatir sobre el arrendamiento de vivienda. Y durante el debate han salido algunas medidas que se podrían aplicar para mejorar y ampliar el parque de viviendas en alquiler en nuestro país, con especial relevancia hacia los pisos a precios asequibles.

La falta de oferta de viviendas en alquiler es uno de los principales hándicaps del mercado de la vivienda. Los expertos creen que, al aumentar la oferta, los precios se moderaran. Para Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, hay un potencial de viviendas nuevas en construcción en la confluencia necesaria y natural entre las constructoras y promotoras y los fondos de inversión.

“Las grandes promotoras han ido comprando suelo de oportunidad en los peores años de la crisis, que no han desarrollado hasta ahora. Su dificultad es poner a la venta todas las viviendas de una promoción, afecta a su ratio de capital la necesidad de asumir los costes de construcción y poner en marcha ese suelo. Pero hay una salida natural con un acuerdo con un fondo, si logra sacar el 50% de la promoción a la venta, y el otro 50% promoverlo para venderlo al inversor para que lo ponga en alquiler, porque no es competencia”.

“Las grandes promotoras pueden tener a disposición de forma inmediata en el mercado no menos de 3.000 viviendas. En los próximos meses veremos operaciones de este tipo, que puede sumar hasta 20.000 viviendas, aunque aún quedan cosas por salvar: cómo el fondo financia la construcción, porque la parte comercial no la va a financiar el fondo. Hay un escollo en el precio de compra de la vivienda, y que el promotor asuma los costes de construcción con fondos propios. Hay que esperar a tener una licencia, un proyecto concreto y una licitación de la obra, y que eso hará que lo que hoy se quería hacer se materialice en acuerdos marco que se cierre en los próximos 12-18 meses”, comentó Echavarren.

Para aumentar el parque de viviendas en nuestro país no solo hay que centrarse en la construcción de nuevas casas. La reforma y rehabilitación de viviendas debe ser una faceta destacada para sacar esos pisos que están actualmente vacíos, pero en un estado lamentable.

“Se habla constantemente de los 3,4 millones de casas vacías, como si estuvieran en el centro de las ciudades, listas para alquilarse y en manos de especuladores. La realidad es bien distina y hay que hacer un análisis de dónde se encuentran esas viviendas. Según el censo del INE de 2011, el último disponible, un 20% están en estado ruinoso o muy deficiente, 1 de cada 3 es anterior a 1960 y 2 de cada 3 están en poblaciones de menos de 50.000 habitantes. Es decir, de esos millones de casas, que puedan estar habitables y alquilables apenas quedan unas pocas. La mayoría no están preparadas para poder vivir en ellas o se encuentran en zonas donde no hay mercado de alquiler. Apenas serían unas cientos de viviendas las que podrían incorporarse de hoy para mañana a la oferta de alquiler en las grandes ciudades. Hay que ser rigurosos cuando hablemos de las casas vacías”, según Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista [empresa editora de idealista/news]. 

Encinar pidió incentivos fiscales para que los propietarios puedan reformar su vivienda a cambio de sacarla al mercado del alquiler durante, al menos, una década. “Madrid tiene un potencial de regeneración enorme, con muchas viviendas construidas en los años 60 y 70, sobre todo en la periferia, donde ahora el mercado del alquiler está aumentando”, concretó.

Una de las patas importantes que han destacado todos los expertos participantes del foro es la seguridad jurídica del sector, para atraer a los inversores y favorecer la oferta. Y una de las situaciones que genera más inseguridad es la figura del inquilino moroso y el proceso de desahucio. Para Encinar “la sociedad debe tener tolerancia cero contra la ocupación”, mientras que Mikel Echevarren pidió que se mejorarán los procesos en los juzgados para que el desahucio por impago se concretase en 15 días.

Javier Rodríguez pidió que las administraciones públicas, sobre todo los ayuntamientos, mejorasen los procesos en caso de necesidades especiales porque “muchos desahucios se retrasan porque los ayuntamientos no tienen recursos para atender a las personas en exclusión social, y dejan el problema sobre el propietario de la vivienda”.

Todos los ponentes volvieron a destacar que imponer un control a los precios del alquiler en el mercado libre supondrá una huida de la oferta. La secretaria general de Vivienda destacó que esa medida no se incluyó en ningún momento en el real decreto-ley de medidas urgentes del alquiler, finalmente rechazado en la Cámara Baja.

Aún así en el pacto entre PSOE y Podemos se incluye un apartado en el que los ayuntamientos tengas los mecanismos necesarios para controlar los precios de los alquileres en aquellas zonas donde los precios estén desarrollando rápidas subidas. La formación liderada por Pablo Iglesias supedita el apoyo a los Presupuestos Generales del Estado a que el Gobierno de Pedro Sánchez apruebe limitar los precios de los alquileres.

Diferenciar entre mercado libre de alquiler, vivienda asequible y pisos sociales

Para Javier Rodríguez, socio responsable del Área Residencial de Azora, es necesario clarificar los diferentes tipos de viviendas en alquiler: las que están en el mercado libre, aquellas que ofrecen precios bajos para personas con pocos recursos o que cumplen ciertos requisitos para entrar en esta bolsa de casas. Y aquellas personas en riesgo de exclusión social que no se pueden permitir pagar un alquiler.

 “Cada vez hay más viviendas disponibles en alquiler, pero no son suficientes para la demanda de inquilinos. Y hay casos donde hace falta contar con vivienda a precios asequibles. Aún estamos lejos de Europa, queda recorrido para crecer. En España, apenas el 3,4% del parque es de vivienda social, cuando la media europea es del 35%. Es aquí donde surge el problema de la escasez de pisos en alquiler, en la vivienda asequible”.

“Intentar arreglar el problema de la vivienda asequible regulando el mercado libre de viviendas en alquiler, no es la solución. El inversor institucional es la clave en la solución de la vivienda asequible. No buscan grandes beneficios, buscan estabilidad. Y eso se consigue con seguridad jurídica. Ya está bien de demonizar a los fondos. Si se expulsa a los inversores, la oferta se retrotraerá.

Por parte del Gobierno, Helena Beunza afirmó que se ha puesto en marcha la maquinaria de la Entidad Estatal del Suelo (Sepes) para empezar a producir suelo. “Sepes tiene una gran cantidad de suelo residencial parado. Algunos desde hace más de 10 años, lo que queremos es ponerlo a disposición como suelo finalista para que el sector privado, con acuerdos público-privados de concesión puedan crear un amplio parque de vivienda asequible”.

Además, Beunza destacó que se pretenden ampliar este parque de suelo con terrenos de otros Ministerios y con la coordinación con las comunidades autónomas.

MESA REDONDA DE MADRID

La mesa redonda se convirtió en poco tiempo en un debate electoral cuando empezaron a explicar los motivos del encarecimiento del precio de la vivienda en la ciudad, donde fueron saltando las medidas que aplicarían tras las elecciones municipales del mes de mayo.

Al actual gobierno municipal se le echó en cara la complicada burocracia urbanística que hay que pasar para conseguir el visado de obra nueva o la licencia de primera ocupación, y que están atrasando muchas de las promociones de viviendas.

José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano Sostenible sostuvo que al año se están construyendo entre 5.000 y 7.000 casas al año, y que las previsiones del Ayuntamiento son que hay suelo finalista para construir 38.000 viviendas. Algo que para el sector se antoja escaso para cubrir la demanda de vivienda.

El concejal adelantó que Más Madrid propondrá recalificar suelos industriales como suelos residenciales a cambio de que parte de las viviendas que se construyan se dediquen a vivienda social.

“La mayor bolsa de suelo de Madrid no se encuentra en Madrid Nuevo Norte o en los PAUs del Sureste. Se encuentra en la cantidad de suelo industrial sin edificar que queda en la ciudad”, concretó.

El candidato del Partido Popular al Ayuntamiento, José Luis Martínez-Almeida, fue de los más beligerantes con las políticas urbanísticas del actual Gobierno de Manuela Carmena. “No existe un modelo concreto de ciudad. No se puede decir que hay suelo para 38.000 viviendas cuando se ha estado mareando un proyecto como Los Berrocales, en los PAUs del Sureste, durante toda la legislatura, con más de 20.000 viviendas previstas.

“Con la actual falta de suelo finalista en Madrid, hay que confiar en un modelo que apueste por la desregulación y la confianza en la iniciativa privada, confiar en los fondos de inversión”, destacó Martínez-Almeida.

La concejal y portavoz adjunta del Grupo Municipal Socialista, Mercedes González, comentó durante su turno de palabra que el Ayuntamiento no ha tenido una política real de vivienda desde hace años y que el alquiler es el principal reto para el Consistorio, con un grave problema entre los jóvenes, que no pueden emanciparse. “Hay que sacar al mercado del alquiler las 163.000 viviendas vacías que existen en la ciudad de Madrid, según los datos del INE”.

González también adelantó que su partido “ampliará el parque público de vivienda en alquiler con la modificación de los suelos dotaciones sin uso para destinarlos a VPO en alquiler. Además, calificaremos el suelo residencial como bien de interés público general, para evitar futuras ventas a los fondos”.

La candidata de VOX al Ayuntamiento, Rocío Monasterio, fue tajante en su alegato y prometió que “va a liberalizar el mercado. No vamos a poner trabas a los profesionales. Vamos a dejarles trabajar, a dejar de crear inseguridad jurídica, porque esto es una carrera de obstáculos para el sector”.

“Si quitamos las manos del urbanismo de Madrid, dejar de intervenir, dejar de cambiar la legislación, los promotores podrían aumentar la oferta de vivienda”, agrego.

Finalmente, desde Ciudadanos, Silvia Saavedra, concejala de partido naranja en Madrid criticó la inseguridad jurídica a la que se enfrenta el sector, la expulsión de los jóvenes del centro de las ciudades. La solución del partido que lidera Begoña Villacís en el municipio madrileño pasa por “incentivar la construcción con la colaboración público-privada e incentivar las cooperativas de viviendas entre los jóvenes con derecho a superficie”.