| LEY 3/2015,
DE 18 DE JUNIO, DE VIVIENDA DEL PAÍS VASCO
DISPOSICIONES
ADICIONALES
Primera.– Agentes
que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios
1.– A los efectos
de esta ley, son agentes que intervienen en la prestación de servicios
inmobiliarios el administrador de fincas y el agente inmobiliario. Ambos
quedan sujetos al régimen jurídico y obligaciones que se
establecen en esta ley, sin perjuicio de lo que determine la normativa
sectorial específica.
2.– Es administrador
de fincas la persona física que se dedica de forma habitual y retribuida
a la prestación de servicios de administración y asesoramiento
a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios.
También podrán considerarse administradoras de fincas las
corporaciones y otras personas jurídicas en las condiciones y en
los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
3.– Es agente
o agencia inmobiliaria la persona física o jurídica que se
dedica de forma habitual y retribuida, dentro del territorio de la Comunidad
Autónoma del País Vasco, a la prestación de servicios
de mediación en transacciones inmobiliarias, referidos a las operaciones
de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión
de bienes inmuebles, así como los derechos relativos a tales operaciones,
incluida su constitución.
Se regularán
reglamentariamente los requisitos para el ejercicio de la actividad de
agente inmobiliario, así como las obligaciones a cumplir por él
en el ejercicio de su actividad, en particular la necesidad de suscribir
una nota de encargo entre el profesional y el usuario del servicio.
Se constituirá
reglamentariamente un registro administrativo que tendrá por objeto
la inscripción de los agentes inmobiliarios o agencias. En todo
caso, la inscripción en el registro requerirá el cumplimiento
de los siguientes requisitos:
– Disponer
de un establecimiento abierto al público o una dirección
física en el caso de prestación de servicios por vía
electrónica o telemática.
– Capacitación
profesional de los agentes inmobiliarios o de los responsables de las agencias
inmobiliarias que legalmente se establezca.
– Constitución
de garantías para responder por las cantidades recibidas a cuenta
en el ejercicio de su actividad.
– Contratación
de un seguro de responsabilidad civil con vigencia permanente y retroactividad
suficiente que permita responder de la actividad mediadora.
Reglamentariamente
se crearán un distintivo y una placa de formato y características
específicas para los agentes y agencias inmobiliarias. La placa
tendrá que ser colocada en lugar visible para el público
en cada uno de los locales del agente inmobiliario o agencia inscrita y
el distintivo deberá figurar en el papel comercial y en la publicidad
de los agentes, en ambos casos con el número de inscripción
del agente en el registro correspondiente.
4.– Los departamentos
competentes en materia de vivienda y consumo del Gobierno Vasco tomarán
las medidas pertinentes a fin de garantizar la transparencia en las relaciones
entre los profesionales y los usuarios de los servicios.
SENTENCIA
DEL CONSTITUCIONAL
En el recurso,
el Abogado del Estado no cuestiona estrictamente la remisión ni
denuncia la vulneración de la reserva de ley (art. 53.1, en relación
con el art. 38, CE). Dirige su impugnación a las medidas que, directamente
establecidas en la disposición controvertida, condicionan ese desarrollo
reglamentario. Se refiere específicamente a la “inscripción
de los agentes inmobiliarios o agencias” en un “registro administrativo”
(párrafo tercero).
De acuerdo
con el texto original de la proposición de ley del Grupo Parlamentario
Socialistas Vascos, que dió lugar a la Ley 3/2015, la indicada inscripción
registral es “siempre voluntaria”. El texto finalmente aprobado —resultante
de una enmienda transaccional— no es tan explícito. No aclara si
la inscripción es obligatoria o voluntaria, esto es, si funciona
o no como condición para el ejercicio de la actividad de intermediación
inmobiliaria. El Abogado del Estado interpreta que opera como título
habilitante y que, en cuanto tal, tiene el carácter de autorización
a todos los efectos, de acuerdo con el artículo 17.1, último
párrafo, de la Ley 20/2013. Por contra, los letrados autonómicos,
en consonancia con el texto original de la proposición de ley, interpretan
que la inscripción es una opción abierta a los operadores
del sector exclusivamente destinada a prestigiar su actividad profesional
y, en última instancia, a proteger a los consumidores.
La previsión
de la inscripción en un registro de agentes inmobiliarios sirve
con toda evidencia a la protección de los consumidores, tal como
alegan los letrados del Parlamento y el Gobierno vascos; persigue mayor
trasparencia, publicidad y profesionalidad en la actividad de intermediación
inmobiliaria. El artículo 3 b) de la Ley 10/2003 permite que la
“normativa reguladora de esta actividad” establezca “requisitos” por “razones
de protección a los consumidores”. El artículo 5.1 de la
Ley 20/2013, por remisión a la Ley 17/2009, admite igualmente límites
destinados a salvaguardar “los derechos, la seguridad y la salud de los
consumidores”. La inscripción registral en sí, incluso interpretada
como obligatoria, responde pues a objetivos perfectamente compatibles con
los artículos 3 b) de la Ley 10/2003 y 5.1 de la Ley 20/2013.
Ahora bien,
de acuerdo con el artículo 17.1 de la Ley 20/2013, la protección
de los consumidores no puede justificar en caso alguno la exigencia de
autorizaciones o “inscripciones en registros con carácter habilitante”,
que tienen “a todos los efectos el carácter de autorización”.
El legislador autonómico podrá perseguir este objetivo regulando
condiciones materiales de la actividad económica correspondiente,
conforme al artículo 5 de la Ley 20/2013, pero no mediante autorización
o inscripción registral equivalente [SSTC 79/2017, FJ 7; 91/2017,
de 6 de julio, FJ 7; 101/2017, de 20 de julio, FJ 10, y 111/2017, FJ 4
b)]. En consecuencia, la inscripción registral prevista en la disposición
controvertida, interpretada como obligatoria, equivale a todos los efectos
a una autorización e incurre en inconstitucionalidad mediata por
responder a un objetivo excluido, sin que el legislador vasco haya invocado
ninguna de las razones tasadas de interés general (orden público,
seguridad pública, salud pública o protección del
medio ambiente) que, en su caso, podrían llegar a justificarla [art.
17.1 a) de la Ley 20/2013]. El objetivo perseguido (protección de
los consumidores) es perfectamente legítimo desde la perspectiva
de la libertad de empresa constitucionalmente reconocida (art. 38 CE),
pero no bajo la óptica del artículo 17.1 de la Ley 20/2013,
ya que “al someter la exigencia de autorización al principio de
proporcionalidad y tasar las razones de interés general que puedan
justificarla en detrimento de medios de intervención menos incisivos”,
ha elevado “el estándar mínimo de protección que garantiza
el artículo 38 CE” [STC 111/2017, FJ 4 b), citando las SSTC 79/2017,
FJ 4, y 89/2017, de 4 de julio, FFJJ 13 a 15].
En cambio,
la inscripción registral, interpretada como voluntaria, serviría,
no como título habilitante, sino como instrumento de publicidad
a disposición de los agentes de la propiedad inmobiliaria que estén
interesados en él, en consonancia con la legislación de otras
Comunidades Autónomas (p. ej., disposición adicional vigésima
quinta, de “creación de registros de Agentes Inmobiliarios en Navarra”,
de la Ley foral 20/2017, de 28 de diciembre, de presupuestos generales
para 2018, y Decreto 8/2018, de 13 de febrero, del Consejo de Gobierno,
sobre el registro de agentes inmobiliarios de la Comunidad de Madrid y
los requisitos para la inscripción del agente inmobiliario). No
tratándose de una autorización ni de un instrumento equivalente,
la medida no entraría dentro del ámbito de aplicación
del artículo 17.1 de la Ley 20/2013. No sería siquiera una
restricción a la libertad de acceso y ejercicio de actividades económicas
sometida en cuanto tal a la exigencia de proporcionalidad (idoneidad, necesidad
y proporcionalidad en sentido estricto) del artículo 5.2 de la Ley
20/2013. En suma, la previsión de una inscripción registral
voluntaria no incurre en inconstitucionalidad mediata ni invade la competencia
que el artículo 149.1.13 CE reserva al Estado.
Ante “varias
interpretaciones posibles igualmente razonables, el principio de conservación
de la ley impone la aplicación de la técnica de la ‘interpretación
conforme’” [STC 55/2018, de 24 de mayo, FJ 11 f)]. Según esta regla
de cierre o de “prevalencia de unas interpretaciones sobre otras”, debemos
descartar aquellas que dan lugar a que el precepto incurra en inconstitucionalidad
[STC 168/2016, de 6 de octubre, FJ 4 b)]. Corresponde entonces, en el presente
caso, excluir la interpretación de que la disposición adicional
primera, apartado tercero, párrafo tercero, de la Ley 3/2015 regule
la inscripción registral como presupuesto o título habilitante
del ejercicio de la actividad inmobiliaria en el País Vasco.
El recurso
impugna igualmente las condiciones que la disposición adicional
primera, apartado tercero, párrafo tercero, impone para efectuar
la inscripción registral: “establecimiento abierto al público”
o “dirección física en el caso de prestación de servicios
por vía electrónica o telemática”, “capacitación
profesional”, “constitución de garantías para responder por
las cantidades recibidas a cuenta en el ejercicio de su actividad” y “contratación
de un seguro de responsabilidad civil con vigencia permanente y retroactividad
suficiente que permita responder de la actividad mediadora”.
Conforme al
artículo 5.2 de la Ley 20/2013, las Comunidades Autónomas,
en el marco de sus competencias, pueden establecer “cualquier límite”
al “acceso a una actividad económica o su ejercicio” en “salvaguarda
de alguna razón imperiosa de interés general”, como la protección
de los consumidores, siempre que sea “proporcionado” y “no exista otro
medio menos restrictivo o distorsionador”. La Ley 20/2013 no prohíbe
pues requisitos de establecimiento físico, titulación, garantías
o seguros de responsabilidad; impone que sean adecuados, necesarios y proporcionados.
Solo el artículo 3 b) de la Ley 10/2003 prohíbe terminantemente
uno de estos requisitos (exigencia de titulación) en relación
con los agentes inmobiliarios.
Afirmado el
carácter voluntario de la inscripción registral, de acuerdo
con la interpretación expuesta, no hay vulneración posible
de la exigencia de proporcionalidad del artículo 5.2 de la Ley 20/2013,
ni de la prohibición de requisitos de titulación del artículo
3 b) de la Ley 10/2003. Al igual que las regulaciones de otras Comunidades
Autónomas, la disposición controvertida establece, sin imponerlas,
condiciones a la inscripción registral para estimular la profesionalización.
Son requisitos que el agente inmobiliario debe cumplir para inscribirse
en el registro y obtener con ello beneficios en términos de publicidad
y prestigio profesional, pero no límites que haya de observar para
desarrollar su actividad profesional ni, por tanto, restricciones a la
libertad económica sujetas en cuanto tales al principio de proporcionalidad
(art. 5.2 de la Ley 20/2013). El requisito de la capacitación profesional
constituye así un presupuesto de la voluntaria inscripción
registral, pero no del ejercicio en sí de la actividad de intermediación
inmobiliaria. No entra en contradicción pues con la legislación
básica que atribuye a “toda persona física o jurídica”
el derecho de ofrecer estos servicios profesionales “sin necesidad de estar
en posesión de título alguno” [art. 3 b) de la Ley 10/2003].
En consecuencia,
procede declarar que la disposición adicional primera, apartado
tercero, párrafo tercero, de la Ley 3/2015, interpretada en los
términos expuestos, no es inconstitucional. Esta interpretación
de conformidad se llevará al fallo.
|
