Entre las veinte Socimis españolas que tienen mayor valor de sus activos, únicamente cuatro de ellas se especializan en el sector residencial. A pesar de ser el más abundante en España, el activo residencial es uno de los activos con menor demanda para los inversores extranjeros e institucionales, ya que su gestión suele ser complicada debido a la legislación actual, pudiendo llegar a reducir las inversiones hasta el 3% de rentabilidad.

Si bien la inversión en momentos previos a la explosión de la burbuja inmobiliaria era mayoritariamente residencial, actualmente la mayoría de las transacciones corresponden al sector terciario. Así, el 89% de las transacciones realizadas en 2015 correspondieron al sector terciario, fundamentalmente oficinas, con cerca del 40% destinados al alquiler frente a la inversión residencial anterior. Las family office, que también están tomando posiciones en el sector inmobiliario español, se decantan por locales comerciales en zonas prime.

Próximas salidas a bolsa

Actualmente, hay 5 grandes Socimis que cotizan en el Mercado Continuo y otras 42 que cotizan en el MAB, a veces de un solo activo, sumando entre todas una capitalización de 19.800 millones de euros. Este próximo año se prevé que salga a bolsa la Socimi de Sareb, Témpore Properties, con un portfolio de 1.383 viviendas y unos 200 trasteros y garajes, valorados conjuntamente en 175 millones de euros y ubicados en su mayoría en los alrededores de las grandes ciudades. 

Especialización y consolidación como vías de rentabilidad

Las Socimis comienzan a centrar su actividad en un negocio concreto, que les haga más eficaces en un nicho y que siga haciéndolas atractivas para los inversores.

Las Socimis tienden a especializarse, tanto a nivel de activo como a nivel geográfico, debido a que es precisamente lo que buscan los fondos inversores; la especialización permite a los gestores conocer mejor el mercado y también permite realizar comparaciones con otras empresas similares. Por otro lado, la consolidación es otra de las vías por la que las Socimis pueden ser más rentables: una OPA permite actualizar un valor que seguramente alcanzarán los activos en un futuro.

Además, ganar tamaño permite aumentar la rentabilidad porque reduce el peso de los costes fijos.

Entre las grandes Socimis, Merlin por un lado se ha centrado en la obtención de una importante cartera de oficinas y edificios singulares en detrimento de sus activos hoteleros, y por otro ha especializado su filial, Testa Residencial, en viviendas.

Hispania quiere concentrar toda su inversión en el sector hotelero, al que ha favorecido la recuperación del turismo en los últimos años, y está en proceso para vender sus activos de oficinas y viviendas. Colonial, cuya estrategia se decanta por el mercado de oficinas, suponiendo un 94% del total de su negocio, ha anunciado que venderá la cartera de activos logísticos y comerciales de Axiare, si triunfa su OPA. Por su parte, Lar se centra en centros comerciales y activos logísticos, General de Galerías Comerciales está especializada en complejos comerciales y Uro destina la totalidad de sus activos al arrendamiento de oficinas comerciales.

Las Socimis más pequeñas también buscan las ventajas de la especialización invirtiendo en activos alternativos, dirigidos a clientes especializados, como residencias de la tercera edad, viviendas turísticas y residencias de estudiantes, como es el caso de la Socimi Student Properties Spain, que ofrecen además rentabilidades más altas que oficinas o centros comerciales.

2ª EDICIÓN DEL OBSERVATORIO ASSETS UNDER MANAGEMENT, QUE HA PRESENTADO AXIS CORPORATE  

El modelo de inversión inmobiliaria en España ha cambiado mucho respecto a los momentos previos a la burbuja inmobiliaria. En la actualidad predomina una inversión profesionalizada, liderada por fondos de inversión internacionales y socimis. La inversión inmobiliaria ya no se contempla solo como un producto, sino también como un servicio: rentas de alquiler, explotación de oficinas, etc., son algunas de las conclusiones de la 2ª edición del Observatorio Assets Under Management, que ha presentado Axis Corporate y en el que se hace un repaso al mercado inmobiliario, apuntando tendencias y proyecciones.

MAYOR PROTAGONISMO DE LOS SERVICERS

Según el mismo, uno de los aspectos más significativos del actual escenario es la entrada en el mercado de nuevos players que están absorbiendo la mayor parte del ciclo de vida del producto, que son préstamos o créditos asociados en su mayoría con una garantía real: la vivienda.

En este sentido, el estudio de Axis Corporate apunta que los denominados servicers inmobiliarios, que son las nuevas sociedades nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca, acabarán por convertirse en uno de los principales actores del mercado inmobiliario español, siendo socios privilegiados de los bancos, y ofreciendo soluciones y productos financieros.

Actualmente, más del 80% de los activos bajo gestión está en manos de cinco entidades: Altamira, Servihabitat, Haya/Anida, Aliseda/Anticipa y Solvia. En 2018 se prevé una mayor concentración del sector, con la posible venta de algunos de los servicers actuales, y su futuro a corto y medio plazo vendrá marcado por una diferenciación en las estrategias a llevar a cabo, que tendrán como objetivo, aportar un valor claramente diferencial ante los múltiples actores cada vez más profesionalizados.

Según José Masip, partner de Real Estate de Axis Corporate y coordinador del estudio, “estas estrategias pueden ir desde la especialización en la gestión de alquileres, la explotación de una red comercial propia, la innovación frente a canales tradicionales, la apuesta por una mayor internacionalización en la gestión de los activos o el desarrollo del suelo y actividad promotora”.

SALIDA DE ACTIVOS Y PRÉSTAMOS DUDOSOS DE LOS BANCOS

En cuanto a los activos improductivos en los balances de los bancos, Axis Corporate apunta que las entidades financieras presentan resultados positivos en la reducción de la tasa de morosidad, en parte propiciada por el ciclo económico que estamos viviendo y las ventas de carteras de este tipo de activos. Durante 2017 el conjunto del sector se deshizo de más de 50.000 millones de euros en créditos, inmuebles y suelo, y probablemente durante 2018 se continuará esta tendencia alcista.

No obstante, España se encuentra en el tercer puesto con el mayor volumen de préstamos dudosos en los países que forman parte del Mecanismo Único de Supervision europeo, (136.000 millones de euros), lo que indica que hay aún un gran margen para el desprendimiento de dichos activos por parte de las entidades.

Asimismo, el informe también se detiene en el mercado del alquiler, clave del sector inmobiliario en España en los próximos años. Pese a la buena evolución de las inversiones alternativas (bonos a 10 años, depósitos bancarios o la inversión en bolsa) el mercado de alquiler es el producto con mayor atractivo de inversión en estos momentos, con rentabilidades en torno al 8%, siendo los locales comerciales la mejor alternativa.