Core y Core Plus: Es una estrategia de ratios riesgo/rentabilidad moderados. El fondo habitualmente invertirá en propiedades "core" aunque algunas de ellas requerirán ciertas mejoras. Por propiedades core, nos referimos a aquellos inmuebles bien ubicados, de construcción reciente y con un alto nivel de ocupación de inquilinos cuya calidad crediticia sea alta. La rentabilidad en estas inversiones es obtenida principalmente por unos ingresos recurrentes de alquileres y una baja plusvalía cercana a la inflación.

Valor Añadido o Value Added: Es una estrategia de inversión de ratio riesgo/rentabilidad medio-alto. Esta estrategia requiere comprar un inmueble, mejorarlo de alguna forma (reformas, cambio de inquilinos, etc.) y su venta en el momento oportuno generando una plusvalía. Los inmuebles son considerados "Valor Añadido" cuando presentan problemas operacionales o de gestión, requieren mejoras físicas y o sufren de restricciones de capital o deuda. Inversores Inmobiliarios Value Added (TIRs objetivo 15-20%): El nexo común de estas inversiones inmobiliarias es que buscan añadir valor a un inmueble infrautilizado, obsoleto o vacío… comprando edificios en venta con descuento por este tipo de “deficiencias” y maximizando su valor mediante su rehabilitación y re comercialización.  Dentro de esta categoría de inversiones entrarían también los llaves en mano en alquiler pre comercializados. Generalmente, la vocación no es de permanencia sino la venta de los inmuebles en rentabilidad a un fondo de perfil más “Core”.

Inversores Inmobiliarios Core Plus (TIRs objetivo 10-15%): El perfil de estos fondos es patrimonialista pero con alguna expectativa de plusvalía. Un ejemplo de este perfil sería la inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX, renegociación de contratos, rotación de inquilinos…

Inversores Inmobiliarios Core (TIRs objetivo 10%): Serían los inversores patrimonialistas en edificios prime con inquilinos AAA y contratos a largo plazo (generalmente edificios de oficinas corporativos) en el que el foco principal son las rentas recurrentes y aseguradas a largo plazo. El desarrollo de las Socimis en España tiene como objetivo acercar al inversor inmobiliario minorista a este tipo de inversiones. Los fondos de capital privado inmobiliario, siguen generalmente tres tipos de estrategias de inversión: Core y Core-plus, Valor añadido o "Value Added" y finalmente estrategias de inversión Oportunistas.

Oportunista: Esta es una estrategia de ratio riesgo/rentabilidad alto. Los inmuebles requerirán de un alto grado de mejoras. Estas estrategias pueden conllevar inversiones en promociones, en suelo, incluso suelo agrícola y en inmuebles centrados en nichos de mercado. Inversores Inmobiliarios Oportunistas (TIRs objetivo 20-30%): Los riesgos que se están dispuestos a asumir son elevados y por tanto las rentabilidades exigidas deben estar bastante por encima del mercado. Existen diferentes estrategias para conseguir altos retornos como la compra de solar rústico o en desarrollo, la entrada en países emergentes, cambios de uso, operaciones mayorista-minorista… En este perfil de inversión encajarían los llamados “fondos buitre” tan nombrados últimamente.

POSICIONAMENTO DE FONDO INMOBILIARIO CORE PLUS EN MADRID

El fondo pan-europeo de activos inmobiliarios de Tristan Capital Partners, que recientemente ha lanzado el fondo CCP 5 “Long-Life” , ha completado su primera transacción con la adquisición, a una filial de Lone Star Funds, del complejo empresarial Manoteras por 103 millones de euros.  El parque empresarial está ubicado en la Avenida de Manoteras, en el corredor de la A-1 de Madrid.

Nikolay Velev, director de Inversiones de Tristan Capital Partners, ha afirmado: “La primera inversión para el fondo CCP 5 es un hito para Tristan en España. Permite al fondo core-plus entrar en el dinámico mercado de oficinas de Madrid, que tiene un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda después de seis años de mínimos históricos”.

El parque empresarial de Manoteras se compone de cuatro edificios que ofrecen 38.200 metros cuadrados de oficinas de Grado-A y 995 plazas de aparcamiento. Ubicado en la intersección A-1 y M-11 / M-30, Manoteras ofrece gran accesibilidad por carretera así como transporte público y se beneficia de una excelente visibilidad. Pocos activos en la zona son de calidad institucional Grado A y muy pocos en Madrid ofrecen el espacio/superficie de oficinas que las grandes empresas están buscando en la ciudad.

El fondo Tristan se ha asociado con Zaphir Asset Management, una filial de Aguirre Newman, que ha coinvertido en la transacción.

Fernando Ramírez de Haro, socio y director ejecutivo de Zaphir Asset Management, ha comentado: “Estamos muy satisfechos de haber sido nombrados por CCP5 como socio operativo local responsable de la gestión de activos. Tenemos una gran actividad en este mercado y estamos seguros de que el corredor A-1 ofrece una muy buena oportunidad de crecimiento de alquiler sostenido, ya que es uno de los mercados de oficinas CBD más consolidados en Madrid”.