| Forcadell
destaca que el mercado inmobiliario en España se encuentra en una
etapa madura del ciclo expansivo, con las rentabilidades estables e incrementos
de los precios cada vez más moderados. En el 2018 los grandes players
del ladrillo han ampliado sus carteras, llevado a cabo fusiones con otras
compañías e iniciado proyectos de nueva construcción
de grandes dimensiones, dejando una cifra de inversión récord:
18.800 M€. Sin embargo, la inversión a pequeña escala
no ha mostrado el mismo dinamismo. El sector ha está dando un salto
cualitativo debido a la transformación digital, que ha dado lugar
a nuevos y cada vez más complejos proyectos, y a nuevas maneras
y estructuras de inversión.
El apetito
inversor ha mostrado en el 2018 su preferencia por activos que aporten
seguridad, flexibilidad, rentabilidad a largo plazo, de calidad y alternativos.
En esta línea, se prevé que las residencias de estudiantes
y las oficinas flexibles vayan ganando cada vez más peso en el mercado
de inversión. Estos dos activos junto con el coliving profesionalizado
–a punto de llegar al mercado español-, van en línea con
una tendencia de pensamiento social sobre la manera de consumir que se
ha extendido al mercado inmobiliario que consiste en optimizar al máximo
los recursos, pagando únicamente el uso y la experiencia de un bien,
sin el coste o gestión de tenerlo en propiedad.
Según
el informe de Forcadell, entre las operaciones del mercado de inversión
profesional en España del 2S 2018, destaca como gran protagonista
del real estate español Blackstone. El fondo de inversión
estadounidense se ha convertido en el nuevo gigante del mercado inmobiliario
y ha llevado a cabo las operaciones más importantes del sector.
En hoteles, la opa sobre Hispania valorada en 1.900 M€, que culminó
las primeras semanas del semestre, lo ha convertido en el mayor propietario
de hoteles del país, sumándole 46 activos hoteleros más
a su cartera. En la misma línea, ha protagonizado la operación
logística más importante del año comprando el parque
logístico de Neinver por 300 M€. Y, en oficinas, también
ha liderado la operación más destacada del semestre, la compra
del edificio Planeta, por 210 M€. En el sector retail, el gran protagonista
ha sido Castellana Propierties, a través del fondo Vukile, con la
compra de una cartera de 4 centros comerciales a Unibail-Rodamco por 490
M€. En el marco de las desinversiones de entidades bancarias destaca
Cerberus con la compra del 80% del ladrillo del BBVA y de una cartera de
inmuebles residenciales al Santander por 1.535 M€.
DATOS
Según
el Informe de Mercado de Inversión de Forcadell del 2º semestre
de 2018, el mercado de inversión inmobiliaria profesional en España
se mantiene en un ciclo positivo que data desde el 2014. El interés
y el capital inversor, tanto extranjero como local, han mantenido a lo
largo del 2018 el foco puesto en el mercado español que, pese a
la escasez de producto prime, ha captado un volumen de inversión
que supera los 18.800 M€, un 39,3% más que el 2017. Del total
invertido, más de 7.000 M€ corresponden a operaciones corporativas.
Según
Forcadell, el favorable marco económico, el crecimiento continuado
de las rentas durante los últimos 4 años, el atractivo de
activos que todavía presentan altas rentabilidades -alternativos
o ubicados en 2as líneas- y el ritmo de absorción de los
nuevos proyectos han situado a España y, en especial a Madrid y
Barcelona, en la diana del mercado europeo en términos de inversión
inmobiliaria, especialmente para los grandes fondos de inversión
del real estate español. Sin embargo, ambas ciudades no han sabido,
al contrario de lo que se esperaba, sacar partido al Brexit captando capital
y empresas salientes, oportunidad que sí han aprovechado otras ciudades
europeas como París.
El informe
destaca que la percepción sobre el futuro del sector se ha visto
contagiada por el discurso de alarma de economistas y medios de comunicación
que plantea un cambio de fase en el ciclo económico, hecho que se
ha visto reflejado en una actitud de prudencia y cierta ralentización
en la toma de decisiones, en especial en perfiles como family offices y
pequeños inversores.
SECTORES DE
INVERSIÓN
Hospitality
Si en el 2016
y 2017 la inversión hotelera había alcanzado cifras récord
con un volumen de casi 4.000 M€, según Forcadell en el 2018
el sector hotelero ha vuelto a superar su marca con 4.900 M€ invertidos.
Ha sido el 2º semestre- notablemente mejor que el 1º-, el que
ha coronado al mercado hotelero como el sector que más inversión
ha captado, debido principalmente a operaciones de grandes fondos de inversión
como la opa de Blackstone sobre Hispania. Canarias y Baleares han liderado
el segmento vacacional, captando la mitad de la inversión hotelera
del año. Y aunque Catalunya ha sido el destino más visitado
en el 2018, la negativa a nuevas licencias hoteleras en Barcelona ha provocado
una disminución de las operaciones de inversión en la ciudad,
un aumento acentuado de los precios de venta y una proliferación
de nuevos proyectos en las poblaciones colindantes.
La consultora
destaca que el sector de las residencias de estudiantes y geriátricos,
por su parte, ha vivido en los últimos ejercicios un proceso de
atomización, especialización y expansión. A lo largo
del 2018 se han iniciado nuevos desarrollos de residencias de estudiantes
por parte de grandes players internacionales especializados, ubicados en
las principales ciudades españolas, en especial en Madrid y Barcelona,
en Ciudad Universitaria y en el 22@, respectivamente. La rentabilidad deseada
en estos proyectos es del 6% en 1as líneas y de hasta el 8% en líneas
secundarias.
Industrial-logístico
El activo logístico
sigue acaparando mayor interés inversor en comparación con
el industrial, protagonizando la mayoría de los proyectos de obra
nueva. Según el informe, sin embargo, se empieza ver una apuesta
más firme por proyectos industriales con ejemplos como los de Acciona:
desarrollando 48 naves en la ciudad de Barcelona, que saldrán al
mercado en el 2019. El sector logístico, por su parte, se mantiene
en auge gracias al impulso del e-commerce, con un volumen de inversión
que roza los 1.500 M€ (cifra similar a la registrada en el 2017) y
una contratación récord tanto en Madrid como en Barcelona.
La actividad inversora sigue enfocada, por orden, en activos con arrendatario,
en la promoción de nuevos proyectos en su mayoría iniciados
a riesgo, en suelo principalmente finalista y en naves obsoletas por reformar.
Retail
Según
el Informe de Inversión Nacional de Forcadell del 2º semestre
de 2018, la inversión profesional especializada en activos retail
ha vuelto a liderar –junto con el sector hotelero- el mercado inmobiliario,
copando el 22% del total de capital invertido en 2018, lo que supone un
volumen superior a los 4.200 M€. Se trata de una cifra récord,
que supera el volumen obtenido en los 2 últimos años (4.000
M€ anuales). El mercado de inversión en retail sigue mostrando
mucho dinamismo, animado por el auge del e-commerce, la tendencia de especialización,
el aumento de las ventas del comercio minorista, los nuevos formatos que
están surgiendo y la buena aceptación que están teniendo
–por parte de retailers y consumidores- los nuevos proyectos que salen
al mercado. En el 2018 se han inaugurado hasta 15 centros comerciales en
España y en todos ellos se observa una clara apuesta por la restauración
y por la experiencia del cliente, a través del ocio, comercio especializado,
servicios y actividades físicas.
Las principales
operaciones del semestre las han llevado a cabo los fondos de inversión
–en su mayoría extranjeros- mediante la compraventa, gestión
y remodelación de centros comerciales, parques de medianas y carteras
de locales ubicados en prime. Destacan también las patrimoniales
de operadores de retail, que hasta ahora compraban los locales en los que
se establecían sus marcas, y han decidido ampliar su abanico de
arrendatarios en busca de mayores rentabilidades. Los pequeños inversores
están poniendo el foco en activos ubicados líneas secundarias,
que requieren de un volumen de inversión menor y presentan rentabilidades
más altas. Para el patrimonialista tradicional, las rentabilidades
en prime se sitúan entre el 3-3,25% en Madrid y Barcelona, mientras
que en 2as líneas entre el 3,75-4,50%. En el caso de grandes carteras,
éstas son más altas por la plusvalía potencial.
Oficinas
Forcadell destaca
que el mercado de inversión en oficinas en el 2018, notablemente
más dinámico en la segunda mitad del año que en la
primera, ha captado un volumen un 8% inferior respecto al año anterior,
alcanzando los 2.250 M€. Este descenso se debe, principalmente, a
la escasez de producto en venta. Sin embargo, en el otro lado de la moneda,
la falta de producto, unida a la elevada presión inversora y a las
buenas cifras de contratación –que registran otro año de
récords- han animado por completo la actividad promotora. Se trata
de fondos internacionales altamente especializados que están desarrollando
proyectos sofisticados, de grandes superficies y con altas calidades, que
priorizan en sus promociones el bienestar del empleado e incluyen entre
sus instalaciones equipamientos como piscinas, gimnasios y cada vez más
extensas zonas comunes. La mayoría de estas promociones, además,
están siendo alquiladas antes de terminar el proceso de construcción
debido a la tasa de disponibilidad de oficinas de obra nueva bajo mínimos
en Madrid y Barcelona. Los espacios de coworking, que viven un proceso
de profesionalización y expansión que data desde el 2017,
están en el punto de mira de los fondos de inversión, quienes
ya se han lanzado a realizar promociones a riesgo de edificios con espacios
exclusivamente para coworking.
Las rentabilidades
tanto en Barcelona como en Madrid se han mantenido estables, exceptuando
el producto en prime en Barcelona, que se ha comprimido hasta igualarse
al madrileño (4,5%).
Residencial
Según
la consultora, el mercado residencial ha acumulado un volumen de inversión
que roza los 4.000 M€ en 2018, cifra un 30% superior al 2017 que pone
de manifiesto que el sector se encuentra todavía en tendencia alcista,
aunque con perspectivas de cambiar de rumbo en 2020-2021. En línea
con el auge del activo residencial, las rentabilidades continúan
registrando ligeros descensos. Los precios, y por lo tanto el interés
inversor, están mostrando un comportamiento geográficamente
heterogéneo: mientras Madrid y Barcelona empiezan a consolidar sus
precios, sus áreas metropolitanas y otras capitales aún muestran
margen de crecimiento. La promoción residencial, por su parte, se
encuentra en pleno auge: en tan solo 3 años, los visados de obra
nueva se han duplicado hasta alcanzar los 100.000. Las entidades bancarias
han acentuado su proceso de desinversión. De hecho, las principales
bancas españolas (Bankia, Ibercaja, LiberBank y Santander) tienen
previsto desinvertir hasta 12.500 M€ en activos improductivos, mayoritariamente
residenciales, a lo largo de los próximos 2 años.
Solares
Debido al incremento
continuado del interés inversor durante los últimos 3 años
por solares de todos los usos -y especialmente residenciales- los propietarios
de estos activos han situado los asking prices en niveles máximos;
a veces inasumibles para inversores y promotores, que han tenido que hacer
frente al encarecimiento del coste de construcción. Según
Forcadell, el solar residencial no sólo ha sido el más demandado
en el 2018, sino que ha conseguido revalorizarse también en otras
capitales de provincia más allá de las principales ciudades
de España. En otros sectores el interés por solares tiene
ubicaciones muy concretas. Es el caso de oficinas, donde los CBD tradicionales
de Barcelona y Madrid han perdido protagonismo, eclipsados por las nuevas
áreas de negocios y sus rentabilidades (22@, Campo de las Naciones,
Av. de América y las Tablas). En el sector logístico, los
solares más demandados se ubican en la 1ª Corona de Madrid
y Barcelona, pero la falta de suelo desplaza el interés hacia la
2ª Corona, zona en la que se han cerrado la mayoría de operaciones
del sector en el 2S 2018.
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