| La recuperación
progresiva en el mercado de vivienda vacacional en España se ha
traducido en una aceleración de los precios en enclaves de Costa
del Sol, Baleares y Canarias, y el comienzo de un cambio de tendencia en
positivo en ubicaciones donde la demanda nacional es la predominante, como
Huelva, Granada, Tarragona, Manga del Mar Menor, Almería o sur de
Pontevedra. El informe Vivienda en Costa 2018 muestra que la evolución
positiva de precios extiende por el litoral español. En 104 de los
147 municipios de costa analizados en el informe el precio medio aumentó
en los 12 meses comprendidos entre el primer trimestre de 2017 y el primer
trimestre de 2018, frente a los 84 municipios que se habían encarecido
en el último año en el informe del año pasado.
Vivienda en
Costa 2018 es una radiografía de la situación del mercado
de vivienda vacacional en España, a partir de información
estadística y de la experiencia local de la red técnica de
Tinsa en las 63 zonas en la que el estudio divide la costa peninsular e
islas. En esta edición, los tasadores se mostraron más optimistas
sobre la situación del mercado vacacional. Se reducen a la mitad
(del 22% al 11%) el número de zonas en ajuste moderado próximo
al suelo, al tiempo que se incrementa del 22,4% de 2017 al 36,5% en la
actualidad las franjas de litoral donde la situación puede calificarse
de “clara recuperación”.
Las costas
donde el mercado de vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación
se localizan en las islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa del Sol, norte
y sur de la provincia de Alicante, la costa gaditana entre Tarifa y Conil,
así como El Maresme y alrededores de Barcelona. También en
Guipúzcoa, que es un mercado atípico donde se confunden la
primera y la segunda residencia.
Por el contrario,
la reactivación está más retrasada en la costa coruñesa,
Asturias y Cantabria, Castellón, Algeciras y norte de Tenerife.
PRECIO
En casi tres
cuartas partes de las zonas de costa analizadas en el informe los técnicos
de Tinsa apuntan que los precios de la vivienda vacacional han evolucionado
al alza en el último año. Más de la mitad apuntan
a subidas moderadas y otra cuarta parte a subidas por encima del 5%. En
ninguna zona se apunta que la evolución de precios ha sido peor
que la registrada el año anterior.
La estadística
de precios de Tinsa muestra incrementos de precio en el último año
en 104 de los 147 municipios analizados en el informe. Las zonas donde
se han registrado los crecimientos más intensos en el último
año son Mallorca, Ibiza, Lanzarote, Fuerteventura y ciertos municipios
de Pontevedra, Huelva, Alicante y Málaga. Concretamente, el mayor
incremento de precio se ha registrado en Sanxenxo (Pontevedra), seguido
de Sóller (Mallorca) y Arrecife (Lanzarote), con subidas interanuales
del 24,6%, el 21% y el 17,8%, respectivamente, en el primer trimestre de
2018.
Junto a la
isla de Ibiza, que ha revalorizado de media un 17% y la ciudad de Palma
de Mallorca, que lo ha hecho un 14,7%, otros 21 municipios registraron
en el primer trimestre de este año incrementos superiores al 10%
en los últimos doce meses, entre ellos Santa Margalida (+17,7%),
Cartaya (+17,1%), Orihuela Costa (+16,7%), Calpe (+16,5%), Almonte (+15,2%)
o Alboraya (+14,5%).
Mientras que
en algunos casos la revalorización experimentada por la vivienda
responde a la consolidación de la recuperación del mercado
de vivienda vacacional, en otras ubicaciones, como pueden ser ciertos enclaves
de Huelva o de Pontevedra, el incremento refleja un cambio de tendencia
tras un periodo prolongado de ajuste.
El grupo de
municipios que muestra descensos de precios en el último año
es más reducido que el año pasado, en consonancia con la
estabilización que está adquiriendo el mercado vacacional.
Los mayores ajustes interanuales en el primer trimestre de 2018 se localizan
en Calonge (Girona), con un descenso del 11,2%; Mojácar (Almería),
donde el precio medio es un 8,3% inferior al de hace un año y Sada
(A Coruña), que muestra una caída interanual del 7,2% en
el primer trimestre. Otros enclaves de costa con caídas superiores
al 4% en el último año son Vigo, los municipios gaditanos
de Puerto de Santa María, Vejer de la Frontera o San Fernando, y
municipios del litoral valenciano como Gandía o Canet d’En Berenguer.
En algunos
mercados, especialmente en los de mayor tamaño y con perfil de viviendas
más heterogéneo, pueden existir diferencias entre la tendencia
mostrada por la estadística de precios para el conjunto del municipio
y el comportamiento específico del segmento de vivienda vacacional.
Así, por ejemplo, en Gandía, Mojácar, Puerto de Santa
María, donde la estadística refleja caídas de precios,
los técnicos señalan que el segmento vacacional está
estabilizado.
Los enclaves
costeros con los precios medios más caros (excluyendo capitales)
se localizan en Baleares y Cataluña: isla de Ibiza (3.527 €/m2),
Sitges (3.252 €/m2), Calvià (2.888 €/m2), Castelldefels
(2.738 €/m2) y Gavà (2.276 €/m2). Entre las capitales,
solo Barcelona (3.174 €/m2) entraría en este grupo. En el extremo
contrario, las ubicaciones más baratas se encuentran Murcia y Comunidad
Valenciana: Borriana (710 €/m2), La Unión (744 €/m2),
Almazora (753 €/m2), Gandía (799 €/m2) y Benicarló
(829 €/m2)
En un 57,1%
de las zonas la previsión es que los valores evolucionen al alza
este año, frente a un 42,9% donde los técnicos se inclinan
por una estabilización.
OFERTA
El stock de
vivienda nueva (finalizada a partir de 2008) se está absorbiendo
progresivamente. Si el año pasado en un 5% de las zonas se apuntaba
que el stock era muy abundante, ahora esa situación se reduce a
un 1,6%, principalmente en el sur de Castellón.
En un 47,7%
de las zonas se apunta que existe un nivel medio de stock. En la mitad
de ellas la oferta sería asumible a corto plazo. Los técnicos
de Tinsa apuntan que la digestión de la sobreoferta llevará
un periodo de tiempo más prolongado en las costas de Tarragona,
Castellón, Galicia, Cantabria e islas menores del archipiélago
canario.
Entre las localizaciones
donde el stock es prácticamente inexistente (19% de las zonas) destacan
Ibiza; costas de Conil y Tarifa (Cádiz); Fuerteventura, Lanzarote
y sur de Gran Canaria, así como la costa vasca.
ACTIVIDAD
El mercado
ha ido recuperando el pulso lentamente. En la mitad de las zonas analizadas
(50,8%), los técnicos de Tinsa apuntan que se ha iniciado la construcción
de nuevos proyectos de viviendas, frente al 36,2% en las que se daba esta
situación en el informe del año pasado.
El conjunto
de los municipios costeros españoles de más de 10.000 habitantes
analizados en el informe registró un total de 19.843 visados de
obra nueva en 2017, según datos oficiales del Ministerio de Fomento,
lo que suponen un incremento del 37,8% respecto a 2016. Si se excluyen
del cómputo las localidades que son capitales de provincia, el número
de visados en 2017 se situó en 13.164, un 35% más.
De acuerdo
con los datos de Fomento, los municipios costeros de más de 10.000
habitantes (excluyendo capitales de provincia) donde se aprobó un
mayor número de licencias de obra en 2017 fueron Orihuela (1.150
visados), Estepona (748), Torrevieja (632), Elche (545), Mijas (386) y
Pilar de la Horadada (363).
MERCADO DE
SUELO
Paralelamente
a la expansión de la actividad promotora, empieza a activarse el
interés por la compra de suelo. Tan solo en un 22,2% de las zonas
se apunta que el mercado de suelo no registra ninguna actividad, frente
al 36,2% de 2017 y el 44,4% de 2016. Estas zonas están localizadas
principalmente en la costa cantábrica, Castellón. Cádiz,
Huelva, Almería y sur de Valencia.
En el otro
extremo, el mercado de suelo estará recuperando una actividad normalizada
(19%) en localizaciones de Málaga, norte de Alicante, País
Vasco, la Manga del Mar Menor, Ibiza, Tenerife, Gran Canaria, Guipúzcoa
y sur de Pontevedra.
En cuanto a
los precios del suelo, la mayor actividad también se traslada al
valor de la materia prima. Mientras que el año pasado en solo un
19% de las zonas los técnicos de Tinsa señalaban que detectaban
incrementos en el precio del suelo, este año la proporción
aumenta hasta el 31,7%. La materia prima está aumentando su precio
en Málaga, Alicante, Ibiza, El Maresme, Cádiz Gran Canaria
y Guipùzcoa.
DEMANDA
Las compraventas
realizadas en el conjunto de los municipios costeros analizados en el informe
han experimentado, según datos publicados por el Ministerio de Fomento,
un crecimiento del 14% en 2017, hasta 179.635 unidades.
Dejando a un
lado los municipios que son capital de provincia, los enclaves costeros
más activos en transacciones durante el año pasado, según
los datos de Fomento, fueron Torrevieja (5.084 viviendas, un 3,7% menos
que en 2016); Orihuela (4.297 compraventas, +12,2%); Marbella (4.285 viviendas,
+7%); Mijas (2.907 transacciones, +16,3%). Gijón (2.892 viviendas,
+25,8%) y Estepona (2.681 compraventas, +26,6%).
El municipio
alicantino de Orihuela es el que registró en 2017 un mayor número
de transacciones de vivienda específicamente de obra nueva, por
delante de Torrevieja. Aproximadamente una cuarta parte de las compraventas
en el municipio fueron de obra nueva, según Fomento: 1.044 unidades,
un 19% más que en 2016, superando a la ciudad de Barcelona, que
contabilizó 978 viviendas nuevas.
Otros municipios
costeros que no son capital de provincia y que registraron un volumen importante
de compraventas de obra nueva en 2017 fueron Torrevieja (670 viviendas
nuevas, un 26% menos que en 2017), Pilar de la Horadada (506 unidades,
+2,2%), Gijón (380 viviendas, +82%) y Elche (342 viviendas, +27%),
seguidos de Guardamar del Segura (260 unidades, +256%), Marbella (242 viviendas,
+275%) y Mijas (235, +145%).
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