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Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre la actuación
privada en la nueva ley del suelo de Madrid.
El Ayuntamiento
de Madrid ha reaccionado a la publicación del proyecto de la nueva
ley del suelo de Madrid declarando que «refuerza el papel de la iniciativa
privada» en la ejecución de proyectos urbanísticos.
«Se establece esta forma de actuación como preferente y se
deja la actuación pública sólo como subsidaria para
el caso de inactividad o incumplimiento del privado», apuntan en
el Área de Desarrollo Urbano Sostenible en declaraciones al diario
el Mundo. «En este sentido, el título preliminar define la
actividad urbanística no como una potestad de la administración,
sino como una actividad que se ejerce en el marco del derecho a la propiedad
del suelo, de la libertad de empresa y, en su caso, de la iniciativa pública»,
añaden. En sus objeciones a la nueva normativa, el Ayuntamiento
también señala que «reproduce el espíritu, la
concepción y buena parte de las disposiciones» de la que está
en vigor desde 2001. Asimismo, asegura que «no se apoya en un diagnóstico
territorial y urbanístico» para «dar una respuesta trascendente»
a los problemas en este campo, entre los que se destaca la ausencia de
planificación territorial, la judicialización del urbanismo,
el sobredimensionamiento del terreno urbanizable, las viviendas vacías
y la huella ecológica del modelo imperante.
«Lo
que pretendemos es que se elabore una Ley del Suelo capaz de afrontar los
retos que el ejercicio que la planificación territorial y el urbanismo
tienen por delante y esclarecer cuál es la función de los
poderes públicos y de la ciudadanía en esta tarea»,
señala el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento,
José Manuel Calvo. En este sentido, su propuesta de mejora incorpora
aspectos que refuerzan el papel de la administración municipal en
el urbanismo «como garante de la satisfacción del interés
público».
NOVEDADES
DE LA NUEVA LEY DEL SUELO DE MADRID
El pasado 20
de abril de 2017 se publicó en el Boletín Oficial de la Asamblea
de Madrid el Proyecto de Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid.
El Título
preliminar, relativo a las disposiciones generales, regula el objeto y
contenido de la Ley, sus fines y principios rectores, la titularidad de
la competencia urbanística y los derechos de los ciudadanos.
El Título
I, dedicado a la información urbanística y participación
ciudadana, establece las reglas relativas a la información urbanística
y al derecho a la participación ciudadana en la actividad urbanística
de la Comunidad de Madrid, dando respuesta a los principios de la Ley 19/2013,
de transparencia, acceso a la información pública y buen
gobierno, así como a la referente a los procedimientos administrativos.
El Título
II es de vital importancia ya que regula el régimen urbanístico
del suelo y del subsuelo e introduce varias novedades respecto la regulación
vigente.
Entre éstas,
cabe destacar la nueva regulación del suelo urbanizable, la cual
implica un cambio de concepción respecto a la actual Ley 9/2001.
Se defiende el principio de contención en el desarrollo urbanístico
y pretende instaurar un modelo urbano sostenible. Conceptos auspiciados
ya en la Ley de las 3R de 2013, el posterior y vigente RDL 7/2015, y a
nivel internacional en la Nueva Agenda Urbana de Naciones Unidas de octubre
de 2016.
Se trata de:
Suprimir la
categoría de suelo urbanizable no sectorizado y limitar las facultades
del planificador para poder otorgar a un suelo la clasificación
de urbanizable. Con lo cual esta clase de suelo deja de ser una categoría
residual y se aproxima al ámbito de las potestades regladas. De
esta manera, solamente podrá clasificarse de urbanizable aquél
terreno que cumpla simultáneamente dos requisitos:
que su desarrollo
quede justificado en necesidades reales y
que sea colindante
a un núcleo urbano (con alguna excepción).
Imponer la contención
de los crecimientos residenciales exigiendo que el número de nuevas
viviendas que se prevean esté justificado en necesidades reales
y en una demanda cierta y siempre teniendo presente la capacidad de las
infraestructuras, dotaciones y la sostenibilidad ambiental.
De la misma manera,
cabe destacar también la regulación de la categoría
del suelo no urbanizable común, pasando a este tipo de suelo todo
aquél que no haya sido clasificado de urbano o urbanizable, recuperando
con ello el suelo no urbanizable el carácter residual que tuvo en
legislaciones anteriores a la Ley 9/2001.
Otra novedad
relacionada con esta nueva concepción de urbanismo es la referente
al nuevo régimen del suelo urbano consolidado. El elemento clave
de estas actuaciones es que resulte preciso incrementar dotaciones públicas
de un ámbito espacial del suelo urbano consolidado, no pudiendo
identificarse con el hecho de que exista un incremento de edificabilidad,
de densidad o de cambio de uso.
En otro orden
de cosas, se regula por primera vez el régimen jurídico del
subsuelo, con el fin de poder tener aprovechamiento lucrativo para determinados
usos y constituir complejos inmobiliarios o que se pueda llevar a cabo
una división horizontal entre el suelo y el subsuelo.
El Proyecto
introduce una regulación específica para los asentamientos
no regularizados existentes en el suelo no urbanizable de determinados
Municipios de la Comunidad de Madrid. La Comunidad de Madrid ha regulado
esta situación con el fin de eliminar la incertidumbre en que se
encuentran multitud de edificaciones que, estando construidas desde hace
más de 30 años, se encuentran en situación de fuera
de ordenación, sin que admitan actuaciones de restablecimiento de
la legalidad urbanística.
Según
el preámbulo de la norma, siendo una realidad preexistente que ya
no se puede evitar, es necesario darles un tratamiento que además
de mejorar la calidad de vida de quienes residen allí, mejore el
medio ambiente y resuelva la dotación de servicios básicos.
Eso sí, se dispone que esta posibilidad solo se admitirá
en aquellas parcelaciones y construcciones que sean viables desde un punto
de vista ambiental y asumiendo sus titulares las cargas urbanísticas
que correspondan.
En otro orden
de cosas, el Título III hace referencia al planeamiento urbanístico.
Como novedad cabe destacar la diferenciación que se introduce entre
Plan General Ordinario, obligatorio para los Municipios de más de
5.000 habitantes, y el Plan General Simplificado, para los municipios de
menos de 5.000 habitantes y hasta 6 millones de euros de presupuesto. Todo
ello con el fin de flexibilizar y simplificar la compleja tarea planificadora
para los municipios que por su población o por sus específicas
condiciones no requieran de un desarrollo urbanístico complejo.
También es relevante la figura de los planes especiales, los cuales
ven ampliado su objeto.
En cuanto
a la tramitación del planeamiento, se integra el procedimiento de
evaluación ambiental estratégica derivado de la Ley estatal
21/2013, de 9 de diciembre, con la tramitación urbanística.
El Título
IV relativo a las actuaciones sobre el medio urbano, de la misma manera
que ya se introdujo en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, conocida como la Ley de
las 3R tiene como propósito potenciar las “nuevas formas” de urbanismo
o de utilización del suelo. Su objetivo se centra en atender a la
ciudad edificada, potenciar la ciudad existente a través de la rehabilitación
edificatoria, la regeneración y la renovación urbana.
El proyecto
establece que dichas actuaciones sobre el medio urbano deben plantearse
de forma preferente sobre los espacios urbanos que sufran procesos de abandono,
obsolescencia o degradación del tejido urbano, de sus infraestructuras
o del patrimonio edificado, o donde un porcentaje mayoritario de la población
residente se encuentre en riesgo de exclusiónpor cualquier factor
de vulnerabilidad social.
Al respecto,
se destacan los programas públicos de actuación sobre el
medio urbano, los cuales solamente requerirán de la aprobación
de planes especiales para llevar a cabo las actuaciones de rehabilitación,
regeneración y renovaciones urbanas previstos en ellos, sin necesidad
modificar el planeamiento general.
Por otro lado,
el Título V, regula la gestión urbanística, simplificando
los procedimientos y clarificando las formas de actuar, potenciando la
posibilidad de intervención de la actividad privada, además
de los propietarios en las actuaciones urbanísticas, pudiendo intervenir
junto a los propietarios o de forma independiente.
En el Título
VI, regula la conservación de la urbanización, terrenos,
construcciones y edificios. Lo novedoso es la obligatoriedad de que todos
los edificios dispongan de un Informe de Evaluación de Edificios,
que incluye un estudio sobre el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad
universal y la certificación de la eficiencia energética
del mismo.
El Título
VII regula la disciplina urbanística. Contiene la regulación
conjunta de todas las medidas, técnicas y facultades que se atribuyen
a las Administraciones públicas con competencias urbanísticas
para garantizar el cumplimiento de la legalidad urbanística. Se
aborda así el control previo de los procesos de urbanización
y edificación y los de usos del suelo; la inspección de las
actuaciones emprendidas previa obtención de autorización
administrativa o tras presentación de una declaración responsable
o comunicación; y la imposición de órdenes de restauración
y de sanciones cuando dichos procesos y usos supongan trasgresión
de la legalidad urbanística.
Desaparecen
las calificaciones urbanísticas y los proyectos de actuación
especial como instrumentos jurídicos para el control de las actuaciones
en suelo no urbanizable. Se sustituyen por otras técnicas más
ágiles, pero no menos garantistas porque la protección y
contención de las posibles actuaciones humanas en esta clase de
suelo es objetivo prioritario de esta Ley.
Se regulan
los actos sometidos a licencia urbanística a declaración
responsable y a comunicación, según la Ley 39/2015. Tal como
se menciona en la norma, a partir de esta nueva regulación la declaración
responsable es la regla general y solo los supuestos expresamente enumerados
en el artículo 182 quedan sometidos al régimen de licencias.
Todo ello sin perjuicio de las “licencias comerciales” que tienen su propio
régimen.
En cuanto
a las sanciones administrativas y las reglas para determinar su cuantía,
la norma confiere a la Administración para que pueda decomisar el
beneficio obtenido por el infractor. Asimismo, se incrementa el plazo de
prescripción a 8 años. Aun así, dicho plazo no será
de aplicación a las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre
terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios
libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan
al dominio público o estén incluidos en el Catálogo
de Protección, o sobre suelo no urbanizable sujeto a protección,
respecto a los cuales no existirá plazo de prescripción de
la acción de restauración de la legalidad.
También
se añade que todas las Administraciones Públicas a las que
les sea de aplicación esta Ley, puedan exigir a los infractores
el importe de las costas que se hayan ocasionado con ocasión del
procedimiento seguido por las infracciones cometidas.
El Título
VIII sobre los Instrumentos de intervención en el mercado inmobiliario,
regula los Patrimonios públicos del suelo, el derecho de superficie
y los derechos de tanteo y retracto sobre bienes existentes en la Comunidad
de Madrid.
El Título
IX versa sobre la Organización, coordinación y cooperación
administrativa. Cabe reseñar la nueva regulación sobre los
convenios urbanísticos que pueden ser suscritos entre Administraciones
Públicas y entre Administraciones Públicas y la iniciativa
privada, como instrumento para facilitar la actividad urbanística
de los Municipios, introduciendo las garantías de legalidad y transparencia
necesarias.
• Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre del Proyecto
de Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid. Adjuntamos
el Proyecto de Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid publicado
en el Boletín Oficial de la Asamblea de Madrid de 20 de abril de
2017, publica. En el año 2001 inmoley.com publicó con la
editorial Aranzadi el primer libro de la actual ley del suelo de Madrid.
Actualmente se analiza en la guía práctica inmoley.com del
urbanismo de Madrid. Por esta razón se trata de un tema esencial
para inmoley.com, tal y como se indica en el vídeo urbanístico
adjunto, y una magnífica oportunidad para poner orden en el descontrol
urbanístico de los pequeños municipios de Madrid, la recepción
de las urbanizaciones por los ayuntamientos, la transparencia informativa
en materia de urbanismo, etc. La nueva Ley se estructura en nueve títulos,
con un total de 279 artículos, además de sus disposiciones
adicionales, transitorias, derogatorias y finales. A continuación,
un resumen de sus principales novedades. El título preliminar tiene
como novedad la regulación del subsuelo. Los objetivos de la ley
son la sostenibilidad urbana, la cohesión territorial, la movilidad
sostenible, la accesibilidad universal como garantía de la no discriminación
de personas con diversidad funcional, la eficiencia energética,
la mejora del medio ambiente urbano, la transparencia en la actuación
pública o la promoción y potenciación de las actuaciones
sobre la ciudad consolidada. El TÍTULO
I, dedicado a la «Información urbanística y participación
ciudadana», establece las reglas relativas a la información
urbanística y al derecho a la participación ciudadana en
la actividad urbanística de la Comunidad de Madrid. El TÍTULO
II aborda la regulación del régimen urbanístico del
suelo y del subsuelo, contemplando la división del suelo en tres
«situación básicas» que pasan a configurarse
como clases de suelo, asignando a cada una de ellas un régimen de
deberes y derechos para sus propietarios: - Suelo
urbano - Suelo
urbanizable - Suelo
no urbanizable Al margen
quedan los suelos destinados a albergar sistemas generales que podrán
no ser objeto de clasificación si ello facilita su ejecución
y con la pretensión de poder incluir terrenos de sistemas generales
ubicados en suelos no urbanizables en ámbitos de suelo urbano o
en sectores de suelo urbanizable a efectos de su valoración y obtención. Otras novedades
recogidas en el Título II: - Se regula
por primera vez en la Comunidad de Madrid el régimen jurídico
del subsuelo, permitiendo que pueda tener aprovechamiento lucrativo para
determinados usos y que puedan constituirse complejos inmobiliarios o se
pueda llevar a cabo una división horizontal entre el suelo y el
subsuelo. - Nuevo
régimen conferido al suelo urbano consolidado donde, por primera
vez, se implantan las actuaciones de dotación. - Nueva
regulación que se confiere al suelo urbanizable, en defensa del
principio de contención en el desarrollo urbanístico y la
instauración de un modelo urbano sostenible. Así: * Se suprime
la categoría de suelo urbanizable no sectorizado y se limitan las
facultades del planificador para poder otorgar a un suelo la clasificación
de urbanizable. * Se instaura
la contención de los crecimientos residenciales exigiendo que el
número de nuevas viviendas que se prevean esté justificado
en necesidades reales y en una demanda cierta y siempre teniendo presente
la capacidad de las infraestructuras, dotaciones y la sostenibilidad ambiental. - Aparece
la categoría del suelo no urbanizable común, pasando a este
tipo de suelo todo aquél que no haya sido clasificado de urbano
o urbanizable, recuperando con ello el suelo no urbanizable el carácter
residual que tuvo en legislaciones anteriores. - Introducción
de una regulación específica para los asentamientos no regularizados
existentes en el suelo no urbanizable de determinados Municipios de la
Comunidad de Madrid, con el objeto de eliminar la incertidumbre en que
se encuentran multitud de edificaciones en situación de fuera de
ordenación.
El TÍTULO
III, sobre planeamiento urbanístico, regula los distintos tipos
y clases de planes, señalando el objeto de cada uno de ellos, su
contenido, el régimen de su aprobación y sus efectos. Como
novedad, la diferenciación que se introduce entre Plan General Ordinario,
obligatorio para los Municipios de más de 5.000 habitantes, y el
Plan General Simplificado que pretende flexibilizar y simplificar la compleja
labor planificadora para aquellos Municipios que por su población
o por sus específicas condiciones no requieran de un desarrollo
urbanístico complejo. En este Plan General Simplificado, los Ayuntamientos
solo podrán tener desarrollos en el suelo urbano no consolidado,
sin que quepa la clasificación de suelo urbanizable. El TÍTULO
IV, relativo a «Actuaciones sobre el medio urbano», viene a
dar respuesta a un modelo de urbanismo expansionista altamente desgastado,
con el propósito de potenciar las «nuevas formas» de
urbanismo o de utilización del suelo. Frente a los procesos basados
en la generación de nuevo tejido urbano que siguen teniendo su regulación,
el objetivo es atender a la ciudad edificada, potenciar la ciudad existente
mediante la rehabilitación edificatoria, la regeneración
y la renovación urbana. El TÍTULO
V, dedicado a la regulación de la «Gestión urbanística»,
simplifica los procedimientos y clarifica las formas de actuar, potenciando
la posibilidad de que intervenga la actividad privada, además de
los propietarios en las actuaciones urbanísticas, pudiendo intervenir
junto a los propietarios o de forma independiente. Esta última fórmula
está pensada para emplearse en los supuestos de incumplimientos
de la función social de la propiedad por parte de los propietarios
de suelo. En el TÍTULO
VI, sobre «Conservación de la urbanización, terrenos,
construcciones y edificios», se definen los deberes de conservación
de los propietarios y el límite de los mismos. Como novedad, la
necesidad de que todos los edificios dispongan de un Informe de Evaluación
de Edificios, que incluye un estudio sobre el cumplimiento de las condiciones
de accesibilidad universal y la certificación de la eficiencia energética
del mismo, y que viene a sustituir a la actual Inspección Técnica
de Edificios, que desaparece. El TÍTULO
VII se destina a la regulación en bloque de la llamada «disciplina
urbanística», englobando la regulación conjunta de
todas las medidas, técnicas y facultades que se atribuyen a las
Administraciones públicas con competencias urbanísticas para
garantizar el cumplimiento de la legalidad urbanística: - El control
previo de los procesos de urbanización y edificación y los
de usos del suelo; - La inspección
de las actuaciones emprendidas previa obtención de autorización
administrativa o tras presentación de una declaración responsable
o comunicación; - La imposición
de órdenes de restauración y de sanciones cuando dichos procesos
y usos supongan trasgresión de la legalidad urbanística. Especial
mención a la reforma que se acomete de la licencia urbanística
como instrumento tradicional de intervención en el uso del suelo,
así como las novedades relativas a las sanciones administrativas
y las reglas para determinar su cuantía, confiriendo a la Administración
la posibilidad de decomisar el beneficio obtenido por el infractor. Se establece
la posibilidad de que la sanciones impuestas pueda reducirse en un 60%
cuando el responsable inicie inmediatamente los trámites necesarios
para legalizar los actos sancionados o para restaurar la legalidad; además
de la posibilidad de reducir en un 50% de la cuantía de la sanción
si éstas son abonadas en el plazo de periodo voluntario y, en el
mismo plazo, el infractor muestra por escrito su conformidad con las mismas
y renuncia expresamente al ejercicio de toda acción de impugnación
en el referido plazo. El TÍTULO
VIII, «Instrumentos de intervención en el mercado inmobiliario»,
regula los Patrimonios públicos del suelo, el derecho de superficie
y los derechos de tanteo y retracto sobre bienes existentes en la Comunidad
de Madrid. El TÍTULO
IX, sobre «Organización, coordinación y cooperación
administrativa», determina quienes son los órganos urbanísticos
de la Comunidad de Madrid y de los Ayuntamientos, distribuyendo las distintas
competencias urbanística que otorga la Ley a cada uno de ellos,
regulando la necesaria cooperación y coordinación administrativa
que debe existir entre ellos. Además, introduce una nueva regulación
sobre los convenios urbanísticos que pueden ser suscritos entre
Administraciones Públicas y entre Administraciones Públicas
y la iniciativa privada, como instrumento para facilitar la actividad urbanística
de los Municipios, introduciendo las garantías de legalidad y transparencia
necesarias. Se suprime
el Jurado Territorial de Expropiación como órgano autonómico
encargado de la fijación del justiprecio en todas las expropiaciones
en las que la Administración expropiante es la Comunidad de Madrid
o uno de sus Municipios, pasando asumir sus funciones el Jurado Provincial
de Expropiación Forzosa con competencias en el ámbito de
la Comunidad de Madrid. Las DISPOSICIONES
TRANSITORIAS establecen en qué situación queda el planeamiento
vigente a la entrada en vigor de la Ley y cómo debe ser adaptado;
cómo debe interpretarse el régimen jurídico del suelo
vigente; cómo deben ser tratados los procedimientos de gestión
y ejecución del planeamiento que se encuentren en tramitación
a la entrada en vigor de la nueva Ley; así como todas aquellas cuestiones
que deben mantenerse en tanto se produce la adaptación de toda la
actividad urbanística a lo establecido en la nueva Ley. Las DISPOSICIONES
FINALES, tratan de solventar los problemas que puedan derivarse de la entrada
en vigor de la Ley y prevén cómo deben tratarse aquellos
asuntos que la derogación de la Ley vigente deja sin regulación,
al desparecer determinadas figuras, o formas de llevar a cabo la actividad
urbanística.
VER TEXTO
COMPLETO DEL ANTEPROYECTO DE LA LEY DEL SUELO DE MADRID
