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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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10 de abril de 2018
 
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LAS VIVIENDAS VACACIONALES EN EL URBANISMO MUNICIPAL.
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre Las características de la Ordenanza municipal reguladora del uso de vivienda turística y de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico. San Sebastián (País Vasco). 
Las viviendas vacacionales y las ordenanzas municipales. El alquiler de viviendas turísticas y vacacionales ha pasado de no tener regulación a tener normativa propia de orden autonómico y municipal.  En el ámbito municipal se están publicando ordenanzas que regulan las zonas en las que se permite, así como los requisitos que deben cumplir estas viviendas o los derechos de los consumidores, vecinos, etc. 


Ordenanza municipal reguladora del uso de vivienda turística y de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico. San Sebastián (País Vasco).

a. Condiciones de habitabilidad establecidas en las Ordenanzas Complementarias de Edificación.

La ordenanza de San Sebastián requiere que la vivienda habitual ha de «cumplir con las condiciones de habitabilidad establecidas en las Ordenanzas Complementarias de Edificación y deberá configurarse de forma que reúna los requisitos de programa mínimo de vivienda previsto en las Ordenanzas mencionadas, debiendo quedar dichos espacios acumulados y bien diferenciados del resto de espacios donde se proyecte o desarrolle el uso turístico».

b. Espacios diferenciados dentro de la vivienda vacacional.

También se detalla que la zona de vivienda dispondrá, como mínimo, de los siguientes espacios diferenciados:

- Estancia, cocina, comedor

- Un dormitorio doble

- Un cuarto de baño

- Tendedero

En cuanto a las habitaciones, estancias y recintos de la vivienda destinados al uso turístico, la ordenanza señala que «la superficie útil de los espacios destinados al uso turístico no superarán ni la mitad de la superficie de la vivienda ni 125,00 metros cuadrados (u)».

Y también especifica que «la zona destinada a tal uso deberá disponer como mínimo de un dormitorio y un baño que reunirán las condiciones de habitabilidad determinadas en las Ordenanzas. Complementarias de Edificación, sin perjuicio de poder disponer de otras estancias las cuales reunirán los requisitos de habitabilidad fijados en la citada norma».

c. Zonificación de la ciudad

Se diferencian tres zonas. La 'A' es la saturada, donde «quedan prohibidas totalmente implantaciones del uso urbanístico de vivienda turística, sí como el alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico».

En la 'B', también denominadas zonas de alta demanda, se permitirá la ocupación parcial de una edificación residencial para uso de vivienda turística aunque atendiendo a diferentes criterios.

La 'C', también llamadas zonas con posibilidad de incremento de oferta de alojamiento turístico.

ARTICULADO DE LA VIVIENDA VACACIONAL EN LA ORDENANZA DE SAN SEBASTIÁN.

Artículo 4. 

Concepto de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico. 

Requisitos técnicos.

1. Concepto.

El alquiler de las habitaciones de una vivienda para un uso turístico implica la cesión parcial de la vivienda habitual. Dicho uso turístico se podrá desarrollar en una o varias habitaciones o estancias de una vivienda habitual, la cual constituye la residencia efectiva de la persona física titular, que se ofrecen o comercializan por motivos turísticos, siendo cedida temporalmente a terceros a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.

2. 

Requisitos técnicos.

2.a. La vivienda habitual.

El espacio destinado a vivienda habitual cumplirá con las condiciones de habitabilidad establecidas en las Ordenanzas Complementarias de Edificación y deberá configurarse de forma que reúna los requisitos de programa mínimo de vivienda previsto en las Ordenanzas mencionadas, debiendo quedar dichos espacios acumulados y bien diferenciados del resto de espacios donde se proyecte o desarrolle el uso turístico.

La zona de vivienda dispondrá, como mínimo, de los espacios diferenciados que a continuación se relacionan:

— Estancia, cocina, comedor.
— Un dormitorio doble.
— Un cuarto de baño.
— Tendedero (o «patio» susceptible de ese uso con la misma superficie útil por vivienda).

La vivienda debe constituir el domicilio habitual y permanente del la persona titular de la actividad el cual deberá estar debidamente empadronado/a en la misma. La zona de vivienda será utilizada única y exclusivamente por quien promueve la misma.

2.b. 

Habitaciones, estancias y recintos de la vivienda destinados al uso turístico:

La superficie útil de los espacios destinados al uso turístico no superarán ni la mitad de la superficie de la vivienda ni 125,00 m² (u) en la vivienda ni en el conjunto del edificio.
La zona destinada a tal uso deberá disponer como mínimo de un dormitorio y un baño que reunirán las condiciones de habitabilidad determinadas en las Ordenanzas Complementarias de Edificación, sin perjuicio de poder disponer de otras estancias las cuales reunirán los requisitos de habitabilidad fijados en la citada norma.

Artículo 5. 

Concepto de uso urbanístico de vivienda turística.

El uso urbanístico de vivienda turística constituye un uso urbanístico distinto al de vivienda que consiste en el destino de un inmueble ubicado en un edificio residencial,. «parcela «a», a la actividad de hospedaje de personas mediante su cesión temporal y total a terceros, a cambio de contraprestación económica.

Artículo 6. 
Condiciones del inmueble.

El inmueble, tanto si se destina a alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico como a vivienda turística, deberá mantener las condiciones de accesibilidad, de protección respecto al riesgo de incendios, de protección acústica y cualesquiera otras condiciones propias del uso residencial que le sean exigibles.
En el ejercicio de la actividad y para con respecto a los locales colindantes deberán respetarse los niveles límites de inmisión en el ambiente interior fijados en el anexo 1 de la Ordenanza reguladora de la actuación municipal frente a la contaminación acústica por ruidos y vibraciones publicada en el BOLETIN OFICIAL de Gipuzkoa de 17 de octubre de 2000.
El inmueble, asimismo, deberá contar con la superficie suficiente para el número de ocupantes especificado en la Memoria de la comunicación previa. El número de ocupantes no podrá incurrir en sobreocupación según los ratios establecidos en la Ley 3/2015 de vivienda. A estos efectos, en el caso del alquiler de habitaciones de uso turístico en vivienda habitual se tendrán en cuenta el número de personas que residen en la citada vivienda.
El número de ocupantes deberá ser respetado en todo momento en el desarrollo de la actividad.
Cuando se produzca una segregación de vivienda y alguna, o todas, de las viviendas segregadas se destinen a vivienda de uso turístico, estas deberán tener una puerta de acceso directo e independiente desde los espacios comunes.
En ningún caso la vivienda destinada a uso turístico podrá tener una superficie útil menor de 35 m².
En las cocinas de las viviendas turísticas se dispondrá de un recipiente por cada una de las fracciones (papel, vidrio, envases) y de un cartel con los colores distintivos de cada fracción (azul-papel; verde-vidrio; amarillo-envases) con la localización o mapa del punto más cercano para su depósito.

Artículo 7. 
Presunción de uso turístico.

Se presumirá la existencia de un uso urbanístico de vivienda turística o de alquiler de habitaciones en una vivienda habitual para uso turístico cuando las mismas se oferten o comercialicen por cualquier canal de oferta turística o cuando se realice declaración o comunicación de inicio de actividad turística o económica en cualquiera otra Administración distinta de la municipal.

Artículo 10. 

Sujeción a la normativa turística y a la correspondiente normativa sectorial.

1. El uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico, objeto de regulación a través de esta Ordenanza, se entiende sin perjuicio de las obligaciones establecidas para el ejercicio de actividad alojativa turística establecida en la normativa sectorial correspondiente.
2. Asimismo, los inmuebles destinados a tales fines deberán cumplir, además de la normativa turística referenciada en el apartado anterior, los requisitos que, en su caso, resulten de aplicación en materia de infraestructuras, urbanismo, construcción y edificación, seguridad, medio ambiente, sanidad, consumo, higiene y salud laboral en cumplimiento de la normativa de prevención de riesgos laborales, así como, en su caso, los exigidos por cualquier otra normativa sectorial que resulte de aplicación.

Régimen general de implantación del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico

Artículo 11. Criterios generales.
1. De conformidad con lo establecido en el artículo 59.1 del Plan General de Ordenación Urbana, en atención a su propia naturaleza y carácter, las edificaciones residenciales, parcelas «a», se destinarán de forma predominante al uso urbanístico residencial de vivienda.
2. El uso urbanístico de vivienda turística y el de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico sólo resultarán posible en inmuebles que tengan, previamente, reconocido un uso de vivienda y que cumplan con las determinaciones de esta Ordenanza.
3. El inmueble que se destine a alguno de los fines previstos en esta Ordenanza deberá mantener en todo momento la condición de habitabilidad establecida en las vigentes Ordenanzas Complementarias de Edificación para viviendas, aprobadas definitivamente mediante resolución municipal de 23 de noviembre de 1998 y modificadas con posterioridad mediante resoluciones de 19 de octubre de 1999 y 13 de septiembre de 2001, o normas que las sustituyan.
4. El inmueble, asimismo, deberá mantener las condiciones de accesibilidad, de protección respecto al riesgo de incendios, de protección acústica y cualesquiera otras condiciones propias del uso residencial que le sean exigibles.
5. No podrá desarrollarse el uso de viviendas turísticas ni el de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico en viviendas de protección pública, mientras se mantenga su calificación como tales y alojamientos dotacionales.

CAPÍTULO TERCERO
Zonificación de la ciudad

Artículo 12. Zonificación general de la ciudad.
En atención a la diferente intensidad y carácter de los usos no residenciales en los edificios residenciales en las diversas áreas de la ciudad, a los efectos de destinar viviendas al uso urbanístico y actividad de vivienda turística, el suelo urbano y urbanizable residencial de San Sebastián se dividirá en tres zonas:
a) Zonas A (zonas saturadas).
b) Zonas B.
c) Zonas C.
Implantación y desarrollo del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico

Artículo 18. Comunicación previa.
1. De conformidad con el artículo 62 bis y el anexo II, B, 7 de la Ley 3/1998, de 27 de febrero, General de Protección del Medio Ambiente del País Vasco, y artículo 207.1.r de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, quienes promuevan la actividad alojativa de vivienda turística deberán formular comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada y quienes promuevan al alquiler de habitaciones en vivienda habitual deberán formular comunicación previa de actividad clasificada, todo ello sin perjuicio de la obligación de contar, en su caso, con las licencias o autorizaciones sectoriales adicionales necesarias, en particular las establecidas en la normativa turística.
Se realizará una comunicación previa por cada inmueble que se destine a vivienda para uso turístico o a alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico.
2. En la modalidad de alquiler de habitación en vivienda habitual para uso turístico quien promueva la actividad alojativa turística deberá tener como residencia efectiva ésta, en la que deberá constar empadronado/a.
3. La comunicación previa deberá emitirse en el modelo municipal de «comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada turística» adjunto a la presente Ordenanza y disponible en la web municipal.
En la memoria deberá especificarse de manera clara y precisa.
a) Identificación completa de la persona propietaria de la vivienda con especificación, como mínimo, de su nombre y apellidos, o denominación social en el caso de persona jurídica, Documento Nacional de Identidad o Número de Identificación Fiscal, domicilio, correo electrónico y teléfono de contacto, debiendo aportarse nota simple registral.
b) Modalidad alojativa.
c) Número máximo de ocupantes. Se establecerá con los ratios de sobreocupación fijados en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

Artículo 19. 
Prelación en la concesión de licencias de obras/ registro de comunicaciones previas.

CAPÍTULO QUINTO
Disciplina urbanística y ambiental
Artículo 22. 
Uso urbanístico clandestino y/o actividad no comunicada.

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