Según un informe de Deloitte, la industria de la vivienda cerró 2018 como el mejor año desde 2007, con un total de 600.000 transacciones, frente a los 532.000 operaciones del año anterior, de las que solo un 10% fueron vivienda nueva, muy por debajo de la media histórica del 30%. No obstante se prevé que el peso de la vivienda nueva aumente en los próximos años, ya que existen más de 2.900 promociones en desarrollo y 145.000 viviendas en marcha, de las que un 50% se concentran en Madrid, Barcelona y Málaga, según el estudio. Desde Deloitte prevén que la recuperación se traslade a otras ciudades secundarias o de menor tamaño e identifican 272 hotspots (puntos calientes), distribuidos en 158 municipios, en los que tanto la demanda como el precio están creciendo, el desempleo está reduciéndose y la dinámica del mercado acompaña. 

Según otro informe del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) la compraventa de vivienda podría seguir creciendo un 14% interanual los próximos años.

En general los promotores prevén un ciclo de al menos cinco años.

De hecho, el precio de la vivienda, que en 2018 se incrementó entre un 7% y un 8%, mantendrá en 2019 su tendencia al alza, aunque de manera más moderada, con un incremento de en torno al 5%. Los fundamentales macroeconómicos siguen siendo positivos, como el crecimiento de las tasas de empleo o la concesión de nuevas hipotecas. 

En el lado negativo está la escasez de suelo edificable que ya está limitando la capacidad de las promotoras de construir nueva vivienda y, por tanto, de dar respuesta a la creciente demanda a precios competitivos.

EL GRAN PROBLEMA: LA RENTABILIDAD

En 2018 se invirtieron en España 4.270 millones de euros en el sector residencial de alquiler. La cifra es muy similar a la registrada en 'retail' y oficinas, tradicionalmente los segmentos que suelen acaparar el grueso de las inversiones.

Son datos de la consultora CBRE de cierre de 2018 que muestran cómo las operaciones corporativas acapararon, eso sí, el 80% de las inversiones, con casi 3.400 millones de euros, mientras que la inversión directa superó los 898 millones, lo que supone más del doble del volumen invertido en 2017, cuando se alcanzaron los 422 millones de euros. La compra de Testa por Blackstone (1.850 millones) o la construcción de un nuevo vehículo entre CBRE GI, Madison y Azora (750 millones) fueron las operaciones más importantes firmadas durante el año pasado, y los ejemplos más destacados de la búsqueda de una cuota significativa en el mercado español entre grandes inversores internacionales.

El volumen de inversión residencial ha estado muy condicionado por las compras de grandes carteras de activos en rentabilidad —Testa cerró la compra de pisos en renta de CaixaBank por 207 millones en vísperas de salir a bolsa— y grandes proyectos llave en mano ('built to rent') —Vivenio, la socimi de renta, desembolsó 240 millones por 1.100 viviendas en manos de Aquila—, también se ha registrado un importante incremento del número de operaciones —52 en 2018 frente a 30 en 2017—, lo que confirma el apetito institucional por el segmento residencial.

Según datos de la consultora, la rentabilidad bruta de los activos residenciales en alquiler se sitúa en torno al 3,5-4% para los mejores activos en los mercados más consolidados de Madrid y Barcelona, si bien varía de forma significativa dependiendo de la localización, la tipología del activo, la estructura de la operación o el perfil del comprador.

La rentabilidad bruta de los activos residenciales en alquiler se sitúa en torno al 3,5-4% para los mejores activos en mercados como Madrid y Barcelona

El gran problema del sector es la escasez de producto adecuado a las necesidades del sector, normalmente vivienda en altura en un único desarrollo, lo que está generando un incremento de las operaciones llave en mano ('built to rent'), un negocio en el que promotoras como Neinor ya han anunciado que quieren entrar. Azora, por ejemplo, levantará en El Cañaveral uno de los mayores proyectos de vivienda en alquiler de la capital.

"Estas operaciones permiten al promotor diversificar sus retornos y al inversor adaptar el activo a las especificaciones del mercado, sin que por el momento se observen descuentos significativos en los precios cerrados en este tipo de operaciones, dadas las expectativas de los promotores sobre la evolución de los precios en el mercado minorista".

De hecho, las perspectivas para 2019 de CBRE continúan apuntando a la existencia de apetito inversor por el activo residencial, si bien reconocen que los cambios regulatorios y los mensajes del Gobierno están generando una importante incertidumbre en el mercado. La aprobación del Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre reformando la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que amplía de tres a cinco años (siete, en el caso de propietarios institucionales) el plazo en los contratos de alquiler, suponía un cambio importante en las expectativas de los inversores y podría haber llegado a afectar al mercado de inversión en los próximos meses si no hubiera sido derogado en el Congreso.

 
ANTECEDENTES

20 de junio de 2017 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA TRANSFORMACIÓN DE LAS INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS EN SOCIMI. SEGREGACIÓN DE RAMAS DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA.
¿Qué aprendo?
• Se analiza en la guía práctica inmoley.com de Inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas

• Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas para Inmobiliaria Colonial o Caltellvi en la transformación en SOCIMI
La rentabilidad de los activos inmobiliarios en alquiler se está incrementando tras la crisis, por lo que es necesario modificar la actual estructura societaria de las inmobiliarias patrimonialistas (por ejemplo Inmobiliaria Colonial (confirmado) o Castellví (en estudio muy avanzado). La solución no sería rentable para la rama tradicional de promoción inmobiliaria pero es muy beneficiosa en el caso del arrendamiento de activos inmobiliarios. Grupo Castellví tiene sus principales activos en la zona del 22@, zona de innovación y de principal de desarrollo en la ciudad condal. En total su cartera de activos está valorada en 90 millones de euros. Una solución podría ser la segregación de sus dos ramos de actividad, por un lado una promotora inmobiliaria especializada en contratos llave en mano, y por otro una SOCIMI que gestione el alquiler de sus activos inmobiliarios.
ANTECEDENTES 
25 de mayo de 2017 
  
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DE INVERTIR EN UNA SOCIMI A CONVERTIRSE EN SOCIMI 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de Inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI 
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas 
Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de la transformación de una inmobiliaria patrimonialista en SOCIMI 
¿Qué es más rentable para un inversor inmobiliario, invertir en una SOCIMI como Merlin o en una inmobiliaria como Neinor? La respuesta de Colonial, que ya había invertido en una socimi (Axiare), ha sido apostar por la transformación en SOCIMI. Muchos inversores inmobiliarios se están planteando esta cuestión, invertir directamente a través de una SOCIMI o crear inmobiliarias patrimonialistas. Las SOCIMI han hecho despegar el mercado inmobiliario pero no les llega todo el capital que demandan. Son un producto que se consolidará y se especializará pero está en fase de consolidación. La solución del fondo americano Lone Star respecto a Neinor no es patrimonialista, sino que se asemeja más a las de capital riesgo que recomponen una empresa y la venden tras sanearla, por eso no es equiparable a Colonial. Para Neinor es la solución las más acertada para este caso concreto a pesar de no contar con las ventajas fiscales de las SOCIMI. Colonial propondrá a sus accionistas convertirse en una sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario (socimi), según ha comunicado la compañía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). 
  
   
Colonial ha explicado que la medida, adoptada por el consejo de administración, se someterá a votación en la próxima junta de accionistas, prevista para el 29 de junio. 
La inmobiliaria explica que convertirse en socimi "no supondría ningún cambio en la estrategia corporativa del grupo ni en el plan de negocio" y que, por el contrario, haría que el beneficio y el flujo de caja se incrementaran "significativamente".
En concreto, Colonial quiere adoptar este régimen con efectos retroactivos a partir del 1 de enero de este año.
Además, la compañía asegura que ser una socimi tendría un impacto positivo de 72 millones de euros en los fondos propios de la empresa, ya que permitiría retroceder provisiones contabilizadas en 2016. 
  
 
Colonial también destaca que con este paso la tasa impositiva efectiva se reduciría hasta el 0% y que, además, el grupo podría seguir usando un "escudo fiscal" por valor de más de 1.300 millones de euros para estructurar operaciones de inversión o desinversión.
Colonial llevaba ya tiempo esa posibilidad, sobre todo después de ver cómo quedaba limitada su disponibilidad a los créditos fiscales. Según el comunicado de la compañía, además de la rebaja impositiva, la conversión en socimi le permitiría seguir usando "el escudo fiscal del grupo" para "estructurar operaciones de inversión y desinversión". La compañía prevé, asimismo, que su transformación tenga un "impacto positivo inmediato" de 72 millones de euros en los fondos propios y beneficios consolidados de este mismo año, puesto que esa decisión se haría con efectos a 1 de enero de 2017.
Colonial también destaca que su transformación en socimi le dará mayor acceso al capital y, en concreto, a los inversores institucionales que "únicamente adquieren acciones" de compañías en ese régimen y, por último, permitirá que aumente la liquidez de la acción. Según explica la empresa en el comunicado, esa decisión no tendrá ninguna consecuencia en la estrategia del grupo ni en su plan de negocio. "La conversión al régimen socimi supone un paso más en la vuelta a la normalidad", ha asegurado el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, en un comunicado. El grupo, además, ha comunicado que la agencia de calificación Moody's ha otorgado un rating de Baa2 a Colonial.
   
ANTECEDENTES 
11 de enero de 2017 
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¿SOCIMIS O INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA COTIZADA EN BOLSA?  
¿Qué aprendo?  
• Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrmonialistas y SOCIMI  
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• Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas fiscales de las SOCIMI frente al régimen fiscal de las inmobiliarias cotizadas.  
¿Qué es más rentable para un inversor inmobiliario, invertir en una SOCIMI como Merlin o en una inmobiliaria como la futura Neinor cuando salga a bolsa? La respuesta no puede ser precisa porque Neinor se reservará para grandes inversores. Si comparásemos con otras cotizadas como Colonial la comparativa sería más exacta pero no hay que olvidar que Colonial a su vez ha invertido en una socimi (Axiare). Muchos inversores inmobiliarios se están planteando esta cuestión, invertir directamente a través de una SOCIMI o crear inmobiliarias patrimonialistas. Las SOCIMI han hecho despegar el mercado inmobiliario pero no les llega todo el capital que demandan. Son un producto que se consolidará y se especializará pero está en fase de consolidación. Neinor será una de las primeras compañías en incorporarse al mercado continuo en 2017, con una oferta pública de venta (OPV) que estará acompañada de una oferta de suscripción (OPS) de nuevas acciones. La solución del fondo americano Lone Star respecto a Neinor no es patrimonialista, sino que se asemeja más a las de capital riesgo que recomponen una empresa y la venden tras sanearla. En este caso es la solución las más acertada para este caso concreto a pesar de no contar con las ventajas fiscales de las SOCIMI. La razón está en la función netamente promotora sin vocación patrimonialista. Si esta operación tiene éxito el mercado inmobiliario español verá muchas similares y se trasladará a nuevos sectores como residencias de tercera edad y residencias de estudiantes.
Lone Star adquirió Neinor al banco resultante de la fusión de las cajas vascas en 2014, por 922 millones de euros. El próximo mes de marzo tiene previsto sacarla a bolsa para vender entre un 40 y un 60% de su capital, valorando la compañía en 2.000 millones de euros. 
Neinor acumula una cartera de suelo 100% urbano y finalista, con un valor de mercado de 1.000 millones, a los que se añaden más de 300 millones de euros en preventas realizadas en 2016 y otras 1.500 viviendas en fase de construcción.  
La sociedad, ahora unipersonal, se convertirá en sociedad anónima y los detalles de la colocación en bolsa se presentarán a los analistas el próximo mes de febrero.   
El asesor financiero es el banco de inversión Lazard y Citi y Credit Suisse actuarán como bancos coordinadores. Uría Menéndez y Allen & Overy actúan como asesores legales del emisor, en tanto que Linklaters lo hace en representación de las entidades financieras.  
Lone Star ha decidido que la colocación de su filial no incluya ningún tramo minorista, por lo que estará destinada exclusivamente a inversores institucionales. El ‘greenshoe’ se situará en una horquilla del 10 al 15% de la oferta.  
Lone Star es uno de los fondos oportunistas más activos en el mercado inmobiliario español.  Además de la compra de la inmobiliaria de Kutxabank, en 2014 adquirió junto a JP Morgan la cartera hipotecaria de Eurohypo y el pasado mes de noviembre cerró un fondo de 5.500 millones de euros con vistas a la compra de nuevas carteras bancarias en España.  
   
ANTECEDENTES 17 de junio de 2015   
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LA ESTRATEGIA INMOBILIARIA DE LONE STAR A TRAVÉS DE NEINOR   
¿Qué aprendo?   
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. El fondo de inversión norteamericano Lone Star está comprando suelo residencial disponible y lo promoverá a través de Neinor, la inmobiliaria que compró a Kutxabank por 930 millones de euros a finales de 2014 y con la que ha comprado inmuebles por 300 millones en dos meses según fuentes del sector. La operación con Kutxabank fue la mayor transacción de venta de una promotora inmobiliaria desde 2007. Se realizñó mediante la aportación a una nueva compañía de activos procedentes tanto de su propio balance como de sus filiales inmobiliarias Neinor y Neinor Barria para su posterior venta. Lone Star asumió toda la plantilla empleada en el grupo (Neinor, Inverlur, CajaSur Inmobiliaria y el equipo comercial de Valle Romano). Esta nueva compañía se hacía con la suscripción a favor de la nueva sociedad de un contrato de 'servicing' o de prestación de servicios para que la nueva Neinor siga gestionando los activos inmobiliarios que se mantienen en el balance de Kutxabank. Kutxabank pudo elegir entre varios candidatos, pero optó por Lone Star por su experiencia previa en operaciones similares de creación de valor en el negocio promotor y su fortaleza a la hora de afrontar diferentes crisis inmobiliarias en distintos mercados en el pasado, como en Alemania, Irlanda, Francia o EE UU.   
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas   
 
La promotora residencial Neinor Homes inició su actividad con un equipo de 127 profesionales y un 'stock' de suelo para nueva promoción de más de 5.000 viviendas. Su plan de negocio incluye para 2015 una inversión en torno a 1.000 millones en la compra de suelo, así como el lanzamiento de más de 10 promociones y ventas de más de 2.000 viviendas, unos números que la convierten en la primera gran promotora residencial del nuevo ciclo inmobiliario español.   
Neinor es una promotora con 28 años de historia y un equipo profesional de máximo nivel con presencia en Bilbao, Madrid y Córdoba, además de casi 1.000 millones de euros de activos adquiridos con fondos propios, que incluyen exclusivamente producto terminado y suelo finalista, ubicados en su práctica totalidad en el País Vasco, Madrid, Cataluña y Andalucía.   
Especializada en promoción residencial de primeras y segundas viviendas de calidad, Neinor Homes se concentrará en los mercados de mayor demanda y menor 'stock', en especial Madrid, País Vasco, Cataluña, Andalucía y Baleares.   
Neinor Homes invertirá solamente en suelos finalistas o sin riesgo urbanístico, basando por tanto la generación de valor única y exclusivamente en la promoción inmobiliaria.   
La promotora aplica criterios muy estrictos de calidad centrados en el cliente, además de la máxima eficiencia en el project management, con el objetivo de asegurar la cadena de valor más eficiente en cada proyecto. Asimismo incorporará certificaciones energéticas medioambientalmente sostenibles a cada nueva promoción.   
La compañía ha elaborado un Libro Blanco (Manual de diseño y construcción) que recoge las características de su producto, estilo y todos los parámetros de calidad y sostenibilidad de sus nuevas promociones. Entre las primeras acciones adoptadas en este ámbito, Neinor Homes ha pasado a ser miembro y formar parte del Consejo Asesor de Breeam.   
Neinor Homes quiere promover más de 3.000 viviendas al año, cuenta con un stock de suelo para nueva promoción de más de 5.000 vivienda y con la vocación de convertirse en la promotora residencial de referencia en España. Neinor Homes se concentrará en los mercados de mayor demanda y menor stock, en especial Madrid, País Vasco, Cataluña, Andalucía y Baleares.   
Sólo en el suelo comprado en Legazpi (Madrid), Lone Star puede construir una torre de 20 alturas. En este caso, el fondo de inversión Lone Star, a través del grupo Neinor, ha adquirido un paquete de suelo residencial repartido entre Madrid y País Vasco por un importe cercano a los 22 millones de euros. En concreto, tres suelos, uno situado en Madrid y dos más en País Vasco. El suelo ubicado en Madrid se encuentra en el barrio de Legazpi y cuenta con 6.400 metros edificables y un plan especial aprobado por el Ayuntamiento de Madrid para la construcción de una torre de 20 alturas. Los otros dos suelos están ubicados, uno en Getxo, con 7.173 metros edificables, y el segundo en Urduliz, compuesto por varias parcelas con 23.000 metros.   
Estas dos promociones situadas en Madrid y Barcelona se unirán a las cuatro promociones en curso y a las más de diez nuevas promociones previstas para este año, lo que implica el lanzamiento de más de 1.000 nuevas viviendas. La compañía busca promover más de 3.000 viviendas al año, cuenta con un stock de suelo para nueva promoción de más de 5.000 vivienda y con la vocación de convertirse en la promotora residencial de referencia en España. Neinor Homes se concentrará en los mercados de mayor demanda y menor stock, en especial Madrid, País Vasco, Cataluña, Andalucía y Baleares.