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22 de agosto de 2018
 
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EDITORIALES. SOCIMIS Y SU NECESARIA CONCENTRACIÓN
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Hay Socimis muy grandes pero no tan grandes como sus equivalentes europeas y otras demasiado pequeñas. En el caso de que coticen, el mercado aconseja concentrar para alcanzar un tamaño inversor adecuado.
Por su interés recogemos el editorial del periódico Cinco Días titulado “La atomización de socimis frente a la aceleración del sector inmobiliario”

La fórmula de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) se está consolidando como un mecanismo para dotar al sector de características muy recomendables, de las que carecía antes de la crisis. Entre ellas, y además de la misma ordenación del sector, una nueva capacidad de financiación, la especialización y profesionalización del negocio y cotas de transparencia que, con no ser todo lo amplias deseable, mejoran con mucho la muy desaconsejable opacidad de otros tiempos. Todo ello, claro está, incentivado por unas interesantes ventajas fiscales.

Conforme a la ley, las socimis deben cotizar en Bolsa y, salvo unas pocas excepciones que han dado el salto al mercado continuo –e incluso al Ibex, como en los casos de Merlin y Colonial–, su campo natural de actuación es el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), al que han llegado en un goteo incesante y creciente. La última en debutar, a principios de este mismo agosto, ha sido Mistral, que lo hizo pocos días después que Testa Residencial, la mayor por activos de las 59 que ya figuran en el MAB. En total, estas suman  activos valorados en 15.000 millones de euros y una capitalización superior a los 10.000 millones, cifras notablemente superiores a las 40 socimis, 11.500 millones en activos y poco más de 7.000 millones que representaban hace un año en el MAB.

Una parte notable del mayor valor de los inmuebles proviene de la incorporación de Testa, la empresa de Santander, BBVA, Merlin y Acciona, que dispone de 2.275 millones de euros en viviendas destinadas al alquiler. Le siguen en tamaño General de Galerías Comerciales, Uro Property y GMP, todas con activos por encima de los mil millones. A partir de ahí, sin embargo, y hasta las seis decenas que conforman el listado presente en el MAB, hay una larga lista de pequeñas y muy pequeñas socimis que, en un buen número de casos, parecen destinadas a la consolidación. La extraordinaria atomización del sector se antoja poco compatible con las importantes necesidades que va a presentar el desarrollo de la actividad inmobiliaria, en plena aceleración y cada vez más cerca de nuevo de la velocidad de crucero.

DESARROLLO DE LA EDITORIAL

Esta editorial se desarrolla con noticias relativas a datos de las SOCIMI.

Según Cinco Días, las socimis del MAB ya controlan 15.000 millones en propiedades

Testa Residencial es la mayor de las 59 de estas empresas por tipo de activos. En total, suman propiedades por 14.768 millones de euros en inmuebles y una capitalización por valor de 10.195 millones.

Gran parte del mayor valor de los inmuebles proviene de la incorporación de Testa, que cuenta con 2.275 millones de euros en viviendas destinadas al alquiler. Se convierte así en la principal de estas compañías. Sus propietarios son Santander, BBVA, Merlin y Acciona, que sacaron la socimi al MAB después de abortar en primavera el intento de llevarla al mercado continuo ante la incertidumbre en las Bolsas, ya que los socios pretendían llevar a cabo una OPV (oferta pública de venta) de gran tamaño, que podría haber llegado a los 1.000 millones para desprenderse en el mercado de hasta el 50% del capital.

En el MAB, sin embargo, un bueno número de estos propietarios de inmuebles cotizan simplemente obligadas por su constitución en socimi para obtener las ventajas fiscales, con escasa participación de accionistas minoritarios y casi nulos movimientos en Bolsa. Hasta julio, según publicó Cinco Días, todas las del MAB habían negociado acciones por importe de 33,8 millones de euros, una cuantía que equivale a las operaciones de compraventa de un total de siete grandes valores del Ibex 35 en un único día.

Precisamente una de las que están en manos en la práctica totalidad de un solo dueño es la segunda mayor, detrás de Testa, llamada General de Galerías Comerciales (GGC), propiedad del empresario Tomás Olivo y con 2.035 millones en activos. Por tamaño, le siguen Uro Properties (con una gran cartera de oficinas bancarias de Santander) y GMP, una compañía de la familia Montoro Alemán y del fondo soberano de Singapur GIC, que dispone de 1.893 millones fundamentalmente en edificios de oficinas prime.

Los expertos esperan que el sector viva un periodo de concentración en estas sociedades y que incluyan también a las cotizadas en el MAB. Ya este año se ha producido la compra por parte de Axiare por Colonial y la de Hispania por el fondo Blackstone.

Entre las mayores que han saltado en los últimos meses al MAB se encuentra Castellana Properties, de la empresa sudafricana Vukile Property Fund, que saltó al mercado con inmuebles por 308 millones y que se espera que sea una de las más activas en compras. Además se estrenó Témpore, la socimi de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), con viviendas en alquiler por valor de 175 millones y que tiene la intención de crecer rápido en los próximos meses.

Destaca también el toque de campana de P3 Spain Logistics Parks, socimi en crecimiento dedicada a las naves logísticas y que tiene al fondo de Singapur GIC como dueño. Por su parte, el fondo Blackstone sacó al MAB la socimi Torbel, propietaria de más de 2.000 viviendas adquiridas en una cartera a Sabadell. Este fondo ya contaba anteriormente con Albirana y Fidere cotizadas en este mercado.

En la lista de estrenos también se encuentran AP67, Barcino, Domo, Elai, Elix, Excem, Galil, Mistral, PSN Gestión, Quid Pro Quo Alquiler Seguro, Serrano 61 (el centro comercial ABC Serrano), Student Properties, Tander, Única-Real Estate y Veracruz.
 

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