| El lease-back
no supone una merma en el patrimonio empresarial, puesto que el activo
se mantiene en el balance, aunque el propietario desde el punto de vista
jurídico, es el que lo ha adquirido. El vendedor, en el momento
de activar el bien, deberá reconocer la deuda como un pasivo financiero.
La carga financiera se distribuirá a lo largo de la vida del contrato,
imputándose a pérdidas y ganancias conforme al criterio de
devengo. Por su parte, el arrendador contabilizará el correspondiente
activo financiero.
En lo que respecta
a la amortización, el vendedor y posteriormente arrendatario continuará
amortizando el activo como si la transmisión no se hubiera producido.
Tan solo procederá efectuar una reclasificación del bien
atendiendo al criterio contable. Cuando se produce una venta de un activo
para su posterior arrendamiento financiero, el beneficio de la operación
no se reconocerá contablemente, produciéndose en todo caso
una menor carga financiera por la financiación obtenida de la subsiguiente
operación de arrendamiento financiero.
Desde el punto
de vista de la fiscalidad y en relación al tratamiento del IVA,
el lease-back tiene una doble consideración, como entrega de bienes
por la venta del activo y como prestación de servicios por el contrato
de arrendamiento financiero. El IVA de la venta se liquidará en
el momento en el que se produce la operación, mientras que el del
arrendamiento se registrará a medida que se devenguen las cuotas.
Este tipo de
operaciones ofrecen ventajas para ambas partes. El vendedor obtiene una
inyección de liquidez a la vez que mantiene el activo en el patrimonio
empresarial y lo sigue utilizando en su actividad económica, con
lo cual no ha tenido que prescindir de una herramienta de trabajo y posible
fuente de ingresos. Las ventajas para el comprador se centran en el aspecto
financiero más que en el patrimonial. Ha adquirido un activo que
le proporcionará rentabilidad asegurada y con poco riesgo.
EJEMPLO: GRUPO
ZURICH COMPRA AL PROMOTOR DE MARINA PORT VELL SU EDIFICIO DE PLAZA CATALUÑA
Grupo Zurich
compra al promotor de Marina Port Vell su edificio de Plaza Cataluña
Grupo Zurich se asegura un espacio en el corazón de Barcelona. El
grupo suizo ha comprado un edificio de oficinas en Plaza Cataluña
a Sum Capital Spain, la sociedad promotora de OneCowork, una cadena de
coworking que se quedará como inquilino en el inmueble. El activo,
situado en el número 9 de la calle Estruc, entre Plaza Cataluña
y Portal de l’Àngel, tiene 1.648 metros cuadrados de superficie.
El inmueble
está distribuido en cinco alturas con terraza (250 metros cuadrados
de superficie media por planta) y estará ocupado por completo por
la cadena de coworking creada por Uri Nachoom, administrador único
de Sum Capital Spain. Nachoom es un viejo conocido del real estate de la
capital catalana como ex copropietario del hólding Salamanca Group,
el mismo que relanzó el puerto deportivo de Marina Port Vell y que
guía el crecimiento de OneCoWork, empresa que invertirá hasta
150 millones de euros hasta 2023 para abrir cuarenta centros en toda Europa.
Zurich ha sellado la operación con la sociedad que controla los
‘coworkings’ OneCoWork, que se quedará como arrendatario.
Ahora, se vende
este inmueble con el método de lease back, aprovechando el tirón
de la inversión de grandes fondos y aseguradoras en el mercado de
oficinas español. La operación se ha sellado con REX Spain,
una de las sociedades filiales de Grupo Zurich, y ha sido asesorada por
la consultora inmobiliaria JLL.
El grupo helvético
se ha hecho con un inmueble que se sitúa muy cerca de Paseo de Gracia,
la principal zona prime comercial de Barcelona, y de la Gran Vía
de la capital catalana. Esta es una zona de gran interés para los
inversores internacionales, los mayores impulsores del mercado inmobiliario
español.
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