| Según
una encuesta realizada por JLL a 30 inversores durante el SIL 2017, ante
la escasez de producto en el mercado actual, el 98% de los encuestados
contempla la posibilidad de desarrollar promociones de naves logísticas
decantándose la mitad de los inversores por zonas logísticas
ya consolidadas. Para 2018, se prevé la entrega de aproximadamente
744.500 m² en Madrid y 441.200 m² en Barcelona, que actualmente
se encuentran en fase de construcción. El 30% de la oferta futura
en construcción en Madrid cuenta con usuario, mientras que el 70%
se construye de forma especulativa. En Barcelona, los porcentajes se invierten
siendo el 80% proyectos ya alquilados o ocupados por usuarios y el 20 %
especulativos.
Según
David Alcázar, Director de SEGRO en España, la histórica
falta de suelo logístico dentro del área metropolitana de
Barcelona ha hecho que zonas del norte de Barcelona como Martorelles o
el sur, como Sant Esteve de Sesrovires, hayan experimentado un crecimiento
considerable debido a la gran demanda de superficies por parte de los operadores
logísticos. Un ejemplo claro de nuevo desarrollo fue la reciente
implantación de la mayor empresa de e-commerce del mundo en SEGRO
Logistics Park Martorelles. La prioridad de SEGRO es construir activos
modernos y de alta calidad con una perspectiva a largo plazo. Por ello,
hemos escogido únicamente ubicaciones estratégicas en las
zonas más dinámicas de España, porque el objetivo
es crear y desarrollar almacenes y parques empresariales innovadores de
alta calidad para nuestros clientes, construyendo edificios de Clase A
medioambientalmente responsables para distribución urbana y logística.
Precios de
suelo: La venta de suelo y el desarrollo de proyectos logísticos
ha crecido en Madrid y Barcelona durante 2017, provocando que los operadores
logísticos y usuarios finales se estén instalando en estos
nuevos parques logísticos, esto supone que el precio de suelo permanezca
constante de momento pero con tendencia al alza en general. En Madrid,
estas nuevas promociones han tenido muy buen acogida, sobre todo en el
Corredor del Henares, donde se ha batido record de absorción. La
oferta sigue siendo muy escasa en el mercado de Barcelona en cuanto a suelo,
sobre todo las parcelas bien comunicadas en zonas estratégicas para
la logística. Como conclusión, existe una escasez suelo finalista
disponible pero más desarrollos en construcción que se entregara
a finales de 2018 y durante el primer semestre del 2019.
SUELO LOGÍSTICO
EN AUGE
ZONA DE MADRID
GETAFE
Getafe está
dentro del área metropolitana de Madrid (dentro de la primera corona),
ubicada en un punto de enlace entre dos autovías importantes, la
A-4 y M50, a tan solo 15 minutos del centro y de la estación de
Atocha. Promotores, inversores y Socimis, como Invesco, Merlin Properties,
Rockspring y Segro, entre otros, están desarrollando plataformas
logísticas de gran calidad, lo que hace que empresas como Amazon
se estén instalando en la zona. El CLA (Centro Logístico
de Abastecimiento) también está registrando gran actividad
y empresas como Saltoki y Fedex se han instalado para desarrollar su actividad.
Además, el Parque Empresarial La Carpetania también está
en expansión; empresas cono Neinver van a desarrollar plataformas
logísticas y usuarios como CBL ya se han instalado en la zona. Getafe
se está convirtiendo en una zona prime en el sur de Madrid, donde
la renta máxima ronda los 4,75€ por metro cuadrado al mes.
ILLESCAS
Illescas se
sitúa en la segunda corona logística de Madrid y, aunque
se encuentra en Toledo, está tan solo a 36 km de Madrid, con acceso
directo desde la A-42. Tiene conexión con los principales puertos
de España por volumen de mercancías, Algeciras y Valencia.
La plataforma Central Iberium ha desarrollado durante el 2017 uno de los
principales polígonos logísticos con mayor oferta de suelo
logístico e industrial del centro de la península. Cuenta
con más de 700.000m² de suelo en todas sus fases, lo que hace
que tanto usuarios finales como Michelin, FM Logistics, Amazon o Mision
Foods se estén instalando allí. Además, inversores
y promotores como MountPark y P3 Logistics están desarrollando plataformas
logísticas en la zona. La renta máxima en Illescas alcanza
los 3,20€ por metro cuadrado al mes.
SAN FERNANDO
DE HENARES
Está
ubicada a tan solo 18 Km de Madrid y a menos de 8 Km del aeropuerto, y
cuenta con acceso directo desde la A-2 y M-50. Su estratégica ubicación
en la primera corona logística, San Fernando de Henares es una zona
muy demandada para procesos de distribución y transporte, ya que
las compañías consiguen minimizar los costes y tiempos en
la distribución a la capital. Durante el 2017, Prologis, VGP, Talus,
Axiare están construyendo plataformas Logísticas y naves
cross-docking, lo que ha llevado a que empresas como Rhenus Logistics,
Transaher, Thyssen Group, Amazon se instalen en la zona, generando mucha
actividad y añadiendo valor al polígono. Durante los próximo
2 años hay previsto que se construyan más de 436.000m²
lo que hace que empresas que apuestan por el comercio electrónico,
transporte y distribución estén estudiando implantarse en
la zona. La renta máxima en San Fernando ronda los 4,85€ €
por metro cuadrado al mes.
CABANILLAS
DEL CAMPO
Cabanillas
se encuentra dentro de la tercera corona, en la provincia de Guadalajara,
a tan solo 50 Km de Madrid, es el municipio con el mayor potencial económico
del Corredor del Henares, donde se emplazan los principales centros logísticos
de almacenamiento. Cabanillas cuenta con más de 2 millones de metros
cuadrados de suelo Industrial. Durante el 2016 y 2017 la gran demanda de
espacios logísticos de gran tamaño ha hecho que empresas
como Merlin Properties y promotores como Montepino hayan desarrollado grandes
plataformas logísticas donde se han instalado operadores como Luis
Simoes, XPO, DSV, haciendo que Cabanillas se consolide como zona prime
logística, parques con naves de gran tamaño. Las rentas máximas
en la zona alcanzan los 3,5€ el metro cuadrado al mes.
ZONA DE BARCELONA
PI CAN MARGARIT,
SANT ESTEVE DE SESROVIRES
El promotor
Goodman hizo que se activara esta zona situada en la segunda corona logística
que hasta el momento no tenía proyectos logísticos, generando
un nuevo polígono en la zona sur de alrededor de 200.000m2, donde
han protagonizado proyectos llave en mano usuarios como Decathlon y Leventon.
Se considera un polo de atracción debido a que es de las pocas zonas
de Barcelona donde se ha promovido suelo de gran superficie. Las rentas
de este punto logístico llegan a los niveles máximos de la
segunda corona, situándose en torno al 4,50-4,75€/m2/mes.
LLIÇÀ
D’AMUNT
Esta zona industrializada
recientemente en la segunda corona no contaba con plataformas logísticas
de gran volumen hasta la llegada de Mango que instaló allí
su centro de distribución del Sur de Europa (180.000 m²) y
ahora VGP promoverá dos grandes nuevos desarrollos de 30.000 y 40.000m²,
lo que va a suponer un gran atractivo para la implantaciones de usuarios
mayoritariamente de tipo logístico, como 3PL’s. Además, otro
factor clave de la regeneración de la zona fue la adquisición
por parte de la misma VGP del centro logístico de Mango, quedándose
la empresa textil como inquilino. Actualmente, las rentas para esta zona
se encuentran en los 5.25 €/m2/mes.
PORT BCN –
ZAL – BZ
La ZAL, la
plataforma logística del Port de Barcelona y uno de los mejores
parques del sur de Europa, es la zona prime donde se llevarán a
cabo más proyectos logísticos de gran metraje de la primera
corona. Cilsa y Merlin serán los encargados de desarrollar alrededor
de medio millón de metros durante los próximos 4 años.
Supone un polo de atracción para inversores y usuarios por su alto
nivel de actividad, intermodalidad y conexiones. Este HUB logístico
del puerto alcanza las rentas logísticas máximas de Barcelona,
6.75€/m2/mes.
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