| SOCIMI, los REIT españoles.
En el contexto de los fondos inmobiliarios en España,
existen vehículos interesantes, incluida la sociedad anónima
cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), que son
los fondos de inversión inmobiliarios españoles (REIT), que
se centran en invertir en activos inmobiliarios urbanos para arrendamiento,
en otras SOCIMI o REIT extranjeros. Las SOCIMI no califican como fondos
de inversión alternativos (AIF), por lo que no están obligados
a designar una compañía administradora (AIFM) y un depositario.
Se pueden comercializar a inversores no profesionales, por ejemplo, a través
de exenciones de colocación privada (las de la Directiva de Prospecto
de la Unión Europea (UE)). Las SOCIMI también están
sujetas a un régimen impositivo especial, con una tasa impositiva
sobre los ingresos corporativos del 0 por ciento.
Cotización obligatoria de las SOCIMI
La SOCIMI debe ser una sociedad anónima
española (Sociedad Anónima, SA). El capital nominal de una
SOCIMI debe ser de al menos 5 millones de euros. No existe un umbral máximo
para la deuda externa.
Las SOCIMI deben cotizar en una bolsa de valores
organizada en España, la UE, el EEE o en otros países con
un intercambio efectivo de información fiscal con España.
De conformidad con las normas correspondientes
de la Bolsa de Valores de España, una entidad que cotiza en bolsa
debe tener al menos 100 accionistas con un interés inferior al 25%,
siendo un mínimo del 25% de flotación libre como práctica
habitual.
En el caso del Mercado alternativo bursátil
(BME GROWTH (ANTES MAB)), los accionistas minoritarios (accionistas que
posean menos del 5% del capital social) deben representar conjuntamente
menos (a) acciones con un valor de mercado de 2 millones de euros, o (b)
el 25% del Capital social. A partir del 1 de agosto de 2017, se requiere
que se incluya un número mínimo de accionistas minoritarios
(entre 20 y 25) en el (BME GROWTH (ANTES MAB). Los requisitos de flotación
libre deben cumplirse desde el primer día.
No hay restricciones específicas para
los inversores no residentes.
La actividad corporativa principal de la SOCIMI
debe ser la siguiente:
• La adquisición y desarrollo de
bienes inmuebles urbanos para alquiler, incluida la renovación de
edificios.
• La tenencia de acciones en otras SOCIMI o en
compañías extranjeras con la misma actividad corporativa
y requisitos de distribución de dividendos similares a los SOCIMI.
• La tenencia de acciones en empresas españolas
o extranjeras con la misma actividad corporativa, obligaciones de distribución
de dividendos, pruebas de activos e ingresos como SOCIMIs y
• La tenencia de acciones o participaciones en
instituciones de inversión colectiva reguladas en España.
Al menos el 80% del valor de los activos debe consistir
en activos y acciones inmobiliarias que reúnan los requisitos.
Además, al menos el 80% de las ganancias,
excluidas las ganancias de capital derivadas de la transferencia de bienes
inmuebles que se haya cumplido con el período mínimo de tenencia,
debe estar relacionado con alquileres y dividendos de activos y acciones
calificados.
Los activos y acciones que reúnan los requisitos
deben mantenerse por un período mínimo de tres años.
No existen restricciones para los activos extranjeros,
suponiendo que sean similares a los activos calificados españoles
y que estén ubicados en una jurisdicción con intercambio
de información fiscal con España.
Requisitos de distribución de dividendos
La SOCIMI está obligada a distribuir las
siguientes cantidades una vez que se cumplan todas las obligaciones de
derecho corporativo:
• 100% de las ganancias derivadas de los
dividendos recibidos de otras SOCIMI, REIT extranjeros, subsidiarias calificadas
e instituciones de inversión colectiva.
• Al menos el 50% de las ganancias de capital
derivadas de activos y acciones inmobiliarios calificados. La ganancia
restante se reinvertirá dentro de un período de tres años
o se distribuirá completamente una vez que haya transcurrido el
período de tres años y no se haya realizado ninguna reinversión,
y
• Al menos el 80% de las ganancias derivadas de
ingresos distintos de dividendos y ganancias de capital, es decir, incluyendo
ingresos por alquileres y actividades auxiliares.
La distribución de dividendos se acordará
dentro del período de seis meses posterior al final del ejercicio
financiero, y se pagará dentro del mes siguiente a la fecha del
acuerdo de distribución.
Fiscalidad de las SOCIMI
El SOCIMI debe ser residente fiscal en España.
El SOCIMI está sujeto al impuesto de sociedades español al
0%.
Sin embargo, los ingresos y las ganancias de capital
derivadas de las inversiones que no respeten el período de tenencia
de tres años estarán sujetos a impuestos al nivel de SOCIMI
a la tasa impositiva corporativa estándar.
Las filiales calificadas cuyo capital social es
propiedad exclusiva de una o más SOCIMI pueden beneficiarse de este
régimen fiscal.
Además, las filiales españolas de
vehículos extranjeros que cotizan en bolsa, incluidos los REIT,
son elegibles para el régimen SOCIMI para sus ingresos de alquiler
y ganancias de capital españolas (el denominado "SOCIMI no listado").
La exclusión de la lista, la exención
del régimen, el incumplimiento sustancial de la información
de presentación de informes, o las obligaciones de distribución
de dividendos, o cualquier otro requisito dará como resultado la
eliminación del régimen SOCIMI y una prohibición de
tres años para optar nuevamente por el régimen REIT.
Por otro lado, la SOCIMI deberá pagar un
"impuesto especial" del 19% sobre los dividendos distribuidos a los accionistas
que tengan un interés de al menos el 5% que estén exentos
de impuestos o sujetos a una tasa impositiva efectiva inferior al 10%.
Cualquier retención en la fuente se tendrá en cuenta para
estos fines. Este impuesto especial no se adeudará si el receptor
de los dividendos es un REIT extranjero en sí mismo o una entidad
extranjera que califique, siempre que dichos dividendos estén sujetos
a una tasa impositiva efectiva mínima del 10% al nivel de los accionistas
que posean 5% o más del vehículo extranjero. La imposición
del inversor de al menos el 10% debe ser comunicado a la SOCIMI dentro
de los diez días posteriores al pago de dividendos para evitar el
impuesto especial.
Las distribuciones de dividendos por parte de SOCIMI,
tanto para residentes como para no residentes, están sujetas a las
normas generales de retención de impuestos y las tasas de los tratados
aplicables.
Tratamiento fiscal a nivel inversor
Inversionistas residentes
Inversores individuales
Los dividendos derivados de las acciones de SOCIMI
están sujetos a las reglas generales del impuesto sobre la renta
personal, sin recurrir a exenciones nacionales.
Las ganancias de capital derivadas de la disposición
de las acciones de SOCIMI están sujetas a las reglas generales del
impuesto sobre la renta personal.
Inversores corporativos
Los dividendos están sujetos en su totalidad
al impuesto de sociedades a la tasa general (25% a partir de 2016) sin
recurrir al régimen de exención de participación nacional.
Las ganancias de capital derivadas de la disposición
de las acciones de SOCIMI estarán sujetas a la tasa general de ingresos
(25% a partir de 2016) sin recurrir al régimen de exención
de participación nacional.
Inversores no residentes
Individuos e inversores corporativos sin un establecimiento
permanente español Los dividendos y las ganancias de capital están
sujetos a las normas generales para los no residentes y los tratados fiscales
y sin recurso a exenciones nacionales sobre las ganancias de capital.
Sin embargo, las ganancias de capital derivadas
de la disposición de acciones en una SOCIMI que cotiza en un mercado
oficial español están exentas de impuestos en España
si el accionista no residente posee menos del 5% del capital social.
Individuos e inversores corporativos con establecimiento
permanente español Los dividendos y las ganancias de capital están
sujetos a las mismas reglas descritas anteriormente para los accionistas
corporativos residentes.
Transición de patrimonialista a SOCIMI
/ Privilegios fiscales
No hay un impuesto de entrada establecido para
la transición al régimen SOCIMI.
Sin embargo, las ganancias de capital obtenidas
por un SOCIMI correspondiente a los activos mantenidos antes de la elección
serían gravables solo por la parte de las ganancias asignadas en
el período de tenencia anterior al SOCIMI.
Los solicitantes pueden optar por el régimen
SOCIMI notificando a la Administración Tributaria antes del comienzo
del último trimestre del período impositivo. El régimen
se aplica retroactivamente desde el comienzo del ejercicio financiero en
el que la SOCIMI ha aplicado válidamente para este régimen
fiscal.
La ley otorga un período de dos años
para cumplir con ciertos requisitos de REIT, incluido el listado, durante
el cual el SOCIMI está sujeto a impuestos al 0%.
Los beneficios del impuesto de transmisiones patrimoniales
y actos jurídicos documentados pueden ser de aplicación en
relación con la adquisición de viviendas para alquiler.
Las reestructuraciones destinadas a la incorporación
de una SOCIMI o la conversión de entidades existentes en una SOCIMI
se consideran impulsadas por los negocios a los efectos del régimen
de neutralidad fiscal para las reorganizaciones corporativas.
De estos temas se trata, desde una perspectiva
práctica y profesional, en la guía práctica de las
SOCIMI.
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