| Para garantizar
el cumplimiento de las obras de urbanización, el ayuntamiento pide
una fianza a la Junta, que normalmente se deposita por medio de avales.
Si el aval
se ejecuta, lo cual es complicado, quien pierde es la sociedad avalista,
banco, etc., por eso antes se deberán agotar todos los procedimientos
legales antes de que el avalista esté dispuesto a perder tal cantidad
de dinero.
Cuando un propietario
de suelo vende, puede llegar al acuerdo de venderlo urbanizado, o sea que
la Junta siga pasándole al primer propietario todos los gastos por
las obras de urbanización, esto ocurre muy a menudo en las cooperativas.
Pero no siempre es así y hay otras soluciones.
Tras la aprobación
de proyecto de compensación cada propietario sabe donde tiene sus
nuevos terrenos y cuando puede empezar a edificar.
Si no está
terminada la urbanización deberá aprobarse primero la ejecución
simultánea de obras, edificación y urbanización.
Entonces el
propietario deberá depositar una garantía, en este caso a
la Junta, hasta que se recepcione la urbanización, para que se haga
cargo de los desperfectos que ocasione.
Cuando se entregue
la urbanización al ayuntamiento, la garantía se depositará
en el mismo ayuntamiento mediante aval.
Procedimiento
Una vez delimitada
la unidad de ejecución (polígono o unidad de actuación)
o aprobado definitivamente el Plan que establezca la ejecución por
el sistema de compensación, los propietarios que representen al
menos el 60 por ciento del polígono o unidad de ejecución,
o el coeficiente establecido en cada Comunidad Autónoma (que es
generalmente el 50 por ciento), presentarán a la Administración
actuante en el plazo de tres meses los correspondientes Proyectos de Estatutos
y Bases de Actuación de la futura Junta de Compensación.
Diferencia
entre Estatutos y Bases de actuación: Los Estatutos y las Bases
de Actuación son los documentos formales legitimadores de las Juntas
de Compensación. Diferencias:
• Los Estatutos
tienen por objeto la regulación del régimen de organización
y funcionamiento interno de la futura Junta de Compensación.
• las Bases
regulan cuestiones de orden técnico, tales como los criterios para
valorar las fincas aportadas y las de resultado; los derechos reales y
personales; las edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones; la
contratación de las obras de urbanización, etc.
Una vez cumplida
esta premisa, comienza el procedimiento de constitución propiamente
dicho, cuyos trámites son los siguientes:
• Aprobación
inicial.
• Publicidad
del acuerdo de aprobación inicial.
• Alegaciones
e información pública.
• Aprobación
definitiva.
• Publicación
del acuerdo de aprobación definitiva.
• Constitución
efectiva, una vez producida la aprobación definitiva, la Administración
requiere a los propietarios para que otorguen la escritura de constitución
de la Junta de Compensación.
• Aprobación
de la constitución, por el órgano administrativo actuante.
• Inscripción
en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
• Comunicación
de la inscripción.
Relaciones
internas entre la Junta y sus miembros
La aportación
a la Junta por cada propietario de los terrenos de que son titulares no
se traduce normalmente en la transmisión del pleno dominio de los
mismos sino que tiene naturaleza fiduciaria, que, en principio, es suficiente
para permitir a la Junta actuar por sustitución de sus miembros
y disponer de los terrenos para el cumplimiento de sus fines institucionales
(en concreto, para ponerlos a disposición de quienes hayan de ejecutar
materialmente la urbanización y, en caso de que así conste
en Estatutos, de la edificación, y para entregar a la Administración
los de cesión obligatoria y las obras e instalaciones que sean de
cargo de los propietarios).
En todas las
relaciones entre la Junta y sus miembros rige el principio de mayoría
(normalmente simple, para los asuntos ordinarios de mera gestión,
o cualificada, para los de mayor trascendencia) en los términos
que se precise en los Estatutos.
El sistema
de compensación supone:
• La distribución
de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística
entre los propietarios de la unidad de ejecución incorporados a
la Junta. Ello exige la elaboración y aprobación de un proyecto
de compensación.
• La cesión
a la Administración actuante de los terrenos de cesión obligatoria.
• La ejecución
de las obras de urbanización para transformarlos terrenos en solares
susceptibles de edificación.
En la guía
práctica de las juntas de compensación encontrará
una respuesta práctica y profesional a todas estas cuestiones.
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