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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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3 de abril de 2017
 
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LA SAREB SE HACE PROMOTOR INMOBILIARIO
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones antes de iniciar una promoción inmobiliaria.
La Sareb se ha hecho promotor inmobiliario con 13 promociones inmobiliarias repartidas por toda España, un total de 770 viviendas, y finalizar 19 obras paradas (19 promociones, 386 viviendas) que saldrán en breve a la venta. Pero el objetivo es seguir con la promoción inmobiliaria de 1.500 viviendas nuevas al año hasta el final de su mandato en 2027, mediante la promoción de nuevos suelos y la finalización de obras paralizadas. La Sareb cuenta con 4.000 m2 de suelo en proceso de construcción. La Sareb ya tiene experiencia en la construcción. Una de sus primeras actividades fue terminar las promociones de viviendas que recibió de las entidades que aportaron activos: Bankia, Novagalicia, Catalunya Banc, Banco Gallego, Banco de Valencia, BMN, CEISS, Caja3 y Liberbank. En total fueron 1.000 pisos, que los levantó sin colaboración. Están acabadas las obras y vendiéndose desde el primer semestres de este año. Posteriormente, la Sareb inició la promoción de 13 suelos, con 780 viviendas, esta vez en colaboración con sus gestores inmobiliarios, sobre todo Solvia. La mayoría de las ofertas seleccionadas se ajustan a un modelo de coinversión, mediante el cual Sareb retiene la titularidad del activo mientras que el socio promotor aporta parte de la inversión y se responsabiliza de la construcción de la obra. En otros cinco casos se ha optado por la permuta financiera para maximizar el retorno económico. Esta alternativa consiste en la compra en firme del activo por parte del socio promotor. El precio que recibe Sareb por el suelo se complementa más adelante con un porcentaje de los ingresos por la venta de las viviendas. Entre estos promotores inmobiliarios están Grupo Brial (con 4 desarrollos), Construcciones Amenabar (3), Grupo Bertolín (3), Inmobiliaria del Sur (1), Aldesa (1), Aelca (3), Desarrollos y construcciones Fomex (1), Atica (1), Monthisa (1), y Sequoia Desarrollos Inmobiliarios (1). Los promotores adjudicatarios siempre son elegidos tras un proceso competitivo.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), vendió en 2016 un total de 14.097 inmuebles, un 25% más que el año anterior. Entre la venta de inmuebles y otros activos, la entidad ingresó 3.923 millones de euros, un 1% más que en 2015, insuficiente, en todo caso, para enjugar las pérdidas, que se sitúan en 663 millones por las comisiones a las cuatro empresas inmobiliarias que les ayudan a vender (servicers, Altamira, Haya, Solvia y Servihabitat), impuestos, gastos de comunidades de vecinos y los gastos de financiación de su deuda.

En total sus ingresos crecieron un 1%, hasta 3.923 millones de euros. Pese a ello, la entidad perdió 663 millones, dado que las ventas generaron un margen de 664 millones, insuficiente para cubrir 683 millones de gastos operativos (comisiones a los distribuidores que ayudan a vender activos, impuestos que pagan los inmuebles y pagos a las comunidades de vecinos donde se sitúan esos inmuebles) y otros 558 de costes financieros de la deuda.

EL MARGEN DE 664 MILLONES ES CASI LA MITAD DE LOS 1.237 MILLONES DEL AÑO ANTERIOR

La cifra de inmuebles vendidos se incrementó en un 25% respecto a 2015. En conjunto se vendieron 14.000 unidades entre residencial, suelo y terciario, este nivel de ingresos permitió a la compañía cancelar 2.170 millones de euros de la deuda emitida para pagar los activos transferidos, y que cuenta con el aval del Estado. Desde su nacimiento Sareb ha cancelado casi 10.000 millones de euros.

La principal fuente de ingresos en 2016 fue la cartera de préstamos promotor, cuya gestión reportó 2.846 millones de euros. Cerca de tres cuartas partes de estos ingresos provinieron de la cancelación y venta de préstamos, las iniciativas de colaboración con los promotores a través de los Planes de Dinamización de Ventas, PDV, y la venta de los inmuebles que garantizan los préstamos.

A lo largo de 2016, Sareb gestionó 10.500 propuestas relacionadas con el saneamiento de su cartera crediticia, un 16% más que el año anterior.

Respecto al negocio inmobiliario, Sareb ingresó el año pasado 1.050 millones de euros, gracias al dinamismo comercial desplegado en el primer año operativo completo de los servicers y a las campañas comerciales de obra nueva, segunda mano, vivienda en costa, suelos, etc. En concreto, los ingresos obtenidos en estas campañas crecieron un 85%, hasta alcanzar los 220 millones de euros.

Por su parte, el número de viviendas dedicadas al alquiler se incrementó en un 20%, hasta las 4.558 unidades.
 

Los cambios introducidos en el marco contable de Sareb a través del Real Decreto Ley 4/2016 permitieron a la empresa dar visibilidad a las minusvalías latentes que acumula en su cartera, y que se situaban a cierre del año pasado en 3.389 millones de euros. Esta cartera incluye algunos activos adquiridos por encima de su valor actual de mercado y con escasa capacidad de revalorización en el futuro, como ocurre por ejemplo con los préstamos sin garantías.

A lo largo de 2016, y de manera coherente con los plazos de su misión liquidadora, Sareb avanzó en la venta de activos en minusvalía, lo que hizo que sus márgenes de negocio, pese a ser positivos, fueran inferiores a 2015. En concreto, el margen bruto obtenido fue de 664 millones de euros, un 46% menos.

La caída del margen bruto condicionó el resultado final del ejercicio, que fue negativo en 663 millones de euros. También impactaron los altos costes vinculados a la gestión de la cartera, que incluye partidas como el pago de tributos e impuestos municipales, con 197 millones de euros, o los gastos de comunidades de vecinos y mantenimiento de los inmuebles, que consumieron 90 millones. Por estos dos conceptos Sareb ha abonado en cuatro años unos 833 millones de euros.
Al cierre del ejercicio, y tras los últimos cambios en la normativa contable, los recursos propios de Sareb ascendían a 4.049 millones de euros. Para el presidente de Sareb, Jaime Echegoyen, “la compañía cuenta con la fortaleza patrimonial suficiente para proseguir con su labor desinversora hasta el final de su mandato,  en 2027”.
 
En los cuatro años de actividad, Sareb ha ingresado 16.864 millones de euros, ha reducido su cartera en 10.806 millones de euros, es decir el 21,3%, y ha cancelado deuda por importe de 9.856 millones de euros, un 19,4%. Además, ha pagado a las entidades que recibieron ayuda pública unos 2.800 millones de euros en intereses.

En paralelo a su mandato, Sareb ha desarrollado un canal de colaboración con las administraciones públicas en materia de vivienda social, que le ha permitido crear un parque de 4.000 pisos para destinarlos a alquileres asequibles. Hasta el momento se han suscrito convenios con once comunidades autónomas y cinco ayuntamientos, entre ellos los de Madrid y Barcelona, lo que ha beneficiado a unas 8.000 personas.
 


 
 
 
 
 

 

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