CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

INVERSOR PATRIMONIALISTA INMOBILIARIO. 

  • PATRIMONIALISTAS, FONDOS Y SOCIMI.
  • Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). 
PDF GUÍA PRÁCTICA DEL INVERSOR PATRIMONIALISTA INMOBILIARIO.
Precio 69,9 euros
Incluido: 
DIPLOMA de aprovechamiento del curso/guía práctica* 
* Se requiere superar los análisis técnicos que fijen los tutores del curso.
     y acceso gratuito al servicio de NOTICIAS formativas por 12 meses. 
Folleto general de presentación y precios de las guías prácticas (Pdf).
VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos un grupo inversor con una inmobiliaria patrimonialista dedicada al alquiler de viviendas. La solución de la socimi no vale para todos y nos han ayudado a analizar los pros y los contras para nuestro tamaño, nuestros planes de futuro y el control de la empresa que tiene un origen familiar. Tanto el estudio de las inmobiliarias patrimonialistas como de las socimi ha sido muy práctico y claro. Muy recomendable.

Vicente Nadal


ÍNDICE
PARTE PRIMERA
Inversor inmobiliario patrimonialista.


PARTE SEGUNDA

Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos)


PARTE TERCERA

Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)


PARTE CUARTA

Formularios

 
PARTE PRIMERA
  • Inversor inmobiliario patrimonialista.
<
Capítulo 1.
Inmobiliaria patrimonialista.
1. Calidad del patrimonio en explotación (renovación patrimonial).
2. Labor inversora. Identificar potenciales oportunidades de compra.
3. Perfil del arrendatario y Calendario de vencimiento y revisión de contratos de alquiler.
a. Base de clientes se encuentra diversificada
b. Vencimientos arrendaticios equilibrados.
4. Reestructuración del patrimonio de la Sociedad mediante la venta de sus activos no estratégicos.
5. Estrategia de crecimiento y especialización.
TALLER DE TRABAJO
Medidas anticíclicas de prevención del riesgo inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Proceso de reestructuración de su patrimonio con el objeto de incrementar los niveles de rentabilidad

TALLER DE TRABAJO
Criterios de rentabilidad.

TALLER DE TRABAJO
La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler.
1. Coeficientes de ocupación.
2. Valor residual de la inversión al final del periodo.
3. Flujo  de fondos y tasa de capitalización.

TALLER DE TRABAJO
Compras. Política de adquisiciones y crecimiento.

TALLER DE TRABAJO
Diferencias contables entre inmobiliarias patrimonialistas (contabilizan sus activos inmobiliarios en partidas dentro del inmovilizado) y promotoras inmobiliarias contabilizan el suelo y las viviendas como existencias dentro del activo circulante

TALLER DE TRABAJO
El negocio PATRIMONIALISTA de una inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo real de gran inmobiliaria patrimonialista de referencia internacional en el proceso de adquisición selectiva de activos de alta rentabilidad en zonas prime.

Capítulo 2. 
Organigrama de una inmobiliaria patrimonialista.  División de Patrimonio. Gestión y administración de activos.
1. Departamento de Gestión de Inmuebles
2. Departamento de gestión de promociones inmobiliarias.
Procedimientos generales
a. Definición del producto
b. Desarrollo del Proyecto
c. Desarrollo de la obra por el contratista
3. Departamento de gestión de suelo.
a. Procesos en el desarrollo promocional.
b. Gestión de suelo.
c. Desarrollo de cada proyecto. Project management.
d. Diseño y posterior control y supervisión de cada promoción.
4. Departamento de planificación y control y relaciones con los inversores.
5. Departamento financiero.
a. Operativa Financiera
b. Gastos de una inmobiliaria patrimonialista.
6. Departamento de Administración de Inmuebles.
7. Departamento de conservación de inmuebles.
Política de mantenimiento y conservación.
8. Departamento comercial y de marketing
Comercialización del patrimonio en alquiler o destinado a la venta.
Venta de Activos
a. Política de venta
b. Fijación de precios
c. Precios y campaña publicitaria
d. Oficina de venta
e. Gestión post-venta
g. Factores de oferta
TALLER DE TRABAJO
La gestión técnica del patrimonio en una inmobiliaria patrimonialista.
  • Director patrimonio.
  • Departamento Técnico.
  • Gerente de Inmuebles.
  • Gestor Técnico Externo  (Facilities Management FM).
  • Empresa de Servicios de Mantenimiento
  • Gestor instalaciones.
  • Manual de Calidad.
  • Gestión energética y medioambiental.
  • Gestor mantenimiento.
  • Gestor seguridad.
  • Gestor obra civil-arquitectura.
  • Responsable administrativo.
  • Responsable técnico del inmueble.
  • Inspección técnica.
  • Libro del  edificio.
  • Estrategia de contratación  del mantenimiento preventivo.
  • Mantenimiento Preventivo.
  • Calendario de Operaciones de Mantenimiento.
  • Registro de Incidencias.
  • Registro de Operaciones.
  • Manual del usuario (servicios y mantenimiento, descripción del edificio, conserjería  y limpieza).
  • Plan de Mantenimiento.
  • Plan de emergencia.
  • Gestión de la seguridad en los inmuebles.
  • Auditoría técnica estado actual del inmueble.
  • Validación del plan de mantenimiento preventivo.

  • CHECK-LIST 

    Claves del negocio inmobiliario patrimonialista.
    Ingresos por rentas, equilibrio de la compañía.
    Creación de patrimonio:
    • compra
    • desarrollo
    Tipos de patrimonio:
    • centros comerciales
    • oficinas
    • viviendas
    • hoteles
    • parques logísticos / industrial
    • (otros)
    Rentabilidad. Muy sensible a las variables.
    Financiación. Operaciones con mucho apalancamiento.
    Gestión del patrimonio:
    • personal propio o externalización.
    • estructura de ingresos y gastos.
    • rentabilidad.
    • personalización y adaptación a las especiales características de cada inmueble.
    • gestión del activo (técnica y administrativa): conservación, contratación de  suministros y servicios; contratos de mantenimiento; gestión de comunidades de  propietarios; gestión del cobro y facturación, etc.
    • comercialización; contratos de arrendamiento, estudios de mercado y  propuestas de actualización de rentas, mantenimiento y gestión–resolución de  incidencias; etc.
    • rotación de activos.
    Capítulo 3. 
    Política de contención del riesgo.
    1. Suelo de calidad por su ubicación y proceso urbanístico y contrataciones de obra.
    2. Compra de suelo selectiva.
    3. Contratación de obra.
    4. Política de diferenciación de producto y marca
    Capítulo 4.
    Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
    1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
    2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
    3. Prima de riesgo del sector hotelero.
    4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
    5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
    6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
    7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.
    TALLER DE TRABAJO
    Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
    1. Rentabilidad y riesgo.
    2. Fondos propios y préstamos.
    3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
    4. Diversificación y ubicación.
    Capítulo 5.
    Inversión inmobiliaria a cambio de nacionalidad.
    1. Visado de residencia para inversores. La inversión inmobiliaria a cambio de la nacionalidad española (GOLDEN VISA).
    2. Autorización de residencia para inversores
    PARTE SEGUNDA
    • Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos)
    Capítulo 6. 
    Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).
    1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
    2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
    3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.

    TALLER DE TRABAJO
    Inversión patrimonialista en  activos inmobiliarios.

    • Inversión institucional en activos inmobiliarios en España
    • Inversión patrimonialista en inmuebles en España
    • Fondos de inversión inmobiliarios.
    • Sociedades de inversión.
    • Compañías de seguros y fondos de pensiones.
    TALLER DE TRABAJO
    Categorías de fondos y su implicación en el mercado de inversiones inmobiliarias.  Inversores inmobiliarios, perfiles de inversión y rentabilidades exigidas.
    1. Inversores inmobiliarios oportunistas.
    2. Inversores Inmobiliarios Value Added.
    3. Inversores Inmobiliarios Core Plus.
    4. Inversores Inmobiliarios Core.

    TALLER DE TRABAJO
    Tipos de fondos inmobiliarios en función del riesgo.
    1. Core, o nuclear
    2. Core–plus o Value–Added
    3. Opportunity / fondos de oportunidad

    TALLER DE TRABAJO
    Estrategias de Inversión y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios.
    1. Inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX (capital expenditures).
    2. Estrategias de Inversión

    • Core y Core Plus
    • Valor Añadido o Value Added
    • Inversores Inmobiliarios Core Plus
    • Inversores Inmobiliarios Core
    • Oportunista
    TALLER DE TRABAJO
    El private equity inmobiliario.
    1. Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate) registradas en la CNMV como SGEIC (Sociedad Gestora de Entidades de Inversión Colectiva de tipo cerrado).
    a. Puesta en valor de inmuebles y adecuación a la demanda actual.
    b. Gestión de activos inmobiliarios de los vehículos de inversión.
    c. Proceso para generar mayor rentabilidad inmobiliaria al menor riesgo.
    2. Capital privado inmobiliario (private equity real estate)
    3. Niveles en la gestión del capital privado inmobiliario.
    Gestión de Capital o Gestión de Fondos/ Inversiones
    Gestión de Activos inmobiliarios.
    Gestión Inmobiliaria / facility management.
    4. Estrategias de inversión inmobiliaria de los fondos de capital privado inmobiliario.
    Core y Core Plus (poco riesgo: ingresos recurrentes de alquileres y baja plusvalía equiparable a la inflación.
    Valor Añadido o Value Added (riesgo medio: rehabilitar para poner en valor).
    Oportunista (riesgo alto: desarrollar nichos de mercado inmobiliario potencial).
    TALLER DE TRABAJO
    Fases de la gestión de activos inmobiliarios
    1. Due Diligence del inmueble.
    2. Gestión de activos inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos.
    3. Publicación de activos inmobiliarios disponibles.
    4. Comercialización de inmuebles, plan de marketing y estrategias.
    a. Elaboración del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario.
    • Plan comercial
    • Distribución de carteras y objetivos
    • Plan de acciones de Marketing inmobiliario.
    b. Comercialización de los activos inmobiliarios.
    • Fijación de precios de los activos inmobiliarios.
    • Gestión y seguimiento de activos inmobiliarios.
    TALLER DE TRABAJO
    Folletos de presentación de gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).
    Capítulo 7.
    Los 'family office' inmobiliarios.
    TALLER DE TRABAJO
    Los 'family office' inmobiliarios. Ejemplo de sociedad patrimonial especializada en inmuebles en renta.

    TALLER DE TRABAJO
    El Family Office. Compañía privada que gestiona las inversiones (en este caso, inmobiliarias) de una familia.

    Capítulo 8.
     Las SICAV.
    TALLER DE TRABAJO
    Las SICAV
    Capítulo 9. 
    Los Fondos Inmobiliarios.

    TALLER DE TRABAJO
    Los Fondos Inmobiliarios. Reglas generales.

    TALLER DE TRABAJO
    Fondos de inversión inmobiliaria. Fondos de Inversión Inmobiliaria.

    • Valor liquidativo y régimen de suscripciones y reembolsos.
    • Comisiones y gastos.
    • Sociedades de Inversión Inmobiliaria.
    TALLER DE TRABAJO
    Fondos de inversión inmobiliaria. El valor del patrimonio en un fondo de inversión. Valor liquidativo aplicable.
    PARTE TERCERA
    • Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
    <
    Capítulo 10. 
    La reforma de 2013 de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
    1. Las SOCIMI tras la reforma del 2013. La reforma de la Ley 11/2009 por la Ley 16/2012.
    2. Disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre.
    a. Objeto social. Participaciones.
    b. No límite de financiación ajena.
    c. Cómputo de rentas
    d. Tiempo de mantenimiento en el Activo de los bienes inmuebles.
    e. No diversificación inmobiliaria.
    f. Mercado  Alternativo Bursátil (MAB1)
    g. Capital social mínimo.
    h. Carácter nominativo de las acciones de las SOCIMI.
    3. Mejoras del régimen fiscal especial.
    a. Gravamen del 0%
    b. Bases imponibles negativas.
    c. Plazos de permanencia obligatoria.
    d. Gravamen especial.
    e. Obligaciones de información en la memoria
    f. Dividendos.
    4. Requisitos  exigidos  para  cotizar  en  el MAB

    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas de las ventajas introducidas por la reforma de 2013 en las SOCIMI.

    CHECK-LIST 

    La reforma del 2013 de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis)
    Capítulo 11. 
    ¿Qué es una SOCIMI?
    1. ¿Qué es una SOCIMI?
    2. S.A y posible cotización en el Mercado  Alternativo  Bursátil  (MAB)
    3. Capital social mínimo.
    Debe tener un Capital Social mínimo de  cinco (5) millones de euros
    4. ¿A qué se dedica?. Objeto social de las SOCIMI.
    5. Requisitos de inversión. Porcentaje invertido en inmuebles.
    6. Requisitos de mantenimiento y composición del activo.
    7. Rentas del periodo impositivo.
    8. Financiación ajena.

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Qué son las “SOCIMIS en desarrollo”?

    TALLER DE TRABAJO
    Aportaciones en especie a las SOCIMI.
    1. Ventajas
    2. Desventajas

    TALLER DE TRABAJO
    Requisitos inmobiliarios SOCIMI.
    1. Requisitos inmobiliarios SOCIMI.
    2. Requisitos financieros SOCIMI.
    3. Beneficios fiscales SOCIMI.

    TALLER DE TRABAJO
    Proceso a seguir para la constitución de una SOCIMI y agentes intervinientes en cada fase del proceso.
    1. Proceso de constitución de una SOCIMI.
    2. Agentes del proceso en la constitución de una SOCIMI. Auditor, tasador, agente MAB, etc.

    TALLER DE TRABAJO.
    ¿Merece la pena constituir una SOCIMI? Desarrollo de un caso práctico.
    1. Estudio de cash flow para el inversor en SOCIMI.
    2. Ventajas principales de ahorro de las SOCIMIs respecto de la SL tradicional.

    Capítulo 12. 
    Aspectos mercantiles de las SOCIMI.
    1. Acciones  deben  nominativas
    2. Admitidas  a  negociación.
    3. Tasación.
    4. Objeto social.
    5. Abono de  dividendos.
    6. Actividades accesorias distintas por parte de las SOCIMI.
    Capítulo 13. 
    Régimen mercantil de las SOCIMI.
    1. Las SOCIMI han de ser sociedades anónimas cotizadas.
    2. Carácter nominativo de la acciones.
    3. Reducción del plazo de arrendamiento de los inmuebles.
    4. Desaparece la diversificación en inmuebles.
    5. Financiación ilimitada.

    TALLER DE TRABAJO
    Modificación del objeto social de la Sociedad para adaptarlo  a  lo  previsto  por  la  Ley  11/2009,  de  26  de  octubre,   con  las  modificaciones  introducidas  por  la  Ley  16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

    TALLER DE TRABAJO
    Reducción de capital  de una  SOCIMI con la finalidad de condonar los dividendos pasivos, mediante la disminución del valor nominal de las acciones.

    TALLER DE TRABAJO
    Modelo de estatutos sociales de una SOCIMI.

    Título I. Denominación, objeto, duración y domicilio 
    Artículo 1. Denominación social 
    Artículo 2. Objeto social 
    Artículo 3. Duración 
    Artículo 4. Domicilio social 

    Título II. Capital social, acciones y accionistas 
    Artículo 5. Capital social 
    Artículo 6. Las acciones 
    Artículo 7. Condición de accionista 
    Artículo 8. Prestaciones accesorias 
    Artículo 9. Copropiedad y derechos reales sobre las acciones 
    Artículo 10. Transmisión de las acciones 
    Artículo 11. Desembolsos pendientes y mora del accionista 

    Título III. Aumento y reducción de capital 
    Artículo 12. Aumento de capital 
    Artículo 13. Capital autorizado 
    Artículo 14. Reducción de capital 

    Título IV. Obligaciones y otros valores 
    Artículo 15. Emisión de obligaciones 
    Artículo 16. Emisión de otros valores 

    Título V. Órganos rectores de la sociedad 
    Artículo 17. Órganos de la sociedad 

    Sección i. – la junta general 
    Artículo 18. Junta general 
    Artículo 19. Clases de juntas 
    Artículo 20. Convocatoria de la junta general 
    Artículo 21. Junta universal 
    Artículo 22. Lugar y tiempo de celebración 
    Artículo 23. Constitución de la junta 
    Artículo 24. Derecho de asistencia 
    Artículo 25. Representación para asistir a la junta 
    Artículo 26. Voto por medios de comunicación a distancia 
    Artículo 27. Derecho de información 
    Artículo 28. Presidencia y secretaría de la junta 
    Artículo 29. Lista de asistentes 
    Artículo 30. Desarrollo de las sesiones 
    Artículo 31. Adopción de acuerdos
    Artículo 32. Acta de la junta y certificaciones 

    Sección II. El consejo de administración 
    Artículo 33. Consejo de administración 
    Artículo 34. Funciones del consejo de administración 
    Artículo 35. Composición del consejo de administración 
    Artículo 36. Equilibrio del consejo 
    Artículo 37. Duración 
    Artículo 38. Retribución de los consejeros 
    Artículo 39. Designación de cargos en el consejo de administración 
    Artículo 40. Reuniones del consejo de administración 
    Artículo 41. Desarrollo de las sesiones 
    Artículo 42. Actas del consejo y certificaciones 

    Sección III. Órganos delegados y consultivos del consejo 
    Artículo 43. Delegación de facultades 
    Artículo 44. Comisión de auditoría y control 
    Artículo 45. Comisión de nombramientos  y retribuciones 

    Sección IV. Informe anual de gobierno corporativo, informe anual sobre la remuneración de los consejeros y página web 
    Artículo 46. Informe anual de gobierno corporativo 
    Artículo 47. Informe anual sobre la remuneración de los consejeros 
    Artículo 48. Página web corporativa 

    Título VI. Cuentas anuales 
    Artículo 49. Ejercicio social 
    Artículo 50. Documentación contable 
    Artículo 51. Cuentas anuales
    Artículo 52. Informe de gestión 
    Artículo 53. Auditores de cuentas 
    Artículo 54. Aprobación de las cuentas anuales 
    Artículo 55. Reglas especiales para la distribución de dividendos 
    Artículo 56. Depósito de las cuentas anuales 

    Título VII. Disolución y liquidación 
    Artículo 57. Causas de disolución 
    Artículo 58. Liquidación 

    Título VIII. Incompatibilidades 
    Artículo 59. Prohibiciones e incompatibilidades 
    Artículo 60. Activo y pasivo sobrevenidos 
    Artículo 61. Fuero para la resolución de conflictos 

    Disposición transitoria 

    Anexo 

    TALLER DE TRABAJO
    Modelo de reglamento del consejo de administración  de  una SOCIMI. 
    Artículo 1.- Finalidad e interpretación 
    Artículo 2.- Aprobación y modificación 
    Artículo 3.- Difusión 

    TÍTULO I 
    FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
    Artículo 4.- Función general del Consejo de Administración 
    Artículo 5.- Creación de valor para el accionista 

    TÍTULO II 
    COMPOSICIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
    Artículo 6.- Composición cualitativa 
    Artículo 7.- Composición cuantitativa 

    TÍTULO III 
    ESTRUCTURA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
    Artículo 8.- El Presidente del Consejo de Administración 
    Artículo 9.- El Vicepresidente o Vicepresidentes 
    Artículo 10.- El Secretario del Consejo de Administración 
    Artículo 11.- El Vicesecretario del Consejo de Administración 
    Artículo 12.- Órganos delegados y consultivos del Consejo de Administración 
    Artículo 13.- El Comité de Auditoría 
    Artículo 14.- La Comisión de Nombramientos y Retribuciones 

    TÍTULO IV 
    FUNCIONAMIENTO DEL CONSEJO 
    Artículo 15.- Reuniones del Consejo de Administración 
    Artículo 16.- Desarrollo de las sesiones 

    TÍTULO V 
    DESIGNACIÓN Y CESE DE CONSEJEROS 
    Artículo 17.- Nombramiento de consejeros 

    Artículo 18.- Designación de consejeros externos 
    Artículo 19.- Reelección de consejeros

    Artículo 20.- Duración del cargo 
    Artículo 21.- Cese de los consejeros 
    Artículo 22.- Expresión de las razones de cese como Consejero 
    Artículo 23.- Objetividad y secreto de las votaciones 

    TÍTULO VI 
    ACCESO DE LOS CONSEJEROS A INFORMACIÓN DE LA SOCIEDAD 
    Artículo 24.- Facultades de información e inspección 
    Artículo 25.- Auxilio de expertos 

    TÍTULO VII  RETRIBUCIÓN DEL CONSEJERO 
    Artículo 26.- Retribución del consejero 
    Artículo 27.- Remuneración de la alta dirección 

    TÍTULO VIII  DEBERES DEL CONSEJERO 
    Sección 1ª. Deberes de diligencia 
    Artículo 28.- Obligaciones generales del Consejero 

    Sección 2ª. Deberes de fidelidad y lealtad 
    Artículo 29.- Deberes generales 
    Artículo 30.- Deber de secreto del consejero 
    Artículo 31.- Deber de lealtad 
    Artículo 32.- Deber de abstención en conflictos de intereses 
    Artículo 33.- Deber de fidelidad 
    Artículo 34.- Información no pública 
    Artículo 35.- Oportunidades de negocios 
    Artículo 36.- Operaciones indirectas 
    Artículo 37.- Deberes de información del consejero 
    Artículo 38.- Operaciones con consejeros y accionistas significativos 
    Artículo 39.- Principio de transparencia 
    Artículo 40.- Extensión subjetiva de los deberes de lealtad 

    TÍTULO IX  RELACIONES DEL CONSEJERO 
    Artículo 41.- Informe anual de gobierno corporativo 
    Artículo 42.- Relaciones con los Accionistas 
    Artículo 43.- Relaciones con los mercados
    Artículo 44.- Relaciones con los analistas 
    Artículo 45.- Relaciones con los auditores.
    Artículo 46.- Página web corporativa 

    Capítulo 14. 
    Requisitos de inversión de las SOCIMI
    1. Requisito de inversión de los activos.
    2. Requisitos contables para el cómputo.
    3. Requisito sobre volumen de rentas derivadas del  arrendamiento de inmuebles
    4. Requisito de mantenimiento de los activos.
    5. Financiación de las SOCIMI

    CHECK-LIST 

    Régimen mercantil de las SOCIMI
    1. Forma societaria
    2. Objeto social.
    3. Distribución de dividendos
    Capítulo 15.
    Cotización en mercados secundarios oficiales y en sistemas multilaterales de  negociación como el Mercado Alternativo Bursátil (“MAB”)
    1. Mercado Alternativo Bursátil (“MAB”)
    2. Circular 2/2013
    3.  Régimen aplicable a las SOCIMIs que se incorporen al MAB
    4. Sociedades que pueden incorporarse al MAB
    5. Requisitos de difusión.
    6. Lock-up de accionistas de referencia.
    7. Participaciones Significativas
    8. Valoración  por un experto independiente.
    9. Documento Informativo de Incorporación al MAB
    TALLER DE TRABAJO
    Circular 1/2017 que modifica la Circular 14/2016 sobre requisitos y procedimiento aplicables a la incorporación y exclusión en el Mercado Alternativo Bursátil de acciones emitidas por socimis. El requisito de difusión de las acciones en el mercado.

    TALLER DE TRABAJO
    Las SOCIMI y los REIT (Real Estate Investment Trust).

    TALLER DE TRABAJO
    La SOCIMI con un medio de obtener liquidez en lugar de vender los activos inmobiliarios.

    TALLER DE TRABAJO
    Análisis financiero de las SOCIMI.
    1. Análisis de las SOCIMI desde una perspectiva financiera (diferencial entre precio de cotización y valor de activos subyacentes).
    2. El valor neto de los activos inmobiliarios (NAV). Fórmulas de cálculo.

    TALLER DE TRABAJO
    El éxito o fracaso financiero de la SOCIMI.
    1. La  constitución  de  una  SOCIMI  desde  la  perspectiva  del  gestor  financiero. Factores a considerar en la decisión.
    2. Factores que influyen en el  descuento de una SOCIMI
    3. Factores  a considerar en la decisión  de  constituir  una  SOCIMI  así  como  en  su  posterior  gestión.

    • El  riesgo  sistemático  y  no  sistemático  de  los  activos  es  directamente proporcional al descuento del precio sobre el NAV.
    • Valor del ratio P/NAV, cociente entre  la cotización (P) y el valor  neto de   los activos (NAV) de la SOCIMI.
    • El  valor  neto  de  los  activos  (NAV)  y  la  cotización  de  las SOCIMI.
    4. Factores a tener en cuenta por los gestores de las SOCIMI debido al ratio  P/NAV
    • Fiscalidad de  las  plusvalías  no  realizadas.
    • Costes  de  gestión.
    • Costes de agencia.
    • Costes  de  transaccionales.
    • Liquidez.
    • Retornos  históricos.
    • Tamaño de la SOCIMI.
    • Diversificación  de  activos  subyacentes.
    • Rentabilidad.
    • Efecto país.
    • Efecto de los costes de adquisición, producción y valor de mercado.
    • Índice bursátil y capital  flotante  (free  float).
    • Estructura  del  pasivo  y  patrimonio  neto.
    • Riesgo-Compañía.
    • Coberturas  de  tipos  de  interés.
    • Tasaciones inmobiliarias y expectativas.
    • Gestión  eficiente.
    • El efecto del ruido o riesgo irracional.
    TALLER DE TRABAJO
    Caso práctico. Integración de la SOCIMI Merlin, Testa y Metrovacesa.
    • Escisión total de Metrovacesa y transmisión unidades de negocio. División de su patrimonio en (a) Patrimonio terciario.  (b) Patrimonio residencial. (c) Patrimonio no estratégico.
    TALLER DE TRABAJO
    Modelo de Documento Informativo de incorporación al MAB-SOCIMIS de una SOCIMI. 

    INTRODUCCIÓN. INFORMACIÓN UTILIZADA PARA LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE REFERENCIA POR ACCIÓN. 

    1. INFORMACIÓN GENERAL Y RELATIVA A LA SOCIEDAD Y SU NEGOCIO
    1.1. Persona o personas físicas responsables de la información contenida en el Documento. Declaración por su parte de que la misma, según su conocimiento, es conforme con la realidad y de que no aprecian ninguna omisión relevante. 
    1.2. Auditor de cuentas de la Sociedad. 
    1.3. Identificación completa de la Sociedad y objeto social. 
    1.4. Breve exposición sobre la historia de la empresa, incluyendo referencia a los hitos más relevantes.
    1.4.1. Nombre legal y comercial. 
    1.4.2. Acontecimientos más importantes en la historia de la Sociedad. 
    1.5. Razones por las que se ha decidido solicitar la incorporación a negociación en el MAB-SOCIMIS. 
    1.6. Descripción general del negocio del Emisor, con particular referencia a las actividades que desarrolla, a las características de sus productos o servicios y a su posición en los mercados en los que opera. 
    1.6.1. Descripción de los activos inmobiliarios, situación y estado, período de amortización, concesión o gestión. 
    1.6.2. Eventual coste de puesta en funcionamiento por cambio de arrendatario. 
    1.6.3. Información fiscal. 
    1.6.4. Descripción de la política de inversión y de reposición de activos. Descripción de otras actividades distintas de las inmobiliarias. 
    1.6.5.  Informe  de  valoración  realizado  por  un  experto  independiente  de  acuerdo  con  criterios internacionalmente aceptados, salvo que dentro de los seis meses previos a la solicitud se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera que resulten relevantes para determinar un primer precio de referencia para el inicio de la contratación de las acciones de la sociedad. 
    1.7. Estrategia y ventajas competitivas del emisor. 
    1.8. En su caso, dependencia con respecto a patentes, licencias o similares. 
    Nivel de diversificación.
    Principales inversiones del Emisor en cada ejercicio cubierto por la información financiera aportada y principales inversiones futuras ya comprometidas a la fecha del Documento. 
    Principales inversiones del Emisor. 
    Principales inversiones futuras ya comprometidas a la fecha del Documento Informativo.
    1.11. Breve descripción del grupo de sociedades del Emisor. Descripción de las características y actividad de las filiales con efecto significativo en la valoración o situación del Emisor. 
    1.12. Referencia a los aspectos medioambientales que puedan afectar a la actividad del Emisor. 
    1.13. Información  sobre  tendencias  significativas  en  cuanto  a  producción,  ventas  y  costes  del  Emisor desde el cierre del último ejercicio hasta la fecha del Documento.
    1.14. Previsiones o estimaciones de carácter numérico sobre ingresos y costes futuros.
    1.15. Información relativa a los administradores y altos directivos del Emisor.
    1.15.1. Características del órgano de administración (estructura, composición, duración del mandato de los administradores).
    1.15.2. Trayectoria  y  perfil  profesional  de  los  administradores y,  en  el  caso  de  que  el  principal  o  los principales directivos no ostenten la condición de administrador, del principal o los principales directivos. 
    1.15.3. Régimen de retribución de los administradores y de los altos directivos. Existencia o no de cláusulas de  garantía  o  blindaje  de  administradores  o  altos  directivos  para  casos  de  extinción  de  sus  contratos, despido o cambio de control. 
    1.16. Empleados. Número total, categorías y distribución geográfica. 
    1.17. Número  de  accionistas  y,  en  particular,  detalle  de  accionistas  principales,  entendiendo  por  tales aquellos  que  tengan  una  participación  superior  al  5%  del  capital,  incluyendo número  de  acciones  y porcentaje sobre capital. 
    1.18. Información relativa a operaciones vinculadas. 
    1.18.1. Información sobre las operaciones vinculadas significativas según la definición contenida en la Orden EHA/3050/2004, de 15 de septiembre, realizadas durante los dos ejercicios anteriores a la fecha del Documento Informativo de Incorporación. 
    1.18.2. Operaciones realizadas con los accionistas significativos. 
    1.18.3. Operaciones realizadas con administradores y directivos. 
    1.18.4. Operaciones realizadas entre personas, sociedades o entidades del grupo. 
    1.19. Información financiera.
    1.19.1. Información financiera correspondiente a los tres últimos ejercicios. 
    1.19.2. En  el  caso  de  existir  opiniones  adversas,  negaciones  de  opinión,  salvedades  o  limitaciones  de alcance por parte de los auditores de la sociedad, se informará de los motivos, actuaciones conducentes a su subsanación y plazo previsto para ello. 
    1.19.3. Descripción de la política de dividendos. 
    1.19.4. Información sobre litigios que puedan tener un efecto significativo sobre el Emisor. 
    1.20. Factores de riesgo. 
    1.20.1. Riesgos vinculados a la actividad de la Sociedad. 
    1.20.2. Riesgos asociados a las acciones de la Sociedad. 

    2. INFORMACIÓN RELATIVA A LAS ACCIONES. 
    2.1. Número de acciones cuya incorporación se solicita, valor nominal de las mismas. Capital social, indicación de si existen otras clases o series de acciones y de si se han emitido valores negociables que den derecho a suscribir o adquirir acciones. 
    2.2. Grado  de  difusión  de  los  valores.  Descripción,  en  su  caso,  de  la  posible  oferta  previa  a  la incorporación que se haya realizado y de su resultado.
    2.3. Características principales de las acciones y los derechos que incorporan incluyendo mención a posibles limitaciones del derecho de asistencia, voto y nombramiento de Administradores por el sistema proporcional. 
    2.4. En caso de existir, descripción de cualquier condición a la libre transmisibilidad de las acciones estatutaria o extra-estatutaria compatible con la negociación en el MAB-SOCIMIS. 
    2.5. Pactos parasociales entre accionistas o entre la Sociedad y accionistas que limiten la transmisión de acciones o que afecten al derecho de voto. 
    2.6. Compromisos  de  no  venta  o  transmisión,  o  de  no  emisión,  asumidos  por  accionistas  o  por  la Sociedad con ocasión de la incorporación a negociación en el MAB-SOCIMIS. 
    2.7. Previsiones  estatutarias requeridas  por  la  regulación  del  MAB  relativas  a  la  obligación  de comunicar participaciones significativas y los pactos parasociales y los requisitos exigibles a la solicitud de exclusión de negociación en el MAB y a los cambios de control de la Sociedad. 
    2.8. Descripción del funcionamiento de la Junta General. 
    2.9. Proveedor de Liquidez y breve descripción de su función.

    3. OTRAS INFORMACIONES DE INTERÉS.

    4. ASESOR REGISTRADO Y OTROS EXPERTOS O ASESORES

    4.1. Información relativa al Asesor Registrado.
    4.2. Declaraciones o informes de terceros emitidos en calidad de experto, incluyendo cualificaciones y, en su caso, cualquier interés relevante que el tercero tenga en el Emisor. 
    4.3. Información  relativa  a  otros  asesores  que  hayan  colaborado  en  el  proceso  de  incorporación  al MAB-SOCIMIS. 

    Anexo I. Cuentas anuales auditadas. 
    Anexo  II.  Informe  de  valoración  independiente  de la  Sociedad. 

    Capítulo 16. 
    Circular 2/2013 del mercado alternativo bursátil sobre  régimen aplicable a SOCIMI
    1. Requisitos generales. Capital social.
    2. Estatutos sociales de las SOCIMI
    3. Folleto Informativo por la CNMV
    4. Negociación de sus acciones al MAB. Asesor registrado y proveedor de liquidez
    5. Incorporación de la SOCIMI al MAB. Free Float
    6. Valoración de experto independiente
    7. Información financiera periódica y página web.
    8. Accionistas  de  referencia. Lock-Up

    TALLER DE TRABAJO
    Auditoría de las SOCIMI inmobiliarias y Reglamento del Mercado Alternativo Bursátil.
    1. Reglamento del Mercado Alternativo Bursátil.
    2. Auditoría de la SOCIMI inmobiliarias.

    TALLER DE TRABAJO
    Información a suministras por SOCIMI incorporadas al mercado alternativo bursatil.

    • Información a facilitar por el asesor.
    • Información periódica (semestral y anual).
    • Información relevante.
    • Participaciones privilegiadas.
    • Operaciones realizadas por administradores y directivos.
    • Pactos parasociales.
    • Información acerca de operaciones societarias.

    • Registro y difusión de la información. Página web.
    TALLER DE TRABAJO
    El éxito de las SOCIMI depende del MAB, Mercado Alternativo Bursátil

    TALLER DE TRABAJO
    Las valoraciones de las SOCIMI. Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y Circular 2/2013 sobre valoración de la SOCIMI.

    Capítulo 17. 
    Régimen fiscal de las SOCIMI
    1. Impuesto sobre Sociedades (IS)
    2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD)
    3. Régimen fiscal de los socios de las SOCIMI
    a. Sujeto pasivo IRPF.
    b. Impuesto sobre la Renta de no Residentes
    4. Transmisión de participaciones en el capital de las SOCIMI
    a. Sujeto pasivo IRPF.
    b. Impuesto sobre la Renta de no Residentes
    5. Requisitos para la aplicación el régimen fiscal especial.
    6. Obligaciones de información.
    7. Salida del régimen fiscal especial.
    8. Pérdida del régimen fiscal especial.

    TALLER DE TRABAJO
    Fiscalidad de las SOCIMIs
    1. Régimen  fiscal  especial  aplicable  a  las  SOCIMIs   en  el  Impuesto  sobre  Sociedades (“ IS ”).
    2. Fiscalidad de los inversores en acciones  de las SOCIMIs.

    a.  Imposición  directa  sobre  los  rendimientos  generados  por  la  tenencia  de  las  acciones de las SOCIMIs
    (i)  Inversor sujeto pasivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas  (“IRPF”)
    (ii)  Inversor  sujeto  pasivo  del  IS  o  del  Impuesto  sobre  la  Renta  de  no  Residentes (“ IRNR ”) con establecimiento permanente (“ EP ”)
    (iii)  Inversor sujeto pasivo del IRNR sin EP
    b.  Imposición  directa  sobre  las  rentas  generadas  por  la  trasmisión  de  las acciones de las SOCIMIs.
    (i) Inversor sujeto pasivo del IRPF.
    (ii) Inversor sujeto pasivo del IS y del IRNR con EP
    (iii) Inversor sujeto pasivo del IRNR sin EP
    3.  Imposición sobre el patrimonio (“ IP ”)
    4.  Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (“ ISD ”)
    5.  Imposición indirecta en la adquisición y transmisión de las acciones de las SOCIMIs

    TALLER DE TRABAJO
    El Régimen fiscal de las SOCIMI tras la reforma de 2013

    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas del régimen fiscal de las SOCIMI

    TALLER DE TRABAJO
    Ventajas del régimen fiscal de  las  SOCIMI.
    1. Tributación al 0%
    2. Ventajas para SOCIMI participada por REIT extranjero.
    3. Desparece la distribución obligatoria de dividendos.
    4. Memoria de las cuentas anuales.
    5. Pérdida del régimen fiscal especial.

    CHECK-LIST 

    1. Fiscalidad de las SOCIMI
    2. El régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, ¿es obligatorio para todas las SOCIMI que cumplan los requisitos establecidos en dicha Ley?
    3. ¿Cómo deben de presentar su declaración del Impuesto las sociedades que hayan optado por este régimen fiscal especial?
    4. El régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, ¿es obligatorio para todas las SOCIMI que cumplan los requisitos establecidos en dicha Ley?
    5. ¿Cuándo se devenga el Impuesto para las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009?
    6. ¿Están sometidos a retención los dividendos distribuidos por las SOCIMI que hayan optado por la aplicación de este régimen especial?
    7. ¿Qué renta debe integrar en su base imponible una sociedad por los dividendos distribuidos con cargo a beneficios procedentes de rentas sujetas al 19%?
    8. La opción por la aplicación de este régimen especial ¿es compatible con la aplicación de los regímenes especiales previstos en el TRLIS?
    9. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento del requisito de permanencia, de tres o siete años, a que se refiere el artículo 3.3 de la Ley 11/2009?
    10. ¿Por qué normativa se regirán las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen especial?
    13. ¿Puede optarse por la aplicación de este régimen aún cuando todavía no se cumplan los requisitos exigidos para su aplicación?
    14. Las entidades que hubieran optado por aplicar el régimen fiscal de las SOCIMI ¿bajo qué circunstancias pierden el derecho a disfrutar del mismo?
    15. ¿Qué reglas les serán de aplicación a las sociedades que opten por la aplicación de este régimen fiscal especial, que estuviesen tributando por otro régimen distinto?
    16. ¿Qué reglas les serán de aplicación a las sociedades que estuviesen tributando por este régimen especial y pasen a tributar por otro régimen distinto?
    17. ¿Cómo se determinan las rentas de los inmuebles a efectos de la aplicación de este régimen?
    18. ¿Cuáles son las rentas exentas de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen especial?
    19. ¿Cuál es el tipo de gravamen de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen?
    20. ¿Qué tratamiento recibirán las rentas obtenidas por una sociedad en la transmisión de la participación en el capital de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen?
    Capítulo 18. 
    Formalización de la opción la opción para la aplicación del régimen especial de las SOCIMI
    1. La opción por la aplicación del régimen fiscal especial
    2. Período transitorio para el cumplimiento de requisitos del régimen.

    TALLER DE TRABAJO
    Requisitos para aplicar el régimen especial de las SOCIMI
    Descripción
    Forma societaria
    Sociedad Anónima Incluir denominación SOCIMI, S.A.
    Capital social mínimo. 5.000.000 euros
    Objeto social
    Requisitos de inversión
    Rentas
    Requisito de cotización
    Financiación.
    Periodo de tenencia /  arrendamiento
    Distribución de resultados
    Plazo distribución del dividendo
    Régimen fiscal SOCIMI. Aplicación del régimen especial.

    Capítulo 19. 
    Obligaciones contables de información de las SOCIMI
    1. Exigencias  informativas derivadas de la condición de  SOCIMI.
    2. Memoria
    3. Reservas.
    4. Dividendos.
    5. Activos.

    TALLER DE TRABAJO
    Modelo de Cuentas anuales resumidas de una SOCIMI

    Estados financieros 
    Balance de Situación 
    Cuenta de Pérdidas y Ganancias 
    Estado de Ingresos y Gastos Reconocidos 
    Estado Total de Cambios en el Patrimonio Neto 
    Estado de Flujos de Efectivo 
    Notas explicativas a los estados financieros: 
    Naturaleza y actividad de la sociedad 
    Bases de presentación 
    Normas de registro y valoración
    Inversiones inmobiliarias 
    Arrendamientos operativos-arrendador 
    Política y gestión de riesgos 
    Activos financieros 
    Efectivo y otros activos líquidos equivalentes 
    Fondos propios 
    Pasivos financieros 
    Situación fiscal 
    Información relativa al Consejo de Administración de la Sociedad y  personal de Alta Dirección 
    Ingresos y gastos 
    Operaciones con partes vinculadas 
    Impactos comparativos con NIIF 
    Hechos posteriores 

    Capítulo 20. 
    • Pérdida del régimen fiscal especial.
    Capítulo 21. 
    • Tipo de gravamen 0% en el Impuesto de Sociedades IS.
    Capítulo 22. 
    • La percepción de dividendos. IRPF
    • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
    • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
    • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario.
    PARTE CUARTA
    • Formularios
    Caso real. Documento informativo de incorporación al mercado alternativo  bursátil, segmento para SOCIMIs (MAB-SOCIMIs) 
    • Resumen  de  información  utilizada  para  la  determinación  del  precio  de  referencia  por  acción  y  principales  riesgos  de  inversión. 
    • Información general y relativa a la compañía y a su  negocio. 
    • Información relativa a las acciones. 
    • Otras informaciones de interés. 
    • Asesor registrado y otros expertos o asesores. 
    • Información  general  y  relativa  a  la  compañía  y  a  su negocio. 

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