ANTECEDENTES
6 de abril de 2017
NOTICIA
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MODIFICACIÓN
PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA (PGOU) DE PALMA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Baleares
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conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las causas que
motivaron la modificación puntual del Plan General de Ordenación
Urbana (PGOU) de Palma que ha sido anulado.
La protección
el edificio de GESA se debió a circunstancias de "oportunidad política"
en base a que reunía con carácter relevante un conjunto de
intereses para ser protegido como bien integrante del patrimonio histórico.
Hace 3 años, el Consell elaboró un informe que entregó
al TSJIB en el que solicitaba a los jueces que anularan la primera sentencia
y que en consecuencia el Tribunal acordara la protección del inmueble,
un acuerdo al que ya habían llegado los técnicos del Consell
en 2007 para que el edificio no se derribara. La desprotección del
edificio fue impulsada por la promotora Josel S.L. (Núñez
y Navarro). A pesar de aquella decisión favorable que adjuntamos
como antecedentes, la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Baleares (TSJIB) ha declarado nula la Modificación
Puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Palma de
2009 del Consell de Mallorca que hacía que parte de la Fachada Marítima
pasara de tener un uso residencial a uno público por la protección
el edificio de GESA.
La sentencia,
contra la que cabe un recurso de casación, determina que este acuerdo
de la Comisión Insular de Ordenación del Territorio, Urbanismo
y Patrimonio Histórico del Consell de Mallorca es “disconforme al
ordenamiento jurídico”.
En 2003,
Endesa y el Ayuntamiento suscribieron un convenio por el que la compañía
se comprometía a la demolición de este edificio ya que se
proyectaba una futura modificación del PGOU que afectaría
a sus terrenos debido a que se preveía “la futura realización”
de aprovechamientos privados situados “en primera línea”.
Tras esto,
en 2007 el Consell de Mallorca acordó declarar como Bien Catalogado
el conocido como edificio de Gesa lo que imposibilitaba este acuerdo.
Así,
en junio 2009 se promovió la destinación “a espacio libre
público y de equipamientos públicos” del ámbito entre
la Avenida Gabriel Alomar y la calle Manuel Azaña y entre la calle
Joan Maragall y Vía Litoral, integrando el edificio de Gesa.
De esta
manera, los aprovechamientos privados, que inicialmente estaban proyectados
en primera línea, pasaron al este del barrio de Llevant y a la calle
Joan Maragall, en segunda y tercera línea de la fachada marítima.
Ahora, tras
aceptar parte de los planteamientos del recurso de Endesa, el TSJIB declara
“disconforme al ordenamiento jurídico” y nulo el acuerdo del Consell
Executiu del Consell de Mallorca de mayo de 2010 por el que se desestimaba
el recurso de alzada interpuesto por el anterior propietario de los solares,
la entidad Josel, S.L. contra el acuerdo de junio de 2009.
Además,
se impone las costas a las partes codemandadas, Consell de Mallorca y Ayuntamiento
de Palma.
La sentencia
estima otro recurso de Endesa y declara “disconformes al ordenamiento jurídico”
los actos administrativos impugnados por una sentencia de 2014 en la que
se desestimaba un recurso interpuesto por Josel, S.L. en la que pedían
una reclamaciones al Ayuntamiento por las cuotas de reurbanización
del sector Llevant de la fachada marítima.
Además,
reitera la invalidez de la Modificación del PGOU del Sector Llevant
de la fachada marítima adoptado el 26 de junio de 2009. Contra esta
sentencia cabe también recurso de casación y no procede la
imposición de costas.
JUDICIAL
La sala
de lo Contencioso-Administrativo ha estimado el recurso de Endesa y ha
declarado que no es conforme con el ordenamiento jurídico el acuerdo
del Consell de Mallorca de mayo de 2010 que desestimó el recurso
que interpusieron los anteriores propietarios de esos terrenos, la constructora
JOSEL, contra la aprobación definitiva del cambio en el PGOU de
Palma.El tribunal recuerda que, si bien el proceso judicial lo inició
la constructora, que había comprado terrenos que sumaban 27.156
metros cuadrados a Endesa en 2005, dicha compraventa la declaró
resuelta el Tribunal Supremo en 2014, por lo que la compañía
eléctrica recobró la condición de propietaria de los
solares y con ella el proceso judicial.
El TSJIB
ha admitido dos de los ocho motivos alegados por la demandante contra la
modificación del PGOU de Palma que supuso la reordenación
de un tramo de la fachada marítima que incluía el edificio
de Gesa (tras la protección de dicho inmueble como Bien Catalogado
en 2007), que pasó de uso residencial plurifamiliar a ser espacio
libre y equipamientos públicos.
En virtud
de dicha modificación, los terrenos privados de primera línea
del frente marítimo se reubicaron en dos ámbitos: uno de
ellos en la sede de Emaya de la calle Joan Maragall y el otro situado al
este del barrio de Llevant.
El TSJIB
admite que el estudio económico que incorporó el Ayuntamiento
de Palma a la modificación es "del todo insuficiente". Precisa que
valoró el coste de la operación en cerca de "en la mitad
de lo que realmente costaría".
El estudio
de Cort preveía que la nueva configuración y urbanización
de la zona afectada comportaría un coste adicional de 41,1 millones
que deberían asumir las administraciones públicas. El tribunal
explica en la sentencia que el estudio económico financiero limita
"la discrecionalidad" en las decisiones de ordenación urbanística
que deben ser realizables por razones económicas y afirma que en
este caso considera el realizado por Cort "del todo insuficiente".
Los jueces
indican que el estudio de Cort no define qué administración
asumirá los costes y además no contiene una previsión
de varios de los costes derivados de la modificación.En concreto
asegura que se ha obviado "un dato trascendental" que ya se conocía,
como es la incorporación del edificio de Gesa como nuevo equipamiento
público, lo que obliga a su rehabilitación, que un perito
judicial ha cifrado en algo más de 12 millones de euros. También
es errónea la previsión de Cort del coste de la demolición
del edificio de Emaya en 500.000 euros, que el especialista cifra en 1,7
millones más otros 422.000 para el traslado; no se incluyen las
indemnizaciones a Mapfre por el cambio urbanístico por 10,8 millones.
Según
el perito judicial, el sobrecoste no previsto en el estudio es por otros
41,7 millones. El tribunal asegura que lo relevante noes la cifra exacta
del coste "sino la proporción en el desajuste" y que el estudio
económico de Cort "se quedaba en la mitad de lo que realmente costaría
la operación".
El segundo
motivo por el que la sala admite el recurso es por infracción en
el principio de equidistribución de beneficios y cargas.
El tribunal
considera que el Ayuntamiento de Palma aplicó un coeficiente de
ponderación incorrecto para calcular la equivalencia de los terrenos
de primera línea con los de segunda y tercera donde se reubicó
el aprovechamiento para uso residencial.Cort aplicó un coeficiente
de proporcionalidad por el que consideró que los suelos del frente
marítimo valían el doble que los del barrio de Llevant donde
se trasladó el aprovechamiento de JOSEL, algo que, según
el TSJIB, no se fundamentó en estudio de mercado alguno.
La sala
asegura que tres informes periciales sobre esta cuestión determinan
que la proporción 1 a 2 no puede sostenerse y era más bien
de 1 a 4, aunque precisa que no le corresponde fijar el porcentaje exacto
y "basta con constatar que es incorrecto el fijado" por Cort.El tribunal
afirma que cuando la modificación del PGOU supone "un cambio tan
radical en la ordenación", con desplazamiento de los aprovechamientos
lucrativos desde la primera línea a la segunda o tercera, "el coeficiente
de proporcionalidad adquiere una relevancia capital y por ello debe estar
perfectamente justificado". La sentencia, contra la que cabe recurso de
casación ante el Supremo, impone además las costas procesales
a las dos administraciones codemandadas, el Ayuntamiento y el Consell de
Mallorca.
ANTECEDENTES
16/04/2014
El Tribunal
Superior de Justicia de las Islas Baleares (TSJIB) da la razón al
Consell de Mallorca para refrendar de forma definitiva la protección
del edificio de Gesa como Bien Catalogado. De este modo, la Sala de lo
Contencioso-Administrativo de la máxima instancia judicial de las
Islas ha revocado el fallo dictado en primera instancia en febrero de 2012,
al considerar que, al margen de las circunstancias de "oportunidad política"
que rodearon la protección del edificio, éste reunía
con carácter relevante un conjunto de intereses para ser protegido
como bien integrante del patrimonio histórico.
El Consell
elaboró un informe que entregó al TSJIB en el que solicitaba
a los jueces que anularan la primera sentencia y que en consecuencia el
Tribunal acordara la protección del inmueble, un acuerdo al que
ya habían llegado los técnicos del Consell en 2007 para que
el edificio no se derribara.
La desprotección
del edificio fue impulsada por la promotora Josel S.L. (Núñez
y Navarro). Núñez tenía intereses empresariales en
el solar donde se encuentra la tan comentada antigua sede de la compañía
eléctrica. Cabe recordar que el ex presidente blaugrana también
denunció al Consell por la venta amañada del solar de Can
Domenge.
El TSJIB
ha atendido ahora las pretensiones de la Institución supramunicipal
y ha validado el acuerdo del pleno. Cabe señalar que la sentencia
cuenta con un voto particular que no discrepa del sentido final de la sentencia
(de la protección del inmueble), sino de la práctica de la
prueba en fase de apelación.
