RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES. 
  • Inversión inmobiliaria en residencias universitarias y de estudiantes.
  • 131 págs. Pdf IMPRIMIBLE. 
'Eche un Vistazo'
¿QUÉ APRENDERÁ?
  • La gestión integral práctica de residencias de estudiantes. 
  • El proceso de inversión inmobiliaria en residencias universitarias y de estudiantes.
  • El régimen legal de las residencias universitarias y colegios mayores.
  • El régimen interno de las residencias de estudiantes, universitarias y colegios mayores.
  • La problemática práctica del urbanismo de las residencias de estudiantes.
  • El proceso de adjudicación de los derechos de superficie y concesión de obra pública para residencias de estudiantes.
  • Las claves del mercado de las residencias de estudiantes.
  • El régimen legal de los Colegios Mayores y Residencias Universitarias.
  • El régimen interno de las residencias de estudiantes, universitarias y colegios mayores.
  • El análisis de la viabilidad  para la  promoción  y  construcción  de  una  Residencia  de  Estudiantes. 
  • El análisis con casos prácticos de la rentabilidad de una residencia universitaria de estudiantes. 
  • Las condiciones de los pliegos de prescripciones técnicas y condiciones para la prestación del servicio  de gestión y restauración en una residencia universitaria.
La guía de residencias de estudiantes es un dossier imprescindible para todo inversor. Analiza toda la secuencia de la inversión y analiza casos reales. Es una herramienta imprescindible del sector de residencias de estudiantes.

Juan Velasco.

Somos una empresa británica especializada en residencias de estudiantes. Antes de desembarcar en España queríamos conocer la situación del mercado estudiantil y nos fue imposible encontrar información actualizada. Este curso nos ha sido muy útil y ya llevamos dos años invirtiendo en España. Claramente recomendable para inversores nuevos en residencias de estudiantes.

John Taylor

ÍNDICE
Introducción. 
Las residencias de estudiantes, un activo muy líquido y atractivo para los inversores. 
PRELIMINAR
La inversión inmobiliaria y gestión de residencias de estudiantes en 12 preguntas y respuestas.
PARTE PRIMERA
Las residencias de estudiantes y universitarias como oportunidad de inversión inmobiliaria internacional.
PARTE SEGUNDA
Gestión de una residencia de estudiantes.
PARTE TERCERA
Formularios de contratos de gestión de residencias de estudiantes.

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RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES. Inversión inmobiliaria en residencias universitarias y de estudiantes
  • 131 páginas. No imprimible.

 
Introducción
  • Las residencias de estudiantes, un activo muy líquido y atractivo para los inversores. 
El sector de inversión inmobiliaria y gestión de residencias de estudiantes se encuentra en sus primeros días, estamos todavía algunos años lejos del gran desarrollo que está por venir. Se está pagando importantes primas a los pocos propietarios dispuestos a vender. Durante la última década, el mercado de las residencias de estudiantes comienza a alzarse como una importante categoría de inversión a escala internacional, despertando un creciente interés entre los inversores, promotores y operadores privados.  Aunque en ocasiones se identifica como un sector de inversión «alternativo», en estos mercados, las residencias de estudiantes son cada vez más valoradas por los inversores institucionales generalistas. Este activo inmobiliario es cada vez más internacional; ya que los estudiantes son cada vez más internacionales y móviles, los promotores y los operadores de residencias de estudiantes desarrollan actividades en todos los continentes y los inversores invierten cada vez más en el extranjero.

El rápido crecimiento del sector se ha visto reforzado por el incremento del número de estudiantes en todo el mundo, que supera los 165 millones y se espera que dicha cifra alcance los 263 millones en 2025. 

La rentabilidad de las residencias de estudiantes está disparada por la falta de producto. Este desequilibrio en el mercado ha generado una gran rentabilidad —una rentabilidad total de entre el 11 % y el 15 %— tanto en el Reino Unido como en Estados Unidos, superando a otros sectores de inmuebles terciarios. La rentabilidad de las residencias de estudiantes en el mercado español está entre un 5 y un 6 por ciento anual. 

La estabilidad de los ingresos y el sólido crecimiento de los alquileres, junto con una mayor resistencia durante ciclos bajistas, constituyen atributos fundamentales y atractivos que se traducen en unos elevados índices de ocupación allí donde la demanda de alojamiento para estudiantes crece a un ritmo mayor que la oferta.

El volumen de operaciones del sector mundial de las residencias de estudiantes nunca ha sido tan alto, lo que pone de manifiesto el creciente apetito de los inversores por este sector. 

El creciente interés de los inversores institucionales refleja la madurez del sector. 

Históricamente, este sector ha estado dominado por promotores y operadores. Sin embargo, en la actualidad los fondos de renta variable, fondos de inversión de los estados, fondos de pensiones, gestores de inversiones y sociedades de inversión inmobiliaria están empezando a encontrarse más cómodos operando en este mercado y, por tanto, últimamente se han convertido en los agentes más activos, buscando incorporar estos activos como componentes de crecimiento en sus carteras. 

Estos activos ofrecen retornos muy superiores a los de sectores como las oficinas o el retail, donde las yields (rendimiento proporcional de los beneficios de una actividad económica) han sufrido una compresión superior a los 150 puntos básicos en menos de 18 meses, según CBRE. Además, las estimaciones de futuro son positivas, pues España está entre los primeros países en recepción de estudiantes Erasmus. Además, las escuelas de negocios como Ie, Esade o Iese tienen más de un 90 por ciento de alumnos internacionales, por lo que también necesitan alojamiento. 
 

PRELIMINAR
  • La inversión inmobiliaria y gestión de residencias de estudiantes en 12 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es una residencia de estudiantes?
a. Definición de residencia de estudiantes
b. Características de una residencia de estudiantes
  • Seguridad como garantía para los padres
  • Una oferta "todo incluido"
2. ¿Qué tipo de alojamiento hay en la residencia de estudiantes?
a. Habitación individual en pasillo compartido
b. Habitacion en piso compartido
c. Apartamentos
3. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de vivir en una residencia de estudiantes?
a. Ventajas
b. Desventajas
4. ¿Cúales son los nuevos modelos del sector de las residencias de estudiantes?
a. Los nuevos modelos del sector de las residencias de estudiantes
b. Vivienda estudiantil y nuevos conceptos
5. ¿Cuáles son las nuevas tendencias para residencias de estudiantes?
a. El factor determinante en la elección de la residencia de estudiantes.
b. El valor de la marca del gestor de residencias de estudiantes y la importancia de las nuevas tecnologías.
c. Un nivel de calidad en el hospedaje
d. Opciones de vivienda diversificadas
e. Espacios de estudio tecnológicamente dinámicos
f. Infraestructura y espacios habilitados para la tecnología
g. Vida estudiantil inteligente
h. Edificación sostenible
i. Planificación de campus transitable
j. Apoyo dinámico de asistente residencial
k. Tecnología inteligente de climatización
l. Iluminación inteligente
m. Mantenimiento inteligente y conocimientos predictivos
6. Invertir en una residencia de estudiantes: ¿una buena inversión?
a. Buen rendimiento
b. Calidad de inversión
c. Solvencia tranquilizadora
d. Invertir en residencias grandes, medianas o pequeñas
e. Proceso básico de inversión inmobiliaria en residencias de estudiantes.
7. ¿Cuáles son las principales razones para invertir en una residencia de estudiantes?
a. El mercado
b. Alojamiento ideal para estudiantes
c. Gestión respaldada por una empresa operativa profesional
d. Un sistema fiscal atractivo en algunos países
e. Rentabilidad atractiva
f. Posibilidades de reventa
8. ¿Por qué tiene sentido invertir en residencias para estudiantes?
9. ¿Por qué es arriesgado invertir en residencias para estudiantes?
10. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de invertir en una residencia de estudiantes?
a. Ventajas
  • La residencia para estudiantes es una de las inversiones más rentables y fiables del sector inmobiliario.
  • Inscripción universitaria alta
  • Alta demanda
  • Garantía con avales familiares
  • Mínima desocupación
  • Un mercado estable
  • Fiscalidad (según países)
b. Inconvenientes
  • Tasas de rotación elevadas
  • Baja ocupación durante las vacaciones
  • Los estudiantes pueden ser imprudentes
  • Regulación de control de rentas en países europeos
11. ¿Cómo se gestiona una residencia de estudiantes?
a. Generalmente, el administrador de la residencia de estudiantes es una empresa especializada.
b. El gestor/administrador de la residencia de estudiantes
c. Funciones de un gestor/administrador de residencia de estudiantes
d. Roles del gerente de una residencia de estudiantes.
  • Seleccionar residentes
  • Gestionar la logística, los edificios, los recursos …
  • Gestionar la parte administrativa y financiera
  • Otras funciones del administrador de la residencia de estudiantes
e. El contrato de gestión/administración de residencia de estudiantes.
12. ¿Cuál es el rol y la responsabilidad de un gerente de residencia de estudiantes?
a. Rol del gerente de la residencia de estudiantes
b. Responsabilidades del gerente de la residencia de estudiantes
  • Desarrollo comunitario
  • Recursos y educación
  • Gestión de instalaciones
  • Aplicación de políticas y seguridad
  • Respuesta a emergencia
  • Tareas administrativas
PARTE PRIMERA
    Las residencias de estudiantes y universitarias como oportunidad de inversión inmobiliaria internacional.
Capítulo 1. 
El mercado inmobiliario de las residencias de estudiantes.
1. Las residencias universitarias o de estudiantes desde la perspectiva de los inversores institucionales generalistas.
a. Demanda estable
b. Potencial de fuertes retornos
c. Diversificación
d. Tasas bajas de vacantes
e. Sólidas relaciones con los estudiantes.
2. Oferta y demanda de residencias de estudiantes y universitarias.
3. Residencias de estudiantes: una clase de activo inmobiliario.
a. Las residencias de estudiantes o los dormitorios universitarios pueden considerarse una clase de activo inmobiliario.
b. La rentabilidad de las residencias de estudiantes
4. Panorama de inversión inmobiliaria en residencias de estudiantes.
5. Oportunidades para inversores inmobiliarios internacionales. Naturaleza anticíclica de este sector.
a. Inversión internacional en residencias de estudiantes.
b. Inversión de residencias de estudiantes en Europa.
c. Inversión de residencias de estudiantes en España.
Capítulo 2. 
Las residencias de estudiantes y universitarias como oportunidad de inversión inmobiliaria.
1. Enfoque inversor en el sector de residencias de estudiantes en España. La inversión internacional en residencias de estudiantes.
2. Demanda y oferta del sector de residencias de estudiantes en España.
a. Demanda de residencias de estudiantes.
b. Oferta de residencias de estudiantes.
3. Perfil rentabilidad-riesgo de la inversión en residencias de estudiantes en España.
a. Rentabilidad superior a otros productos inmobiliarios.
b. Carácter anticíclico respecto al sector inmobiliario tradicional.
c. Favorables perspectivas del sector de residencias de estudiantes en España.
d. La concesión de residencias de estudiantes frente al régimen de propiedad inmobiliaria.
e. Posicionamiento de calidad de las nuevas residencias de estudiantes.
Capítulo 3. 
Estudio de viabilidad para la promoción y construcción de una Residencia de Estudiantes. DAFO de una residencia de estudiantes.
1. Análisis de mercado de residencias de estudiantes en zona.
a. Oferta de mercado de residencias de estudiantes en zona.
  • Competencia directa.
  • Competencia indirecta.
b. Estudio económico y financiero. Cash-Flow.
c. Gestión profesionalizada de una residencia de estudiantes.
2. Análisis DAFO (debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades) de una residencia de estudiantes.
a. Factores del análisis.
  • Mercado
  • Clientes
  • Proveedores
  • Competidores
b. Oportunidades.
c. Amenazas
d. Matriz DAFO
e. Estrategia de posicionamiento.
f. Plan de contingencias.
g. Servicios.
  • Servicios generales e instalaciones.
  • Actividades
3. Gastos de explotación.
a. Gastos directos.
b. Gastos indirectos.
4. Cash-Flow
Capítulo 4.
Estudio de viabilidad de una promoción de una residencia universitaria de estudiantes desde un aspecto urbanístico, comercial y económico financiero.
1. Análisis del mercado, tanto de la oferta (análisis y comparación entre las residencias de estudiantes y colegios mayores actuales en el municipio) como de la demanda.
2. Análisis de la rentabilidad de la promoción a desarrollar mediante cuentas de resultados y flujos de caja, simulando diferentes escenarios para incluir en el análisis los posibles cambios en la rentabilidad de la promoción.
3. Análisis de aspectos del entorno urbanístico, comercial y económico-financiero que puedan afectar a la promoción de una residencia de estudiantes.
a. Ubicación
b. Demanda
c. Normativas urbanísticas
d. Análisis financiero
e. Competencia
f. Tendencias del mercado
4. Análisis urbanístico del solar elegido.
5. Estudio económico-financiero.
6. Análisis DAFO seguido de un análisis CAME.
a. Qué es el Análisis CAME
b. Procedimiento para realizar un Análisis CAME
c. Tipos de acciones: Corregir, Afrontar, Mantener y Explotar
d. Selección de acciones que se adapten mejor a la estrategia.
e. Ejemplo de Análisis CAME.
f. El Análisis CAME es la continuación lógica del DAFO.
7. Caso práctico de análisis DAFO seguido de un análisis CAME de una residencia universitaria de estudiantes.
a. Análisis DAFO de una residencia universitaria de estudiantes.
b. Análisis CAME de una residencia universitaria de estudiantes.
Capítulo 5. 
Análisis de la rentabilidad de una residencia universitaria de estudiantes.
1. Factores de rentabilidad de una residencia de estudiantes.
a. Coste de construcción o adquisición
b. Costes operativos
c. Ingresos
d. Análisis de rentabilidad
e. Análisis de viabilidad
2. Análisis de rentabilidad de una residencia de estudiantes.
a. Presupuesto de la empresa
b. Coste de inversión
c. Coste operativo
d. Proyección de flujo de efectivo
e. Evaluación de la viabilidad de la inversión
3. Criterios de rentabilidad estáticos de una residencia universitaria de estudiantes a partir de la cuenta de resultados.
a. Rentabilidad sobre el capital invertido (ROI)
b. Rentabilidad sobre el patrimonio neto (ROE)
c. Rentabilidad sobre las ventas (ROA)
d. Margen bruto
e. Rentabilidad estática de la inversión.
f. Margen sobre ingresos.
g. Rentabilidad de los recursos propios.
h. Repercusión del suelo sobre ingresos.
4. Criterios de rentabilidad dinámicos de una residencia universitaria de estudiantes. Rentabilidad a partir del Cash-Flow.
a. Payback
b. Tasa interna de retorno (TIR)
c. Valor actual neto (VAN)
d. Tasa de descuento
e. Flujo de caja libre (FCL)
PARTE SEGUNDA
  • Gestión de una residencia de estudiantes.
Capítulo 6.
Gestión profesional de residencias de estudiantes.
1. Gestión profesional de residencias de estudiantes
a. Empresas de gestión especializadas
b. Gestores especializados
c. Problemas de la gestión de residencias de estudiantes
d. Costes y contratos de gestión de residencias de estudiantes
e. Responsabilidad de la empresa gestora de la residencia de estudiantes
f. Resolución del contrato de gestión de residencias de estudiantes
2. Gestión de residencia de estudiantes por operador profesional.
a. La selección del gestor de la residencia de estudiantes.
b. ¿Cómo elegir la empresa de gestión de la residencia de estudiantes?
c. El contrato de gestión de la residencia de estudiantes.
3. Principales actividades de una empresa de gestión de alquileres
a. Vigilancia, el cuidado y el mantenimiento de la residencia de estudiantes.
b.  Gestión social y comunicación
c. Participación en la gestión del alquiler a arrendatarios/estudiantes.
d. Distribución de cargos entre la empresa de gestión y la propiedad de la residencia de estudiantes.
Capítulo 7. 
Servicios de una residencia de estudiantes.
1. Servicios de una residencia de estudiantes.
a. Alojamiento amueblado
b. Planes de comidas
c. Áreas de estudio
d. Áreas comunes
e. Instalaciones de lavandería
f. Internet y Wi-Fi
g. Seguridad
h. Mantenimiento y reparación
i. Eventos y actividades sociales
j. Apoyo académico
k. Transporte
2. Ejemplo de servicios de una residencia de estudiantes.
PARTE TERCERA
  • Formularios de contratos de gestión de residencias de estudiantes.
1. Modelo de concesión administrativa para la construcción y explotación de una residencia de estudiantes en zona pública.
Pliego de cláusulas administrativas particulares
Cláusula 1.- OBJETO DEL CONTRATO
Cláusula 2.- FORMA DE ACCESO AL PERFIL DE CONTRATANTE
Cláusula 3.- PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN
Cláusula 4.- CAPACIDAD PARA CONTRATAR
Cláusula 5.- ÓRGANO DE CONTRATACIÓN
Cláusula 6.- MESA DE CONTRATACIÓN
Cláusula 7.- RESPONSABLE DE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO
Cláusula 8.- CANON DE LA CONCESIÓN
Cláusula 9. - PAGO DEL CANON
Cláusula 10.- PLAZO DE DURACIÓN DE LA CONCESIÓN
Cláusula 11.- PLAZOS PARA LA EDIFIFICACIÓN
Cláusula 12.- EXPLOTACIÓN DEL COMPLEJO RESIDENCIAL
Cláusula 13.- GARANTÍA PROVISIONAL
Cláusula 14.- GARANTÍA DEFINITIVA
Cláusula 15.- PRESENTACIÓN DE PROPOSICIONES
Cláusula 16.- DOCUMENTACIÓN
Cláusula 17.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN
Cláusula 18.- APERTURA DE SOBRES
Cláusula 19.- CLASIFICACIÓN DE LAS OFERTAS
Cláusula 20.- ADJUDICACIÓN
Cláusula 21.- FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO
Cláusula 22.- OBLIGACIONES DEL CONCESIONARIO
Cláusula 23.- CONDICIONES RESOLUTORIAS
Cláusula 24.- CESIÓN DEL CONTRATO
Cláusula 25.- RESPONSABLE DE LA OBRA
Cláusula 26.- RESPONSABILIDAD.
Cláusula 27.- RELACION DEL CONCESIONARIO CON EL AYUNTAMIENTO Y TERCERAS PERSONAS.
Cláusula 28.- RIESGO Y VENTURA
Cláusula 29.- GASTOS
Cláusula 30.- INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO
Cláusula 31.- DEVOLUCIÓN DE LA GARANTÍA
Cláusula 32.- INFRACCIONES Y SANCIONES
Cláusula 33.- JURISDICCIÓN COMPETENTE
Cláusula 34.- DERECHO APLICABLE
2. Contrato de arrendamiento de una residencia de estudiantes, asumiendo el arrendatario la gestión.
a. Entrada en vigor con condición suspensiva a apertura de la residencia de estudiantes previa conclusión de las obras.
b. Objeto del contrato de arrendamiento.
c. Renta fija y renta variable.
Fórmula de determinación de la renta bajo el Contrato de Arrendamiento.
d. Plazo. Prórrogas.
Permanencia del arrendatario en caso de venta del inmueble.
e. Incumplimientos del contrato.
f. Resolución anticipada sin indemnización en caso de rendimiento inferior al plan de negocio.
g. Mantenimiento del inmueble.
h. Gestión de acuerdos por el arrendatario con centros universitarios (clientela).
i. Prohibición de subarriendo o cesión.
j. Búsqueda de inversores por el arrendatario en casos de venta. Acuerdo de exclusiva en base a TIR.
k. Pignoración de los derechos de crédito derivados del contrato de arrendamiento en garantía de la financiación de la residencia de estudiantes.
3. Contrato de Gestión de Obras y puesta en machar de una residencia de estudiantes.
  • Proyecto de ejecución de la obra de la residencia de estudiantes.
  • Finalización a la puesta en marcha de la residencia de estudiantes.
  • Honorarios
4. Contrato de gestión del proyecto inmobiliario de una residencia de estudiantes. “Asset Management”.
Objeto del contrato: gestión del proyecto inmobiliario de una residencia de estudiantes.
Servicios incluidos. Supervisión de obras de una residencia de estudiantes.
Cláusulas esenciales del contrato de gestión y explotación operativa de una residencia de estudiantes.
a. Servicios de monitorización general al Gestor de Obras y Actividad en la ejecución de las Obras de Adecuación y los Servicios de Puesta en Marcha.
b. Servicios en materias legales
c. Servicios en materia de supervisión del cumplimiento del Contrato de Arrendamiento de la residencia de estudiantes.
d. Informe trimestral. Reporting.
e. Honorarios.
f. Vigencia del contrato.
g. Pignoración del contrato de gestión del activo para la financiación de la residencia de estudiantes.
h. Problemática en caso de resolución del contrato de gestión.
5. Contrato de gestión administrativa específica de una residencia de estudiantes (independiente del gestor).
  • Contenido de la gestión administrativa de una residencia de estudiantes.
  • Plazo y resolución.
6. Régimen interno de las residencias de estudiantes, universitarias y colegios mayores.
Normativa interna de una residencia de estudiantes.
Reglamento de régimen interno de un Colegio mayor universitario.
CAPÍTULO I.-
Artículo 1.- Naturaleza.
Artículo 2.- Normas de aplicación.
Artículo 3.- Objetivos.
Artículo 4.- Servicios.
CAPÍTULO II.- RÉGIMEN DE INGRESO Y RÉGIMEN ECONÓMICO
Artículo 5.- Reserva de Plazas.
5.1.- Admisión.
5.2.- Adjudicación de plazas.
5.3.- Reserva de plazas para nuevas personas residentes.
Artículo 6.- Duración del contrato de alojamiento.
Artículo 7.- Precios y forma de pago.
Artículo 8.- Estancias Extras.
Artículo 9.- Adquisición de la condición de persona residente.
CAPÍTULO III.- NORMAS DE RÉGIMEN INTERNO
Artículo 10.- De las personas residentes.
Artículo 11.- Derechos de las personas residentes.
Artículo 12.- Deberes de las personas residentes.
Artículo 13.- Reglas específicas de uso de las habitaciones.
Artículo 14.- Equipo y vestuario.
Artículo 15.- Incumplimiento de Obligaciones.
Artículo 16.- Faltas.
Artículo 18.- Procedimiento.
CAPÍTULO IV.- ESTRUCTURA ORGANIZATIVA Y RÉGIMEN DE FUNCIONAMIENTO
Artículo 19.- Dirección .
Artículo 20.- Estructura Organizativa
Artículo 21.- Delegados de las personas residentes.
Artículo 22.- Consejo de Residentes.
CAPÍTULO V.- OTRAS DISPOSICIONES
23.- Protección de Datos Personales. 
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