| El informe
Student Accommodation in Spain destaca que el sector está en auge
por la demanda y porque despierta interés de inversores internacionales.
En 2017, la inversión en residencias se disparó y llegó
a los 600 millones en toda España, doce veces más que el
año anterior. El sector gusta a los inversores porque es muy estable
y siempre presenta altos niveles de ocupación. Además, los
costes son muy previsibles y queda mucho por hacer en España: únicamente
el 20% del producto es moderno, a diferencia de otros países. El
interés inversor se disparó por dos grandes compras en el
sector. El fondo británico GSA compró el porfolio de camas
del grupo Nexo, del que era propietaria la empresa estadounidense Oaktree,
por 180 millones de euros. Pero más importante fue la operación
de compra de las camas de Resa, el mayor operador europeo (8.500 plazas),
cuyo porfolio en España fue comprado por Grey Star, Axa y CBRE Global
Investors por 400 millones. Las de Resa y Nexo, junto con las de Residencias
Campus y Campus Patrimonial, son la oferta más actualizada, y representan
el 13% de las camas. El resto corresponde a colegios mayores y residencias
de corte religioso.
En Barcelona,
no obstante, este auge está limitado por la vigilancia del Ayuntamiento
para que las residencias de estudiantes no se usen como alquiler turístico
y no contribuyan a la presión que sufre el centro de la ciudad.
El Plan Espacial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT)
de la alcaldesa Ada Colau regula, además de hoteles y pisos turísticos,
las residencias colectivas de alojamiento temporal.
En Barcelona,
según los datos del Ayuntamiento, hay 51 inmuebles dedicados a esta
actividad, con 6.785 plazas, la mayoría en Ciutat Vella, Eixample,
Poblenou, Gràcia, Vila Olímpica y Poble Sec). El PEUAT limita
la construcción de nuevas residencias a la vinculación con
un centro docente mediante un convenio.
Debido al uso
desregulado de las residencias de estudiantes tuvo lugar la inspección
y la amenaza de sanción a 13 residencias a finales de 2016 que alquilaban
habitaciones por días y que promocionaban su oferta en Internet
como si se trataran de plazas abiertas a turismo. El sector defendía
que los usos y las necesidades de los estudiantes habían cambiado,
y pidieron una regulación específica.
“Las residencias
captan sobre todo estudiantes de primer y segundo curso de carrera, porque
el mercado de residencias está muy anticuado todavía, y lo
que se necesita es flexibilidad: aunque operativamente no es fácil,
hay que ir hacia modelos de residencia más flexibles, donde el estudiante
paga por los servicios que quiere”, concluye Callejo, quien prevé
que la inversión para los próximos años se centrará
en la reforma de la oferta.
OTROS INFORMES
El año
pasado dicha inversión se disparó hasta los 560 millones
de euros, frente a los apenas 50 millones transaccionados en 2016, según
los datos de la consultora inmobiliaria JLL.
Es un sector
en el que el precio de sus activos se porta muy bien en tiempos de crisis,
ofrece rendimiento y empieza a llamar la atención», según
Nick Wride, director de Activos Alternativos de JLL. La abultada inversión
del 2017 se debió fundamentalmente a dos grandes portfolios transaccionados,
bautizados como Erasmus y Rio. El primero de ellos responde a la venta
del Grupo Resa, el mayor operador de residencias de estudiantes de España,
adquirido por AXA, CBRE y Greystar. El segundo, fue la venta de la cartera
de residencias que poseía el fondo Oaktree en España, adquirida
por los fondos gestionados por GSA. «En el 2018 no vamos a existir
a este tipo de operaciones porque ya se han comprado las dos grandes plataformas
existentes pero sí esperamos compra de suelo para contruir nuevas
residencias y reformas de las existentes», comenta Nick Wride. Cree
además que España resulta atractivo para especialistas del
sector que han tenido éxito en otros mercados «y querrán
ahora replicar el modelo de negocio».
Se trata de
un sector muy atomizado en el que los tres principales operadores representan
el 15% del mercado de las 90.000 camas disponibles en España en
residencias de estudiantes que engloba una variada tipología (desde
pequeñas residencias, colegios mayores o grandes y modernos centros).
La demanda
de plazas puede crecer si el repunte de los precios del alquiler se sigue
intensificando
Pablo Callejo,
director de Activos Alternativos de la consultora CBRE destaca la resiliencia
de este sector ya que «en los peores años de la crisis ha
aguantado muy bien frente a la caída del precio de otros sectores,
como el de oficinas, en un 30%». Si se tiene además en cuenta
que el sector está atomizado y que muchas residencias están
en manos de unidades religiosas o empresas públicas, «determinados
grupos inversores quieren aprovechar las oportunidades que surjan».
Es decir, «si unes la falta de oferta de producto nuevo y moderno
a la estabilidad a largo plazo, es un sector altamente atractivo».
Uno de los
datos que más llaman la atención a los inversores extranjeros
es la llamada tasa de provisión de España, un 6% frente al
24% de Reino Unido o el 20% de Francia. Esta tasa relaciona el número
de camas existentes en un país (90.000 en España) con el
número total de estudiantes (1,5 millones estudian en universidades
españolas). La baja tasa de provisión en el mercado español
deja ver el potencial que tiene por delante el sector aunque los expertos
recuerdan que en España muchos jóvenes estudian en sus ciudades
y viven con sus padres frente a otros países donde la gran mayoría
de los estudiantes se van fuera del hogar familiar y necesitan alojamiento.
«Podemos hablar de una potencial demanda para las residencias de
500.000 alumnos, contando con 100.000 extranjeros», puntualiza Pablo
Callejo. Eso sí, «hay tan solo un 20% de producto moderno
por lo que se puede invertir en reformar la oferta existente».
Otro fenómeno
puede ayudar al aumento de la demanda entre los estudiantes: la subida
de los precios del alquiler en algunas ciudades. Ya no es tan rentable
compartir casa «y en las residencias se ofrece una experiencia vital
que no se encuentra en un piso», resalta Carlos Cano, de Resa.
GSA: INVERSIÓN
DE 300 MILLONES PARA NUEVAS ADQUISICIONES
El objetivo
global de GSA es contar con 250.000 camas bajo gestión hasta 2025.
Haciendo zoom en el mercado español, el plan es gestionar 10.000
camas en los próximos cinco años.
El grupo británico
especializado en el negocio de las residencias de estudiantes GSA pisa
fuerte en el mercado español, y lo hace con nota. La compañía
confecciona su hoja de ruta en España, en la que prevé invertir
alrededor de 300 millones de euros en los próximos cinco años
para sumar 10.000 camas.
El origen de
GSA en España es Nexo, compañía que adquirió
a mediados de año después de comprarsela a Threesixty Developments,
una firma en manos de los fondos gestionados por Oaktree Capital Management.
Nexo dio sus primeros pasos de la mano de Holloway y Muñoz con la
compra de la Residencia Galdós en Madrid. En los siguientes años,
Nexo se hizo con más activos en Madrid, Alcalá de Henares
y Barcelona. “GreenOak quería salir del accionariado, ya que su
horizonte en la compañía era de cinco a siete años,
y GSA quería empezar a operar en España”, añade el
directivo.
GSA gestiona
en la actualidad dos proyectos en Barcelona que supondrán una inversión
de casi 60 millones de euros “Para llevar a cabo nuestro plan para
los próximos meses, centramos nuestro objetivo en tres grandes ramas:
una parte sería la compra de suelo para el desarrollo propio de
nuevas residencias de estudiantes; otra la compra de activos, con su posterior
rehabilitación y gestión, y una tercera posibilidad, que
es la gestión propia de activos de terceros, con la firma de acuerdo
de management contract. GSA, que cuenta con presencia en Alemania, China,
Japón, Australia, Reino Unido, Irlanda y Dubái, ya se ha
puesto manos a la obra con los dos primeros proyectos que se llevaran a
cabo en España bajo su gestión.
Se tratan de
dos residencias ubicadas en Barcelona. La primera, en el Campus Sur de
la Universidad de Barcelona, supondrá una inversión de 30
millones de euros al grupo. “Por ahora ya tenemos todas las licencias para
empezar a construir, aunque hasta febrero no se iniciaran las obras”, explican
desde GSA. El segundo proyecto en la capital catalana estará ubicado
en la Estación de Sants y se llevará a cabo en colaboración
con el Ayuntamiento de Barcelona. Esta residencia, que ya está construyéndose,
ha supuesto una inversión al grupo de más de 27 millones
de euros. “La fase en la que estamos ahora es la de buscar nuevos activos
en nuestros mercado primarios, que son Madrid y Barcelona, y después
ampliar nuestro foco hasta otras ciudades, como podría ser Salamanca,
así como ciudades del sur y el norte de España”, añaden
ambos directivos.
En cuanto a
la compra de nuevas empresas, el director general de GSA en España
las descarta de momento: “la única empresa que podría interesar
a un grupo como el nuestro es Resa, y se llevó a cabo su venta hace
poco”. “Por ahora, no conocemos ninguna otra empresa que nos pueda interesar
comprar”, sostiene. El negocio en EspañaComo país de habla
hispana, España recibe una gran cantidad de estudiantes latinoamericanos
cada año.
De los más
de 100.000 estudiantes internacionales que recibió en el último
curso, el 10% lo componen colombianos y peruanos. Son, junto a la italiana,
las dos nacionalidades extranjeras de las que más se nutren las
universidades españolas.
CORESTATE
El fondo suizo
Corestate pagó 13,5 millones de euros por un colegio mayor de Madrid
Esta afluencia internacional, que supone un 7% del total de estudiantes
del mapa universitario estatal, ha comportado el interés de diferentes
fondos en la construcción y compra de residencias en el país.
El fondo suizo Corestate entró en este mercado el curso pasado,
con la compra de un colegio mayor en Madrid, por el que pagó 13,5
millones de euros, mientras que Temprano Capital levantará una residencia
de 10.000 metros cuadrados en Esplugues de Llobregat (Barcelona). Además,
la multinacional The Student Hotel ya está activa en Barcelona.
En total, el mercado de residencias de estudiantes en España preveía
una inversión de 600 millones en 2017, con una rentabilidad en las
residencias prime en un 5,75%, por encima de países como Reino Unido
o Alemania (5% en ambos). Sólo con la venta de Resa, ese cupo ya
se ha cumplido.
El objetivo
de Corestate es colocarse en el top 3 del sector en 2020. El grupo planta
cara así a compañías como Greystar, actualmente número
uno del sector por número de camas y tras la adquisición
por parte de Axa Real Assets y Cbre Global Investment Partners de la cartera
de Resa (formada entonces por 37 activos) por 500 millones de euros. Otro
destacado operador es GSA, que se hizo con la cartera de RIO por 180 millones
de euros. Corestate, que a cierre del primer trimestre gestionaba activos
valorados en 22.000 millones de euros, se lanza ahora a por nuevas adquisiciones
de suelos para levantar residencias de estudiantes, que se sumarán
a las 206 que pondrá en marcha en septiembre en el distrito de Moncloa
de Madrid y a las 300 más de que dispondrá en Sevilla tras
la compra de un solar el pasado mayo. Corestate se ha marcado el objetivo
de llegar a 2020 con mil camas en España Según Hütwohl,
la compañía se encuentra ultimando la adquisición
de otro solar en el que levantará 400 camas y “analizando cuatro
suelos” para 700 camas. Los planes de Corestate pasan, así, por
cerrar 2018 con las más de 200 camas de Madrid y llegar a 2020 con
mil camas, con las cuales, tal y como explica Hütwohl, “estaríamos
entre los tres primeros de España”. En paralelo, la compañía
ha comenzado a analizar desembarcar en Portugal con su modelo de negocio.
Según
el responsable de Corestate, el fondo busca oportunidades en ciudades como
Lisboa, Oporto o Aveiro. La empresa busca suelos donde levantar con un
tamaño que depende del tamaño de la residencia que quiera
levantar, aunque siempre ubicados en ciudades universitarias. Sin embargo,
Hütwohl advierte que “el tamaño mínimo para alcanzar
la gestión eficiente son 200 camas. “El sector de las residencias
de estudiantes es cada vez más competitivo en España y no
queremos perder la oportunidad y la ventaja que nos da nuestro conocimiento
internacionales, sostiene el ejecutivo del grupo en España. Corestate
acaba de anunciar un plan de inversión de 2.400 millones en micropisos
en Europa
Corestate cuenta
con una larga trayectoria en mercados como Alemania, donde suma 6.000 camas
en residencias de estudiantes. Las inversiones de la empresa abarcan también
el retail (con locales en high Street en ciudades medias alemanas), las
oficinas, residencial y micropisos. Para este último tipo de activo,
Corestate acaba de anunciar un plan de inversión de 2.400 millones
de euros en 2019, centrándose en Alemania y otras ciudades europeas.
“Los micropisos (micro living, tal y como los denomina la empresa) nacen
de la experiencia de las residencias de estudiantes, por eso tiene sentido
que terminen llegando a España también”, sostiene Hütwohl.
Sin embargo, el propio ejecutivo precisa que esta modalidad de vivienda
tiene más recorrido en países como Alemania, donde existen
más ciudades de negocios importantes, mientras “en España
sólo hay dos”. “De los 2.400 millones de euros algo será
para España, pero no tenemos un plan de negocio específico”,
agrega. Con sede central en Luxemburgo y 560 empleados, Corestate cuenta
con 41 oficinas en el mundo, ubicadas en ciudades como Frankfurt, Londres,
Madrid, Singapur o Zurich.
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