La fórmula
de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario
(socimis) se está consolidando como un mecanismo para dotar al sector
de características muy recomendables, de las que carecía
antes de la crisis. Entre ellas, y además de la misma ordenación
del sector, una nueva capacidad de financiación, la especialización
y profesionalización del negocio y cotas de transparencia que, con
no ser todo lo amplias deseable, mejoran con mucho la muy desaconsejable
opacidad de otros tiempos. Todo ello, claro está, incentivado por
unas interesantes ventajas fiscales.
Conforme a
la ley, las socimis deben cotizar en Bolsa y, salvo unas pocas excepciones
que han dado el salto al mercado continuo –e incluso al Ibex, como en los
casos de Merlin y Colonial–, su campo natural de actuación es el
Mercado Alternativo Bursátil (MAB), al que han llegado en un goteo
incesante y creciente. La última en debutar, a principios de este
mismo agosto, ha sido Mistral, que lo hizo pocos días después
que Testa Residencial, la mayor por activos de las 59 que ya figuran en
el MAB. En total, estas suman activos valorados en 15.000 millones
de euros y una capitalización superior a los 10.000 millones, cifras
notablemente superiores a las 40 socimis, 11.500 millones en activos y
poco más de 7.000 millones que representaban hace un año
en el MAB.
Una parte notable
del mayor valor de los inmuebles proviene de la incorporación de
Testa, la empresa de Santander, BBVA, Merlin y Acciona, que dispone de
2.275 millones de euros en viviendas destinadas al alquiler. Le siguen
en tamaño General de Galerías Comerciales, Uro Property y
GMP, todas con activos por encima de los mil millones. A partir de ahí,
sin embargo, y hasta las seis decenas que conforman el listado presente
en el MAB, hay una larga lista de pequeñas y muy pequeñas
socimis que, en un buen número de casos, parecen destinadas a la
consolidación. La extraordinaria atomización del sector se
antoja poco compatible con las importantes necesidades que va a presentar
el desarrollo de la actividad inmobiliaria, en plena aceleración
y cada vez más cerca de nuevo de la velocidad de crucero.
DESARROLLO
DE LA EDITORIAL
Esta editorial
se desarrolla con noticias relativas a datos de las SOCIMI.
Según
Cinco Días, las socimis del MAB ya controlan 15.000 millones en
propiedades
Testa Residencial
es la mayor de las 59 de estas empresas por tipo de activos. En total,
suman propiedades por 14.768 millones de euros en inmuebles y una capitalización
por valor de 10.195 millones.
Gran parte
del mayor valor de los inmuebles proviene de la incorporación de
Testa, que cuenta con 2.275 millones de euros en viviendas destinadas al
alquiler. Se convierte así en la principal de estas compañías.
Sus propietarios son Santander, BBVA, Merlin y Acciona, que sacaron la
socimi al MAB después de abortar en primavera el intento de llevarla
al mercado continuo ante la incertidumbre en las Bolsas, ya que los socios
pretendían llevar a cabo una OPV (oferta pública de venta)
de gran tamaño, que podría haber llegado a los 1.000 millones
para desprenderse en el mercado de hasta el 50% del capital.
En el MAB,
sin embargo, un bueno número de estos propietarios de inmuebles
cotizan simplemente obligadas por su constitución en socimi para
obtener las ventajas fiscales, con escasa participación de accionistas
minoritarios y casi nulos movimientos en Bolsa. Hasta julio, según
publicó Cinco Días, todas las del MAB habían negociado
acciones por importe de 33,8 millones de euros, una cuantía que
equivale a las operaciones de compraventa de un total de siete grandes
valores del Ibex 35 en un único día.
Precisamente
una de las que están en manos en la práctica totalidad de
un solo dueño es la segunda mayor, detrás de Testa, llamada
General de Galerías Comerciales (GGC), propiedad del empresario
Tomás Olivo y con 2.035 millones en activos. Por tamaño,
le siguen Uro Properties (con una gran cartera de oficinas bancarias de
Santander) y GMP, una compañía de la familia Montoro Alemán
y del fondo soberano de Singapur GIC, que dispone de 1.893 millones fundamentalmente
en edificios de oficinas prime.
Los expertos
esperan que el sector viva un periodo de concentración en estas
sociedades y que incluyan también a las cotizadas en el MAB. Ya
este año se ha producido la compra por parte de Axiare por Colonial
y la de Hispania por el fondo Blackstone.
Entre las mayores
que han saltado en los últimos meses al MAB se encuentra Castellana
Properties, de la empresa sudafricana Vukile Property Fund, que saltó
al mercado con inmuebles por 308 millones y que se espera que sea una de
las más activas en compras. Además se estrenó Témpore,
la socimi de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la
Reestructuración Bancaria (Sareb), con viviendas en alquiler por
valor de 175 millones y que tiene la intención de crecer rápido
en los próximos meses.
Destaca también
el toque de campana de P3 Spain Logistics Parks, socimi en crecimiento
dedicada a las naves logísticas y que tiene al fondo de Singapur
GIC como dueño. Por su parte, el fondo Blackstone sacó al
MAB la socimi Torbel, propietaria de más de 2.000 viviendas adquiridas
en una cartera a Sabadell. Este fondo ya contaba anteriormente con Albirana
y Fidere cotizadas en este mercado.
En la lista
de estrenos también se encuentran AP67, Barcino, Domo, Elai, Elix,
Excem, Galil, Mistral, PSN Gestión, Quid Pro Quo Alquiler Seguro,
Serrano 61 (el centro comercial ABC Serrano), Student Properties, Tander,
Única-Real Estate y Veracruz.
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