El precio medio por habitación --resultado de dividir la cifra de inversión entre el número de hoteles-- en 2017 fue de 119.000 euros, por encima de los 91.000 euros de 2016. Vázquez ha apuntado aquí un crecimiento "muy notable" del 41% desde los 85.000 euros de 2015, que representa una tendencia por la cual las primeras compras fueron activos para reposicionamiento que comienzan a venderse a altos precios tras su reforma.

Así, el volumen de las seis principales operaciones registradas en 2017 ascendió a 1.450 millones de euros, el 40% del total de inversión inmobiliaria comercial, con los 630 millones derivados de la compra de 14 hoteles de HIP por Blackstone en el primer puesto. Esta última transacción por parte de un inversor especializado como Blackstone, unida a la compra de 4 hoteles de Meliá por London & Regional, ha sido "significativa" y no pasará inadvertida para otros fondos en 2018.  

El 49% del total invertido, 1.871 millones, proviene así de inversores extranjeros de este mismo perfil en detrimento de las Socimis y Reits, que representaron el 12% de la inversión, 467 millones, frente al 25% de 2016. Irea destaca que el grueso de la inversión extranjera, en una proporción del 61% del total, ascendió a 2.379 millones de euros, siendo "los que están metiendo gasolina" al mercado español.

El volumen de inversión nacional ascendió a 1.528 millones de euros, el 39% del total. Los desembolsos de cadenas hoteleras llegaron a 644 millones de euros, el 16% del total, mientras que los inversores nacionales aportaron 884 millones, el 22%.

MADRID

Madrid está teniendo un papel determinante con una inversión hotelera de 637 millones de euros en Madrid frente a 422 millones en Barcelona en 2017.

Esto se debe a los altos volúmenes de inversión en operaciones de reconversión como el Edificio España, Canalejas y Postigo de San Martín, en la capital, mientras que Vázquez destaca además que no se registraron operaciones en Barcelona a partir del referéndum del 1-O, lo que pudo haber afectado sobre todo al turismo corporativo.

Por CC.AA., el mayor volumen de inversión en hoteles existentes se dio en Canarias, con 939 millones de euros, seguida de Baleares, con 568 millones. Málaga se sitúa en tercer lugar, con 516 euros. Cataluña y Madrid registraron 522 y 349 millones en inversión en hoteles existentes.

CANARIAS

Canarias registró unos precios medios por habitación de 152.040 euros, por encima de la media nacional de 119.000 euros, un fenómeno similar a los 117.500 registrados en Málaga, lo que se debe a "la buena inversión en reposicionamiento de los hoteles", que "están utilizando los flujos de caja positivos para reinvertir".

PREVISIONES PARA 2018

Para 2018, la consultora prevé que España llegue al segundo puesto, por detrás de Reino Unido, en inversión europea, que tras años en niveles del 11% del total, en septiembre de este año ya se situaba en el 17%. Un porcentaje que no representa el "impresionante cuarto trimestre", en el que se invirtieron en torno a 1.400 millones de euros, lo que situaría a España seis puntos por encima, con una cuota del 21%.

DATOS RELEVANTES

Concretamente, en 2017 se cerraron 13 operaciones -frente a las tres del 2016-, y fueron las cadenas operadoras las principales protagonistas de esta actividad con seis operaciones que darán lugar de forma conjunta a 1.196 nuevas habitaciones, si bien, el total de los desarrollos superarán las 2.000 camas.

El proyecto más relevante de los que se llevarán a cabo en estos terrenos es del Grupo Piñero, que adquirió un suelo de 45.000 metros cuadrados en San Miguel de Abona (Santa Cruz de Tenerife) para levantar un hotel de cinco estrellas con unas 500 habitaciones, bautizado como Fantasía Bahía Príncipe Tenerife, que abrirá sus puertas en noviembre de 2018.

Hispania ha sido otro de los actores que se ha lanzado a la compra de suelo, cerrando dos operaciones en 2017. Por un lado, la socimi adquirió un terreno en Fuerteventura, por unos 6,8 millones de euros, para promover un nuevo resort que contaría con 150 habitaciones, justo detrás del Hotel Bahía Real, que también es propiedad suya. De hecho, en 2016 se hizo con otro solar colindante al Bahía Real para ampliar este establecimiento. La misma estrategia que ha seguido al adquirir un suelo lindante con el Hotel Barceló Oasis, en Lanzarote, comprado por Bay.

Por otro lado, los fondos, que en 2017 entraron de lleno a la caza de cadenas hoteleras, siendo los principales inversores en este segmento, también han tenido su representación en la compra de suelo con Activum, que se hizo con un solar en L'Hospitalet (Barcelona) para levantar un establecimiento de 240 habitaciones. Estas operaciones, junto a las que han llevado a cabo otras firmas como H10, B&B, One Shot Hotel, IFA Hotel y Catalonia, son solo la punta del iceberg, pues se espera que este año la actividad vaya en aumento.

"La inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero y las operaciones de suelo registraron 144 millones en 2015, en 2016 subieron ya hasta los 199 millones y en 2017 hemos registrado 478 millones, lo que supone un incremento del 140% y este año la reactivación de la inversión se verá todavía con más rotundidad", explica Miguel Vázquez, socio director de Hoteles de Irea.

REGRESO DE LA ACTIVIDAD

El experto asegura que el regreso de la confianza por parte de los inversores y de los operadores hacia el sector se basa en los en resultados consolidados y en los buenos datos macroeconómicos que le rodean. "La entrada de la crisis supuso que muchos de los proyectos hoteleros y decisiones de inversión en suelo se paran. A partir del año 2008 los proyectos que estaban en marcha siguen y se terminan casi todos, y por eso todavía entre el 2009 y el 2011 vemos entradas de nuevos hoteles al mercado, pero a partir de ahí se para tanto la compra de suelo, como la inversión en activos para reconvertir al hotelero", explica Vázquez. "Hace cuatro años, principalmente en los entornos urbanos, especialmente en Madrid y Barcelona, los inversores empiezan a ver ya el cielo azul y empiezan a invertir".

Sin embargo, asegura que hay una clara diferencia entre los proyectos de cambio de uso y la compra de terrenos. "La principal es el tiempo que necesitas para empezar a generar cashflow. Cuando los inversores ven la situación complicada, no se les ocurre adquirir un suelo para empezar a gestionar un proyecto de construcción, adquirir los permisos y demás gestiones, ya que desde que empiezas hasta que terminas, suponiendo que el suelo esté ordenado ya, tienes dos años y medio o tres hasta que terminas el proyecto". Así, explica que en 2012 nadie se planteaba entrar en un desarrollo de este tipo, "eso empieza a ocurrir en 2016, cuando el riesgo ya no existe y entonces vemos las primeras operaciones de compras de suelo, con tres transacciones importantes".

Además, el directivo asegura que en esta nueva etapa "hay otro elemento importante y es que geográficamente la inversión ha sido mucho más distribuida que en los años anteriores. Antes de la moratoria, la compra de activos para su reconversión y algún suelo se daban solo en Barcelona y en Madrid. Eran los únicos sitios donde se veía potencial. En 2014 entra la moratoria y en 2015 las inversiones se hunden en la Ciudad Condal mientras que Madrid sigue al alza. El pasado año han entrado en el mapa otros destinos como Bilbao, Tenerife o San Sebastián".