| Además,
se eliminarán determinados incentivos para el profesional del banco
que estuvieran vinculados a captar hipotecas y se prohíben operaciones
vinculadas, como tener que adquirir otros productos. En este último
punto se encuentra la excepción de que "se consideren que son beneficiosas
para el prestatario" y tenga el visto bueno del Banco de España.
Por otra parte,
se abordan una serie de normas de protección del deudor hipotecario,
con referencias a la posibilidad de amortización anticipada de la
hipoteca (se va a permitir que se haga en cualquier momento durante la
vida del contrato y limitar la retribución que pueda percibir el
banco) y a facilitar convertir a euros prestamos en divisas extranjeras.
En lo que se refiere a la regulación de los intermediarios financieros,
habrá una supervisión "constante" a quienes dan préstamos,
con control del Banco de España o de las comunidades autónomas.
CLAVES DE
LA REFORMA
1. El anteproyecto
de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que
responde a la transposición de la Directiva europea 2014/17.
Esta ley regirá
los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas
o jurídicas que de manera profesional realicen actividades de concesión
de préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre
una vivienda bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito
o cualquier otro medio equivalente de financiación.
También,
se incluyen en la regulación quienes se dedican a la concesión
de préstamos o créditos cuya finalidad sea la adquisición
o conservación de terrenos o edificios construidos o por construir,
así como la intermediación para la celebración de
estos tipos de contratos. El Anteproyecto contempla la posibilidad de que
el hipotecado pueda extinguir el contrato hipotecario en cualquier momento
anterior a la expiración del término pactado mediante el
reembolso o la amortización anticipada del importe adeudado al banco.
Así,
el hipotecado tendrá que notificárselo a la entidad en un
periodo que no podrá exceder del mes. De este modo, solo podrán
percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios relacionados
con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados
expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan
a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
La comisión
de apertura, que se devengará una sola vez, englobará la
totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión
del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista
ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos
denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá,
asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente
al desembolso inicial del préstamo. El Ministerio de Economía
podrá efectuar la publicación regular, con carácter
oficial, de índices o tipos de interés de referencia.
Amortización
anticipada
En caso de
reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo
en los primeros cinco años de vigencia, valida la fijación
de una comisión por un importe no superior al quebranto que sufrirá
la entidad financiera por facilitar el repago temprano. De forma orientativa
y como máximo, el Anteproyecto limita el cargo al 0,5% "del capital
reembolsable anticipadamente" si la devolución temprana tiene lugar
en los primeros tres años y el 0,25% si ocurre en los cinco que
siguen a la formalización de la operación.
El prestatario
tendrá derecho a una reducción del coste total del crédito
que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al tiempo
de contrato que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción.
En particular, si se hubiera suscrito un contrato de seguro accesorio al
de préstamo, el contrato de seguro se extinguirá al mismo
que este y el prestatario tendrá derecho al extorno de la parte
de prima no consumida.
El nuevo régimen
será válido para cualquier hipoteca o préstamo inmobiliario,
incluso los ya firmados. Y, en todo caso, deja abierta la opción
a que las partes establezcan contractualmente los recargos, siempre que
su aplicación resulte más favorecedora para el consumidor.
La tasa de
amortización figura en la actualidad en una generalidad de contratos
nuevos, influido además por el ascendente auge de los préstamos
a tipos fijos. Las hipotecas variables han sido, tradicionalmente, menos
gravosas en comisiones, pero con el euribor a la baja a la entidad le interesa
prescribir los de precios fijos e interesa al consumidor, en la medida
que garantiza cuotas invariables de por vida cuando las hipotecas en escaparates
son las más baratas ofertadas nunca por el escenario de tipos de
interés cero.
Un tercio de
los nuevos préstamos se firma con cuotas de amortización
estables hasta el final del crédito y el volumen se eleva al 57,3%
al incluir créditos que combinan varios años de precios estables
con otros ejercicios vinculados al euribor.
El prestamista
debe aceptar pólizas, de forma no discriminatoria, de todos aquellos
proveedores que ofrezcan un nivel de garantías equivalente al seguro
propuesto por el prestamista en garantía del cumplimiento de las
obligaciones del contrato de préstamo.
El personal
al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante
designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias
necesarios sobre los productos que comercializan y, en especial, respecto
de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo
y crédito, la actividad de intermediación de crédito,
y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso.
Esta obligación
también será aplicable respecto de los servicios accesorios
incluidos en los contratos de préstamo.
En este sentido,
la norma define al personal como toda persona física que al servicio
de un prestamista o intermediario inmobiliario intervenga directamente
en las actividades reguladas por esta ley o mantenga contactos con los
prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así
como toda persona física que dirija o supervise directamente a tales
personas. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia
establecidos en esta ley y su normativa de desarrollo serán aplicables
también al personal de la sucursal del prestamista o intermediario
de crédito inmobiliario registrado en otro Estado miembro.
El prestamista
o intermediario de crédito inmobiliario registrado en otro Estado
miembro de la Unión Europea que actúe en régimen de
libre prestación de servicios deberá cumplir con los requisitos
mínimos de conocimientos y competencia que específicamente
determine el Ministerio de Economía y Competitividad. El texto dispone,
para paliar una posible inseguridad jurídica que "el Ministerio
de Economía y Competitividad establecerá los requisitos mínimos
de conocimientos y competencia exigibles al personal".
La transparencia
es el gran asunto pendiente de la reforma. Queda pendiente de desarrollo
la información precontractual y asistencia adecuada que debe facilitarse
a los prestatarios o prestatarios potenciales, la información y
contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que permitan
el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explícita
y con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las partes,
los riesgos derivados del préstamo para el prestatario y las demás
circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones
más relevantes de los préstamos y permitir al prestatario
evaluar si éstos se ajustan a sus necesidades y a su situación
financiera. Así, el Ministerio de Economía y Competitividad
podrá, en particular, fijar las cláusulas que los contratos
de préstamo habrán de tratar o prever de forma expresa.
También
se prevé la posibilidad de ampliar la normativa sobre la transparencia
de las condiciones básicas de comercialización o contratación
de préstamos que ofrecen los prestamistas y, en su caso, el deber
y la forma en que deben comunicar tales condiciones a los prestatarios
o prestatarios potenciales o a la autoridad competente. Se podrán
establecer, asimismo, condiciones básicas de los préstamos
de debido cumplimiento para los prestamistas.
Por otra parte,
queda pendiente regular los principios y criterios a los que debe sujetarse
la actividad publicitaria de los préstamos y las modalidades de
control administrativo sobre la misma, con la finalidad de que ésta
resulte clara, suficiente, objetiva y no engañosa. Y en la misma
línea, las especialidades de la contratación de préstamos
de forma electrónica o por otras vías de comunicación
a distancia y la información que, al objeto de lo previsto en este
artículo, debe figurar en las páginas electrónicas
de los prestamistas.
La consideración
de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los préstamos
a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales
variaciones queda pendiente de profundización en la redacción
normativa.
NOVEDADES
Este anteproyecto
de ley contempla la posibilidad de que el hipotecado pueda extinguir el
contrato hipotecario en cualquier momento anterior a la expiración
del término pactado mediante el reembolso o la amortización
anticipada del importe adeudado al banco.
En cuanto a
la comisión de apertura, se cobrará de una sola vez y englobará
la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión
del préstamo.
Además,
el anteproyecto establece que los bancos no podrán vincular la concesión
de la hipoteca con la contratación de productos, como seguros de
vida, seguros de hogar.
Otras de las
novedades es que la normativa permitirá al hipotecado el derecho
de cambiar la divisa de referencia de su préstamo y que regulará
las funciones de asesoramiento.
Entre sus principales
novedades un aumento de la vigilancia a los intermediarios de créditos
inmobiliarios. Así, establece una serie de obligaciones para estos
intermediarios de crédito inmobiliario, que se definen como las
personas o empresas que, aunque no sean prestamistas (como sí sería
un banco), desarrollan una actividad comercial y remunerada
por poner en contacto a un consumidor con un prestamista y por desempeñar
funciones como ayudar al usuario en los trámites previos a la firma
de la hipoteca.
La futura Ley
obligará a estos intermediarios a estar inscritos en un registro
que será gestionado y controlado por la Comunidad Autónoma
donde opere la persona o empresa; o en su caso por el Banco de España,
si operan en varias Comunidades.
Además,
la norma fijará un listado de 10 criterios que deberán ser
cumplidos por parte de los intermediarios para poder inscribirse en el
registro correspondiente.
2. Ventajas
para el consumidor del anteproyecto de ley reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario.
Se reforzará
la protección al consumidor y la transparencia en los préstamos
inmobiliarios. El Consejo de Ministros ha recibido un informe del ministro
de Economía, Industria y Competitividad sobre el Anteproyecto de
Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, cuyo objetivo
es reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia
en los préstamos inmobiliarios. El Anteproyecto establece, entre
otras medidas, la obligación de entregar al consumidor una ficha
normalizada con las características del contrato, la prohibición
de las ventas vinculadas y pone límites a las comisiones por cancelación
anticipada. Existirá, además, la obligación de informar
sobre determinadas cláusulas y los riesgos asociados, de los escenarios
posibles en contratos a tipos de interés variable y de los gastos
desglosados asociados a la firma del contrato. En un Reglamento posterior
se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario.
Se refuerza, por último, el control de legalidad que ejercen notarios
y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento
más amplio al consumidor.
La nueva norma
tiene como objetivo la transposición al ordenamiento jurídico
español de una Directiva comunitaria del 14 de febrero de 2014 cuyo
objetivo es profundizar en la creación de un mercado europeo de
productos financieros minoristas. Para ello se establecen unas condiciones
armonizadas respecto de los créditos y préstamos con garantía
hipotecaria o destinadas a uso residencial. La norma española extiende
el nivel de protección de la Directiva al autónomo.
3. Características
del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información
Normalizada o FEIN).
En un primer
bloque, la norma analizada por el Consejo de Ministros fija las pautas
de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción,
comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios.
En concreto, se establece la obligación del prestamista de entregar
al prestatario una ficha normalizada con todas las características
del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información
Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante
durante un plazo de siete días. El personal que evalúa la
solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá tener
un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una
información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del
prestamista.
Se prohíben,
además, las ventas vinculadas, aunque se permiten las ventas combinada,
es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado
o en un paquete. Se establece, igualmente, el derecho del prestatario a
reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo
sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida
financiera durante un período y unos porcentajes máximos
previstos legalmente.
Por otra parte,
se regula por vez primera en el ordenamiento jurídico español
el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en
moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos
o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo de cobertura y
protección frente al riesgo de cambio. Y se regula, por último,
la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios, que
pueden actuar el régimen de libre prestación de servicios
en la Unión Europea, o los prestamistas inmobiliarios distintos
de entidades financieras.
4. Medidas
de transparencia. Información precontractual (FEIN). Ficha de Advertencias
Estandarizadas (FiAE).
En un segundo
bloque el Anteproyecto de Ley introduce medidas de transparencia en la
fase de contratación. Así, junto con la ficha normalizada
de información precontractual (FEIN), se entregará al prestatario
una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará
de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas
suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos
asociados a la concesión del préstamo y préstamos
en divisas) y los riesgos asociados a las mismas. Además, en el
caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable,
se establece por ley la obligación del prestamista de entregar al
prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas
periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios
de evolución de los tipos de interés.
En el proyecto
de contrato el prestatario dispondrá de información desglosada
de todos los gastos asociados a la firma del contrato y se dispondrá
de un modelo de contrato de préstamo inmobiliario, regulado en norma
reglamentaria, que las entidades y los consumidores podrán utilizar
de forma voluntaria.
5. Notarios
y registradores
Un tercer bloque
se refiere a la fase de contratación y al papel que juegan en ella
notarios y registradores. Se refuerza el control de legalidad realizado
por notarios y registradores sobre el contenido del contrato, de manera
que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita,
en particular, que se ha entregado la información precontractual
siete días antes al prestatario. En estos siete días, el
notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de
préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas
contractuales en él contenidas. Dicho asesoramiento, junto con la
expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido
la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido,
se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para
el prestatario.
6. Texto
completo del anteproyecto e informe de valoración por asociaciones
de consumidores.
El Anteproyecto
de Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario que ha elaborado el Gobierno
cuenta entre sus principales novedades un aumento de la vigilancia a los
intermediarios de créditos inmobiliarios. Así, establece
una serie de obligaciones para estos intermediarios de crédito inmobiliario,
que se definen como las personas o empresas que, aunque no sean prestamistas
(como sí sería un banco), desarrollan una actividad comercial
y remunerada por poner en contacto a un consumidor con un prestamista
y por desempeñar funciones como ayudar al usuario en los trámites
previos a la firma de la hipoteca.
La futura Ley
obligará a estos intermediarios a estar inscritos en un registro
que será gestionado y controlado por la Comunidad Autónoma
donde opere la persona o empresa; o en su caso por el Banco de España,
si operan en varias Comunidades.
Además,
la norma fijará un listado de 10 criterios que deberán ser
cumplidos por parte de los intermediarios para poder inscribirse en el
registro correspondiente.
El Anteproyecto
también indica que solo podrán percibirse comisiones o repercutirse
gastos por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido
solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario
potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o
gastos habidos que puedan acreditarse.
Asimismo, indica
que la comisión de apertura, que se devengará una sola vez,
englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación
o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la
actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión
de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio
de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. También
se suprime la comisión de estudio para conceder estos préstamos.
La norma fijará
que quienes comercialicen hipotecas tendrán que tener una formación
específica, que incluya unos requisitos mínimos en la formación
que tendrán que tener todas las personas que intervengan en la contratación
de una hipoteca, así como sus supervisores.
El Ministerio
de Economía y Competitividad será el encargado de elaborar
un reglamento donde fije con concreción estos nuevos requisitos
de formación.
En cuanto a
los empleados de banca que comercializan hipotecas, estos no podrán
cobrar por el número de hipotecas que vendan. Así, la nueva
norma determina que las personas que se encarguen de evaluar la solvencia
del cliente no podrán recibir incentivos por asumir riesgos mayores
a los que el futuro hipotecado podría soportar.
También
apremia a las entidades para que tomen medidas para evitar conflictos de
interés de manera que, por ejemplo, un empleado de banca nunca pueda
tener un salario que dependa de la cantidad de solicitudes de hipotecas
que acepte.
Además
de los requisitos para ser intermediario de hipotecas, la norma incluye
varias medidas encaminadas a abaratar el coste de amortizar la hipoteca;
se podrá cambiar la divisa de referencia de un préstamo hipotecario;
mejora de la transparencia en las cláusulas de la hipoteca; y los
productos vinculados a las hipotecas sólo se permitirán si
sirven como garantía para el banco.
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