| Las viviendas
turísticas hasta ahora han sido viviendas residenciales de particulares
no regladas por ninguna normativa administrativa de alojamiento turístico
que exigiera requisitos específicos a los inmuebles en los
que se haya practicado este tipo de alquiler.
Debido a estos
motivos el legislador nacional vino a desarrollar una modificación
en la Ley de arrendamientos urbanos, mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler
de viviendas. En esta reforma las viviendas de uso turístico quedan
excluidas del ámbito subjetivo de la Ley de arrendamientos urbanos.
Esto hace que el legislador nacional traslade un mandato legal a las Comunidades
Autónomas, haciendo que las viviendas que tienen un uso turístico
pasen a estar dentro de la cobertura legal y reglamentaria de las normativas
turísticas que gestionan las Comunidades Autónomas.
A partir de
ese momento se han ido produciendo diferentes iniciativas normativas en
las Comunidades Autónomas que han buscado dar soluciones regulatorias
a esta nueva realidad de las viviendas de uso turístico.
El Decreto
proyectado establece unos requisitos y condiciones mínimas que deberán
cumplir estas viviendas.
El Decreto,
por último, regula el régimen de reservas, cancelaciones
y precios tanto de los apartamentos como de las viviendas de uso turístico.
Las viviendas
turísticas no requerirán de autorización expresa de
los vecinos pero sí de placa identificativa. Se exigirá su
registro, unos estándares de calidad, y que en los estatutos de
comunidades de propietarios no haya una prohibición unánime
Carece de medidas
prohibitivas ya que debe cumplir con la reciente normativa de unidad de
mercado, por lo que no entra a valorar situaciones especiales como la de
Toledo
Según
la directora general de Turismo, Ana Isabel Fernández Samper, con
ello se conocerán nuevos datos de pernoctaciones, “más reales
de los que tenemos ahora” porque se han configurado a partir del Instituto
Nacional de Estadística (INE) incluyendo solamente, por un lado,
alojamientos hoteleros, y por otro, cifras extrahoteleras sobre campings,
casas rurales y apartamentos turísticos.
Los propietarios
de las VUT deberán ahora inscribirse en un registro y darse de alta
como empresarios turísticos, es decir, declarar el uso de esa vivienda.
Recuerda el Gobierno castellano-manchega que se trata de un sector que
ya cuenta con asociaciones de empresas y colectivos debido a su proliferación,
quienes además han participado en la elaboración del decreto.
La directora
general explica que la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado permite
ordenar el sector como actividad económica para darle seguridad
jurídica, pero no restringirlo ni intervenirlo con medidas prohibitivas.
De hecho, esta modalidad no requerirá de las categorías por
llaves (como las estrellas de un hotel) que sí se exigirán
a los apartamentos turísticos. En el decreto simplemente se requiere
que reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y que
dispongan de garantías de confort, como en casas rurales y hoteles.
Eso sí, los vecinos podrán saber si hay una VUT en su edificio
porque se obligará a poner una placa identificativa.
Una de las
alegaciones presentadas cuando la iniciativa salió a información
pública incidía en que las VUT puedan afectar a la vida comunitaria.
La Confederación Regional de Asociaciones Vecinales, Consumidores
y Usuarios puso el acento en que esta modalidad se aleja como actividad
del alquiler tradicional de carácter residencial, y que cuando se
superan determinadas proporciones respecto a las viviendas en zonas urbanas
“se producen efectos negativos en el entramado socio-vecinal, y se disuelve
el carácter residencial de los barrios”. Argumentaba este colectivo
que en el texto no se han planteado los “problemas de convivencia” que
se pueden generar entre los vecinos de los municipios de residencia habitual
y los establecimientos con la actividad turística. Son efectos negativos,
añaden, que pueden darse en los procesos de despoblación
de los cascos históricos de ciudades como Cuenca o Toledo. Para
evitarlo proponían incluir un número máximo de viviendas
turísticas por zonas, por barrios y por edificios para garantizar
la naturaleza residencial.
En su respuesta
a esta propuesta, el Gobierno recuerda que el decreto no establece medidas
en materia de planificación urbanística, ya que corresponde
a los ayuntamientos. Recuerda además la sentencia del Tribunal Superior
de Justicia de Canarias de 2017 que establece la “ilegalidad de las medidas
prohibicionistas de la actividad de las viviendas de uso turístico
en zonas establecidas como zonas urbanístcas turísticas o
mixtas”.
La directora
general de Turismo confirma que establecer medidas más prohibitivas
chocaría de lleno con la Comisión Nacional del Mercado de
la Competencia (CNMC) que ha pedido que se unifique la regulación
de estas viviendas, es decir, “que se armonice la normativa entre las comunidades
autónomas”. “Este órgano rechaza cualquier tipo de regulación
restrictiva, como se ha planteado en Mallorca, Canarias y Madrid, y nuestros
propios servicios jurídicos nos han aconsejado cumplir con ello”,
ya que además la Ley de Garantía y Unidad de Mercado procede
a su vez de directivas europeas. “Si incluyéramos medidas más
prohibitivas, nos impugnarían el decreto y tendríamos que
volver a empezar. Debemos velar por los derechos de los usuarios y los
arrendatarios, y que la Administración tenga un control, pero no
prohibir”.
Y es que la
urgencia del decreto es evidente. Desde el Ayuntamiento de Toledo, su concejal
de Urbanismo, Teo García, nos subraya que “sin regulación
regional no tenemos instrumentos y sí dificultades para asentar
algunas cuestiones” en cuanto a las VUT. Todo lo que se pueda llevar a
cabo desde el punto de vista urbanístico (que es competencia municipal)
necesitaría el amparo legal autonómico que ahora dará
este decreto, con la intención de mantener un equilibrio entre la
eclosión de las VUT, las demandas del sector hotelero y los residentes
del casco histórico.
Solo en la
capital castellano-manchega, el número de estas viviendas
turísticas que se pueden identificar en el portal de Airbnb alcanza
ya las 426 (datos del mes de mayo), con una capacidad de 1.878 plazas.
Una cifra que supone el 42% del total de las plazas hoteleras que hay en
la ciudad: 4.433 plazas y 2.226 habitaciones, según datos del Instituto
Nacional de Estadística (INE) de abril de 2018.
El ayuntamiento
de Toledo se adaptará con una modificación del Plan Especial
del Casco Histórico, que saldrá esta semana a información
pública, se contempla la posibilidad de que las comunidades de propietarios
autoricen expresamente que se puedan establecer apartamentos turísticos,
pero no habla de las VUT.
A partir de
que el decreto de apruebe, todas las viviendas de uso turístico
de Castilla-La Mancha dispondrán de un año de plazo para
adaptarse a la nueva regulación. En las alegaciones presentadas,
diferentes colectivos pidieron su modificación tanto por exceso
como por defecto, pero finalmente se ha mantenido el mismo plazo. Ahora
queda por saber si la normativa autonómica dará o no amparo
legal a los ayuntamientos para incluir más requisitos o si tendrán
que atenerse exclusivamente al texto del decreto.
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