"Disponemos de un banco de suelo de más de 1,5 millones de metros cuadrados, que nos permitirá desarrollar más de 14.000 viviendas. Esto nos aporta cuatro años de visibilidad respecto a nuestro plan de negocio", explica David Martínez, consejero delegado de la compañía a Expansión.

Aedas se convirtió en la segunda promotora, tras Neinor, en dar el salto al mercado después de diez años de sequía motivada por el pinchazo de la burbuja. A esta empresa le siguió poco después Metrovacesa y en la pista de salida se colocan empresas como Vía Célere o Aelca.

Aedas se aferra a los objetivos anunciados en el folleto de salida y al contrario que sus rivales no plantea una reducción de sus previsiones iniciales. "Nuestro objetivo es entregar más de 200 viviendas este año, más de 1.000 en 2019 y superar las 2.000 en 2020. En total, a finales de 2020, habremos entregado más de 3.200 viviendas y ya tenemos 114 promociones en marcha, con más de 4.000 viviendas en distintas fases de estudio, lo que nos otorga gran visibilidad sobre los objetivos. Diseñamos un plan de negocio realista y cumpliremos con las previsiones para 2018, 2019 y 2020", asegura el directivo.Inversión en suelo

El consejero delegado de Aedas explica que en el primer semestre Aedas invirtió casi 100 millones de euros y compró suelo para 1.905 viviendas, duplicando prácticamente la inversión prevista en el plan de negocio para todo el ejercicio. Adicionalmente, la compañía firmó una línea de financiación corporativa de 150 millones de euros para seguir ampliando su banco de suelo. "Hemos detectado oportunidades interesantes que se ajustan a nuestros criterios de inversión y que no van a estar dentro de seis meses. Por eso hemos decidido adelantar nuestro plan de inversión. Recientemente hemos formalizado un préstamo por importe de 150 millones para dotarnos de recursos económicos suficientes para seguir anticipando las compras previstas en el plan de 
"Es el momento de invertir en promotoras por nivel de precio al que cotizan"

En este punto, Martínez abre la puerta a la compra de suelo no finalista. "Hay mucho suelo calificado como urbanizable que requiere aun de gestión urbanística. Dado que disponemos de suelo para cubrir necesidades durante cuatro años y no tenemos la urgencia, ni necesidad de adquirir suelo finalistas, estudiamos suelo en áreas con demanda que disponga del plan parcial aprobado pero requieran algo de gestión urbanística", adelanta.

Martínez subraya que un porcentaje significativo de los 150 millones de euros procedentes del préstamo formalizado hace unas semanas se destinará a comprar suelo no finalista. "Con la recuperación económica están surgiendo nuevas promotoras que tienen necesidad de adquirir suelo finalista para ponerse en funcionamiento. Por esta razón, en algunos emplazamientos el suelo finalista listo para edificar tiene un precio por encima de nuestras expectativas. Queremos aprovechar para comprar suelo a mejores precios que requiera de algo más de gestión y al que le podamos dedicar algo más de tiempo".

¿QUÉ DEBE SABER DE ESTE TIPO DE SUELO?

CATASTRO

Los terrenos incluidos en un sector de suelo urbanizable que no tenga aprobado el plan parcial dejarán de ser considerados de naturaleza urbana a efectos catastrales.

En muchos municipios hay sectores de suelo urbanizable que no se han desarrollado por diversas causas. La situación de estos sectores puede ser diversa: unos sólo tienen aprobado el plan parcial, otros también tienen aprobado el proyecto de urbanización y/o el proyecto de reparcelación y otros no tienen aprobado ninguno de los anteriores instrumentos urbanísticos, que son imprescindibles para la ejecución del sector y la transformación urbanística de sus terrenos en un suelo urbanizado.

Los terrenos comprendidos en estos sectores hasta ahora han sido considerados como suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales, a pesar de que su situación sea propiamente la de suelo rural, según la legislación básica estatal de suelo desde el año 2007. Esto ha llevado a que su valor catastral sea muy superior a su valor real de mercado y, en consecuencia, que sus propietarios estén satisfaciendo cantidades muy elevadas en concepto de impuesto sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana o plusvalía (cuando han sido objeto de transmisión), porque el cálculo de la cuota de estos tributos municipales se fundamenta en el valor catastral del suelo, prescindiendo de su situación de suelo rural, en beneficio de los ayuntamientos que los perciben.

La situación descrita ha generado numerosos litigios judiciales entre los propietarios de los terrenos y la administración, en los que se han impugnado generalmente liquidaciones de los mencionados impuestos municipales (en especial, últimamente, liquidaciones de plusvalía), pero también el valor de los terrenos (aunque con menor frecuencia, por el desconocimiento de sus propietarios). En estos litigios, los Tribunales han dado la razón mayoritariamente a la administración, basándose en la condición de suelo de naturaleza urbana de los terrenos a efectos catastrales. Pero, en el año 2014, el Tribunal Supremo dictó una sentencia pionera en la que, confirmando una anterior sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, concluyó que sólo el suelo urbanizable con ordenación pormenorizada aprobada, es decir, con el plan parcial aprobado, se podía considerar de naturaleza urbana a efectos catastrales y que el resto debía considerarse de naturaleza rústica, en concordancia con las previsiones de la legislación de suelo.  Posteriormente, además, en el mes de junio de este año, la Defensora del Pueblo dictó una resolución en la que recomendaba modificar la regulación del suelo de naturaleza urbana contenida en la legislación catastral para adecuarla a las determinaciones de la Ley de suelo y para equiparar el valor del suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada aprobada a su valor real.

Mediante la Ley 13/2015, de 24 de junio (publicada en el BOE, el 25 de junio), se modificó la Ley del Catastro y en esta modificación (que entró en vigor el día 26 de junio) se ha establecido que sólo el suelo urbanizable incluido en un sector y con la ordenación pormenorizada aprobada tiene la consideración de suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales, además de regular también el procedimiento y el método de valoración del suelo urbanizable en función de la situación en la que esté. Sin embargo, ¿esto significa que automáticamente los terrenos incluidos en un sector de suelo urbanizable, pero sin ordenación pormenorizada aprobada, han pasado a tener la naturaleza de suelo rústico a efectos catastrales y a ser valorados como tales? La respuesta es que no, desgraciadamente.

En efecto, por un lado, porque los referidos terrenos dejen de tener la naturaleza de suelo urbano a efectos catastrales es imprescindible que el Catastro inicie un procedimiento simplificado de valoración para este fin, lo que no podrá hacer si los ayuntamientos no le facilitan la información del suelo en esta situación existente en los municipios (DT 7ª de la Ley del Catastro). Y, por otra parte, cuando los referidos terrenos dejen de ser considerados como urbanos a efectos catastrales, una vez tramitado dicho procedimiento, no pasarán a ser valorados como un suelo de naturaleza rústica, sino a partir de unos módulos específicos, en función de sus usos, que debe aprobar el Ministerio de Economía y Hacienda y, mientras esto no suceda, a partir de los módulos específicos aprobados actualmente para el suelo urbanizable, pero aplicando unos determinados factores de corrección (DT 2ª).

En conclusión, el suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada aprobada ha pasado a ser considerado como un tercer tipo entre el suelo de naturaleza urbana y rústica a efectos catastrales, que, a diferencia de ahora, tendrá un valor catastral claramente inferior al del suelo de naturaleza urbana, pero que ni mucho menos será comparable al del suelo de naturaleza rústica. Ahora bien, hay que recordar que, para que este cambio sea efectivo, es necesario que los ayuntamientos informen del suelo que hay en su municipio en la descrita situación y que el Catastro impulse el correspondiente procedimiento de valoración.  
 
LOS SUELOS Y CRECIMIENTOS SIN EJECUTAR DURANTE MUCHOS AÑOS 

Ya sea dentro de un Programa de Actuación Urbanística o bien en ejecución de las determinaciones del propio planeamiento general, una vez aprobado definitivamente un instrumento de planeamiento urbanístico de desarrollo que ordena pormenorizadamente el suelo y publicada adecuadamente dicha aprobación, se inicia la vigencia del mismo, que será indefinida, sin perjuicio de sus alteraciones. Al respecto, se ha pronunciado la jurisprudencia, por ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 5.ª, de 22 de marzo de 2001, rec. 1867/1996.

Dicha vigencia indefinida obliga al particular y a la Administración a su cumplimiento hasta que sea sustituido, modificado o revisado por otro mediante su aprobación definitiva.

Los Planes que se aprueban deben incorporar un Plan de Etapas donde se fijan unos plazos máximos en los que cada fase debe ser desarrollado, por ejemplo, un Plan Parcial obliga a la Administración y a los particulares a su cumplimiento hasta que no sea sustituido, modificado o revisado por otro mediante su aprobación definitiva; por ello el Tribunal Supremo desde 1977 tiene declarado que “...la caducidad del Plan Parcial no está prevista en nuestra vigente legislación , pues el que existe es vinculante mientras no se derogue en todo o en parte...”. Ahora bien, puesto que el Plan nace para ser ejecutado entre sus determinaciones han de aparecer menciones relativas a los plazos de ejecución, así respecto de los planes parciales se exige la fijación del plan de etapas para su efectiva ejecución.

El transcurso del Plan de Etapas sin haberse ejecutado el Plan no produce la caducidad del Plan, ni lo invalida, porque los Planes tienen vigencia indefinida, tal y como dispone el propio art. 154 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se establece el Reglamento del Planeamiento Urbanístico (RPU), como legislación básica de aplicación supletoria para todas aquellas Comunidades Autónomas que no hayan ejercido su competencia reguladora en la materia.

El incumplimiento del Plan de Etapas no produce la derogación o caducidad del plan, lo cual no significa que los plazos sean irrelevantes pues, por el contrario, su desconocimiento acarrea importantes consecuencias especialmente respecto de las garantías prestadas para asegurar el exacto cumplimiento de los compromisos adquiridos (art. 46.c RPU), con lo que incluso sería posible una ejecución extemporánea como deriva del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RGU).

Dicho incumplimiento del Plan de Etapas y de los plazos que se establezcan, lo que otorga es una potestad a la Administración (Ayuntamiento) a iniciar los trámites necesarios para la declaración del incumplimiento de dicho Plan de Etapas y por tanto adoptar los actos que en consecuencia de dicho incumplimiento proceda, con lo que como por ejemplo:

La legislación con carácter general establece una serie de obligaciones inherentes a la propiedad del suelo, de forma que los propietarios deben participar en el proceso urbanizador en los términos establecidos legalmente, todo ello al objeto de evitar que los crecimientos y desarrollos urbanísticos queden a expensas de especuladores u oportunistas y que realmente la ejecución del planeamiento se haga velando por el interés general.

Si atendemos a lo dispuesto en nuestra legislación básica, en los casos de actuaciones sistemáticas donde queda en manos de los propietarios la gestión y desarrollo del mismo, se establecen una serie de plazos reglados que constriñen en el tiempo la libertad y oportunidad de dichos crecimientos, así el art. 158 del RGU dispone que los propietarios deben presentar, en el plazo de tres meses desde la aprobación del instrumento o Plan Parcial, un proyecto de Estatutos y Bases para la constitución de la Junta de Compensación. Si esto no hubiera sido así, el Ayuntamiento debería haber requerido su presentación en el plazo adicional de tres meses más, y si se desatendiese de nuevo el requerimiento, habilitaría ello a sustituir el sistema de actuación. Sin embargo, el transcurso de este plazo sin que se presenten los Estatutos y Bases no determina automáticamente la sustitución del sistema de compensación, tal y como así ha interpretado la STS, de 26 de diciembre de 1991.

Nada impide la Gestión y Ejecución, por los propietarios de suelo, de un Plan Parcial aprobado hace muchos años, aunque se incumplan todos los plazos establecidos, no obstante, si se le habilita al Ayuntamiento la posibilidad de cambiar el sistema de actuación, si se han incumplido los requisitos del art. 158 RGU, debiendo mantenerse la garantía exigida por el art. 46.c del RPU hasta la sustitución con aquella que se constituya con la presentación de los estatutos y bases de actuación y, en su caso, con el proyecto de urbanización.