La Ley del Territorio garantizará el control público de los crecimientos de las ciudades, fomentando los desarrollos en áreas ya urbanizadas y evitando que se puedan reclasificar zonas como suelo urbanizable. Esta posibilidad únicamente se podrá realizar a través de programas de gestión directa por las administraciones. En el caso de los Planes de Acción Integrada (PAI), la normativa tratará de evitar que intereses particulares puedan prevalecer frente a los generales, además de favorecer un crecimiento más sostenible. La Generalitat también pretende dar instrumentos a los ayuntamientos para que solucionen situaciones que han tenido efectos perjudiciales desde un punto de vista territorial, paisajístico y ambiental. Es el caso de las urbanizaciones sin finalizar en distinto grado de ejecución y las edificaciones en suelo no urbanizable. En concreto, se establecen alternativas e instrumentos jurídicos para que los municipios decidan cómo actuar frente aquellos suelos que iniciaron la gestión urbanística y no la han finalizado, las denominadas "urbanizaciones fantasma". 

REVERSIÓN DE LA REPARCELACIÓN 

Para los casos en que no sea viable la culminación de la actuación urbanística, la Lotup incluye ahora la posibilidad de realizar una reversión de la reparcelación, volviendo los terrenos al estado, físico, jurídico y urbanístico inicial. Así mismo, plantea poder dividir la actuación. La modificación también suma medidas sobre el régimen de edificación forzosa, al dar preferencia a la edificación de los solares de las áreas consolidadas y ampliar este deber a la finalización de la urbanización. En materia medioambiental, el proyecto de ley incorpora la creación de unas licencias de minimización de impacto ambiental y territorial, con la intención de dar seguridad jurídica a las familias propietarias y beneficiar al entorno. S

OLARES ABANDONADOS 

También se crea la figura del 'rehabilitador' para la edificación en solares que se mantienen especulativamente abandonados o en zonas degradadas, bajo un control público de los objetivos de la actuación. En estos casos, los ayuntamientos podrán declarar zonas prioritarias y acabar la trama urbana con un concurso público. Para facilitar las inversiones socioeconómicas sostenibles, la Lotup también contará con los Proyectos de Inversión Económica Sostenible (PIES), que regulan la posibilidad de materializar proyectos que respondan al interés general y al desarrollo del entorno. Por contra, se eliminan las Actuaciones Territoriales Estratégicas (ATE), para cumplir el mandato de Les Corts. Se trata de una figura que "ha demostrado ser inútil", ha recalcado la vicepresidenta del Consell. Oltra ha recordado que esta modificación es un compromiso del Seminari del Botànic en Sagunt (Valencia) para favorecer la regeneración urbana y garantizar el control público del crecimiento urbanístico por encima del privado.

AGENTE REHABILITADOR

Se crea la figura del rehabilitador para posibilitar la edificación en solares que se mantienen especulativamente abandonados y también en aquellas zonas degradadas de la ciudad bajo un control público de los objetivos de la actuación.

En estos casos, los ayuntamientos podrán declarar zonas prioritarias en sus municipios donde se quiera facilitar la edificación de solares y acabar la trama urbana convocando un concurso público.

ACTUACIONES TERRITORIALES ESTRATÉGICAS (ATE)

Además, se elimina la figura de las Actuaciones Territoriales Estratégicas (ATE), y para facilitar las inversiones socioeconómicas sostenibles se prevén los Proyectos de Inversión Económica Sostenible (PIE), que regulan la posibilidad de materializar proyectos que respondan a un interés general y a un desarrollo económico compatible con el entorno en el que se lleven a cabo.

En el nuevo texto legislativo se da preferencia a la gestión directa del urbanismo, frente a otros que han favorecido la especulación, de manera que la posibilidad de reclasificar suelo o cambiar el uso dominante del mismo únicamente se permitirá a través de programas de gestión directa por las administraciones.

La ley limita la clasificación urbanística de suelo no urbanizable a urbanizable por los PAI, evitando que intereses particulares puedan prevalecer frente a intereses generales.

FOMENTAR LA GESTIÓN DIRECTA DEL URBANISMO

En el nuevo texto legislativo se da preferencia a la gestión directa del urbanismo frente a otros que han favorecido la especulación. Así la posibilidad de reclasificar suelo o cambiar el uso dominante del mismo únicamente se permitirá a través de programas de gestión directa por las administraciones.

La ley limita la clasificación urbanística de suelo no urbanizable a urbanizable por los PAIs. Con esta regulación se evita que intereses particulares puedan prevalecer frente a intereses generales y favorece un crecimiento más armónico y sostenible, ajustándose a las necesidades reales de suelo urbanizable y a un modelo urbanístico compacto, complejo y denso.

SOLUCIÓN PARA LAS "URBANIZACIONES FANTASMAS"

Además se establece un marco referencial mínimo para que los Ayuntamientos puedan dar solución y respuesta a las casuísticas que se dan en el territorio por las malas prácticas anteriores.

Así, se dan alternativas e instrumentos jurídicos a los municipios para que decidan cómo actuar frente aquellos suelos que iniciaron la gestión urbanística y no la han finalizado, las denominadas "urbanizaciones fantasma".

Para los casos en que no sea viable la culminación de la actuación urbanística se brinda la posibilidad a los municipios de realizar una reversión de la reparcelación, volviendo los terrenos al estado, físico, jurídico y urbanístico inicial.

Para los casos en que no es posible esta reversión o en los que sí puede desarrollarse la actuación urbanística se prevé la posibilidad de trocear la actuación en ámbitos más pequeños y viables.

Otro aspecto novedoso son las medidas para hacer más efectivo el deber de edificar y el régimen de edificación forzosa. Por una parte se da preferencia a la edificación de los solares de las áreas urbanas consolidadas y este deber se amplia a la finalización de la urbanización.

Por último, se establecen medidas para dar solución al problema dejado por la falta de disciplina urbanística que ha facilitado la implantación irregular sobre el territorio de una gran cantidad de edificaciones aisladas o agrupadas en todo el territorio valenciano en suelo no urbanizable.

El Proyecto de ley modifica el actual régimen de minimización de impacto haciéndolo más adecuado a la realidad existente y creando las denominadas licencias de minimización de impacto ambiental y territorial que permitirán la regularización y otorgarán seguridad jurídica a las familias propietarias y beneficiarán al resto de la sociedad al incidir sobre el entorno.

EL CONSELL JURÍDIC CUESTIONA LA REFORMA DE LA NUEVA LEY URBANÍSTICA

El Consell Jurídic Consultiu (CJC) ha emitido su preceptivo informe en el que cuestiona, al margen de otras cuestiones de menor envergadura, la legalidad de al menos diez puntos de la reforma legislativa aprobada por el gobierno valenciano en mayo del año pasado.

Las objeciones formuladas por el CJC hacen referencia a cuestiones como la atribución de competencias que corresponden a otras administraciones por parte de la Generalitat, a contradicciones con la legislación vigente o la vulneración de preceptos legales.

Uno de los puntos estrella de la reforma legislativa aparece recogido bajo la denominación del procedimiento de 'reversión de la reparcelación'. Con este tipo de actuaciones el Consell pretende salir al paso de una situación creada tras la crisis iniciada en 2007. Muchos Programas de Actuación Integrada (PAI) quedaron sin ejecutar o se encuentran paralizados sin expectativas de que puedan finalizarse.

Ante esta problemática, el Consell establece este procedimiento en el anteproyecto de reforma de la Lotup que permite devolver los terrenos a su estado, físico, jurídico y urbanístico inicial.

El CJC cuestiona este procedimiento y considera que su aplicación puede vulnerar la legalidad. El dictamen del Jurídic considera que se trata de un procedimiento complejo, especialmente en aquellos casos en los que se ha empezado a desarrollar el programa. El informe advierte de que se prevé «toda la complejidad que puede derivarse de la vuelta atrás del proceso reparcelatorio».

Además, sostiene que la nueva legislación debe analizarse si los terrenos están o no reparcelados y en este último caso aclarar si los suelos afectados por la reparcelación inversa «sirve para un destino completamente diferente, como el del suelo rural».

Otro de los puntos que se tiene que incluir en la reforma, según el dictamen del Jurídic, es los terrenos que se hayan podido ceder a la administración para dotaciones públicas se tendrán que devolver al abandonarse el PAI. «Además, la reversión de la reparcelación se puede complicar si se ha producido la división de las parcelas (...) y se ha procedido a su venta a terceros de buena fe». La situación también se complica si los propietarios que han hecho pagos para la transformación urbanística «reclamaran su devolución ante la desclasificación del suelo».

En opinión del CJC, el texto de la nueva ley no prevé casos como el pago en terrenos, qué sucede en los casos de los adquirientes de buena fe o si el agente urbanizador se declara en concurso y sus parcelas pasen a formar parte de la masa concursal. En este sentido, el informe advierte del riesgo de que la administración pueda enfrentarse a indemnizaciones millonarias. 
 

ANTECEDENTES
22 de marzo de 2018 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
REFORMA DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. INFORME DEL CONSELL JURÍDIC CONSULTIU AL  ANTEPROYECTO DE LEY DE LA GENERALITAT DE MODIFICACIÓN DE LA LEY 5/2014, DE 25 DE JULIO, DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE DE LA COMUNITAT VALENCIANA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de Urbanismo de la Comunidad Valenciana
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las novedades de la reforma de la ley del suelo de la Comunidad Valenciana. 
Ver informe completo (151 páginas).
El Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana ha examinado el procedimiento instruido por la Consellería de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, relativo al Anteproyecto de Ley, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana.  Régimen aplicable a las Actuaciones Territoriales Estratégicas aprobadas.  Esta disposición determina que las Actuaciones Territoriales Estratégicas que se aprobaron antes de la entrada en vigor de esta ley modificativa se ejecutarán en los términos en los que se aprobaron dichas actuaciones, lo que resulta lógico siempre que el plan o el proyecto que se hubiera aprobado, de acuerdo con los artículos 2 y siguientes del Decreto Ley del Consell 2/2011, de 4 de noviembre, de medidas urgentes de impulso a la implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas, mantengan su vigencia. No merece la misma valoración que se indique que la modificación de Actuaciones Territoriales Estratégicas se regirá por la legislación vigente en el momento de su aprobación, puesto que si la legislación medioambiental relativa a la evaluación que sustentan y prevalecen sobre la legislación urbanística, ha sido objeto de alguna modificación, tanto en el ámbito de la legislación estatal básica como en la esfera de la legislación autonómica, la tramitación y aprobación de una posterior modificación del plan o del programa de una Actuación Ambiental Estratégica tendrá que respetar la legislación vigente en el momento en el que se tramite la modificación.

A este respecto, existe la obligación de respetar el principio de desarrollo territorial sostenible, e igualmente la obligación de conservar y proteger la naturaleza, de preservar el medio rural y sus valores, y de minimizar la contaminación del aire, el agua, el suelo y el subsuelo, a tenor del artículo 3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, puesto en relación con los artículos 1, 5, 6, 7 y concordantes de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental, y con los artículos 3 y siguientes, y en particular el artículo 35, de la Ley de la Generalitat 11/1994, de 27 de diciembre, de Espacios Naturales Protegidos de la Comunitat Valenciana. 
  
A este respecto, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 17 de febrero de 2016, confirmó la declaración de nulidad de pleno derecho del acuerdo de aprobación definitiva de una modificación de un Plan General – de una Homologación Sectorial- y de un Plan Parcial de desarrollo del anterior porque no se había realizado la evaluación ambiental aplicando la normativa vigente en el momento de su tramitación. 
  
Uno de los puntos más relevantes de la reforma legislativa aparece recogido bajo la denominación del procedimiento de 'reversión de la reparcelación'. Con este tipo de actuaciones el Consell pretende salir al paso de una situación creada tras la crisis iniciada en 2007. Muchos Programas de Actuación Integrada (PAI) quedaron sin ejecutar o se encuentran paralizados sin expectativas de que puedan finalizarse.
Ante esta problemática, el Consell establece este procedimiento en el anteproyecto de reforma de la Lotup que permite devolver los terrenos a su estado, físico, jurídico y urbanístico inicial.

El CJC cuestiona este procedimiento y considera que su aplicación puede vulnerar la legalidad. El dictamen del Jurídic considera que se trata de un procedimiento complejo, especialmente en aquellos casos en los que se ha empezado a desarrollar el programa. El informe advierte de que se prevé «toda la complejidad que puede derivarse de la vuelta atrás del proceso reparcelatorio».

Además, sostiene que la nueva legislación debe analizarse si los terrenos están o no reparcelados y en este último caso aclarar si los suelos afectados por la reparcelación inversa «sirve para un destino completamente diferente, como el del suelo rural».

Otro de los puntos que se tiene que incluir en la reforma, según el dictamen del Jurídic, es los terrenos que se hayan podido ceder a la administración para dotaciones públicas se tendrán que devolver al abandonarse el PAI. «Además, la reversión de la reparcelación se puede complicar si se ha producido la división de las parcelas (...) y se ha procedido a su venta a terceros de buena fe». La situación también se complica si los propietarios que han hecho pagos para la transformación urbanística «reclamaran su devolución ante la desclasificación del suelo».

En opinión del CJC, el texto de la nueva ley no prevé casos como el pago en terrenos, qué sucede en los casos de los adquirientes de buena fe o si el agente urbanizador se declara en concurso y sus parcelas pasen a formar parte de la masa concursal. En este sentido, el informe advierte del riesgo de que la administración pueda enfrentarse a indemnizaciones millonarias.