LA FUTURA LEY URBANÍSTICA DE LAS ISLAS BALEARES (LUIB)

La futura Ley Urbanística de las Islas Baleares (LUIB), que sustituirá a la actual Ley del Suelo, simplifica la planificación, lucha contra la especulación, «cierra de una vez por todas la barrera a todo aquello que se ha gestado ilegalmente» y ofrece «más garantías» para la protección de los suelos especialmente protegidos.

Así lo ha asegurado el conseller del Territorio, Energía y Movilidad, Marc Pons, que ha presentado el anteproyecto de la futura LUIB, que ahora inicia su proceso de exposición pública y negociación con los partidos políticos del Parlament.

El texto pretende ser «perdurable» al ofrecer «la máxima seguridad jurídica y define las líneas básicas de regulación de los tres tipos de suelo, incluyendo el urbano, que no figura en la Ley del Suelo.

Además, «agiliza al máximo» los procesos de aprobación de los planes generales con un nuevo sistema de tramitación que permitirá que se pase de los actuales 8 años a los 3 años.

También prevé la «sostenibilidad del territorio» al priorizar «al máximo» la reutilización del suelo urbano y las actuaciones sobre la «ciudad edificada» y evita la ocupación de nuevo suelo.

En la redacción de la futura ley han participado más de 60 profesionales de distintos ámbitos durante 8 meses, que han analizado la normativa vigente y han presentado propuestas de mejora.

La futura ley, ha dicho Pons, «pretende ser un instrumento útil» para la planificación y gestión territorial que «dé respuestas» a las necesidades, problemáticas y restos de la «historia urbanística» de la comunidad balear.

En cuanto al suelo rústico, la ley incorpora tanto el régimen urbanístico del suelo rústico como los aspectos de planeamiento y gestión relativos a este suelo.

Elimina la posibilidad de asentamientos en medio rural como vía de reclasificación de las urbanizaciones ilegales y también deja sin efecto cualquier amnistía de las viviendas ilegales en este tipo de suelo.

Se da competencias a los consells y a sus oficinas de disciplina para actuar en los suelos especialmente protegidos (como ANEI, ARIP o APT costeras), y eleva así las garantías de protección y de cumplimiento de la normativa en estos casos.

Respecto a la agilidad en la tramitación de los planeamientos urbanísticos, el planeamiento urbanístico tradicional se divide en dos figuras: la primera es el plan general, que regula los aspectos más estructurales, limitando su contenido a la escala «macro», las infraestructuras y dotaciones generales, y los usos globales.

La nueva figura es el plan de ordenación detallado, con las determinaciones de ordenación de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías, usos pormenorizados, etcétera.

Los municipios superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación, mientras que el plazo de aprobación de los planes generales, que marcarán únicamente las líneas estructurales, se prevé que no será superior a tres años.

En cuanto a las medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas de los procesos urbanístico se plantea la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio.

Éste es uno de los objetivos principales de la nueva norma y establece mecanismos para hacerlo: medidas edificatorias, como la rehabilitación; medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante ante las demandas de nuevo suelo; y medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.

Todas las actuaciones urbanísticas deberán supeditarse a un control económico.

La nueva ley prevé también medidas para luchar contra la especulación: se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un beneficio razonable deberán repercutir en la administración.

Quedan prohibidos los convenios de planeamiento urbanístico que han sido fuente de conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones copiosas.

Además, debe haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos, participación de profesionales acreditados, de sociedades de tasación, etcétera.

La conselleria destaca de manera especial la creación de una Junta de Expropiación Autonómica, que estará integrada por profesionales.

Por otra parte, la futura Ley refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina urbanística. Las medidas se fijan dos procesos: el sancionador y el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada.

Las sanciones por actuaciones ilegales, sin título urbanístico que las ampare, serán económicas y varía su importe.

Para obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable habrá multas de entre el 50 y el 70 % del valor de la obra ejecutada si el uso es permitido, y multas de entre el 75 y el 100 % del valor de la obra si el uso no es permitido.

Para obras e instalaciones en suelo rústico la sanción económica será de hasta el 300 % del valor si es un uso prohibido, y de entre el 150 y el 300 % del valor en uso autorizado.

Además, se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se inicia el plazo para ejecutar.

Se prevén también multas coercitivas continuadas: del 10 % del valor de la obra ilegal que se irá repitiendo cada mes hasta un año de tope, hasta que el infractor lleve a cabo la demolición y la restitución.

El plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía hasta los 15 años, siguiendo así los criterios jurisprudenciales. La administración podrá llevar a cabo la ejecución subsidiaria desde el momento en que expira el plazo dado al infractor.

SUELO RÚSTICO

La ley incorpora tanto el régimen urbanístico de suelo rústico como aspectos de planeamiento y gestión relativos al mismo, sin incorporar los aspectos de detalle reglamentarios incluidos en la legislación urbanística sectorial.

Una importante novedad es que se elimina la posibilidad de asentamientos en medio rural como vía de reclasificación de las urbanizaciones ilegales y también deja sin efecto cualquier amnistía de las viviendas ilegales en este tipo de suelo.

Además, se da competencias a los Consells Insulars y a sus oficinas de disciplina para actuar en suelos especialmente protegidos (ANEI, ARIP, APT costeras).

LUCHAR CONTRA LA ESPECULACIÓN

El anteproyecto prevé como medidas para luchar contra la especulación que las plusvalías generadas por cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un "beneficio razonable" deberán repercutir en la administración.

Por otra parte, se prohíben los convenios de planeamiento urbanístico, ya que según el conseller "han sido fuente de conflictos" y "muchas veces han derivado en indemnizaciones copiosas" para los ayuntamientos.

Como novedad, se crea una junta de expropiación autonómica, integrada por profesionales.

DISCIPLINA URBANÍSTICA

Se fijan dos procesos de disciplina urbanística: el sancionador y el de restablecimiento de la legalidad -y de la realidad física alterada.

El procedimiento sancionador recoge sanciones económicas por actuaciones ilegales: por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable, multas entre el 50% y el 100% del valor de la obra, dependiendo de si el uso es permitido o no, y en suelo rústico, entre el 150% y el 300% del valor si es uso autorizado y 300% si es un uso prohibido.

En el proceso de restablecimiento y ejecución de demoliciones, se fijan responsabilidades para las autoridades y cargos públicos que con conocimiento de causa y teniendo posibilidad de impedirlo, permitan la indisciplina urbanística.

Además, en las construcciones ilegales ya prescritas no se podrá autorizar ninguna actuación, ni tan siquiera de mantenimiento.

Se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa (se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no responde en un plazo de un mes se inicia el plazo para ejecutar) y se prevén multas coercitivas continuadas del 10% del valor de la obra ilegal que se van repitiendo cada mes (hasta un año).

Finalmente, el plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía a 15 años.

TRAMITACIÓN MÁS ÁGIL

El planeamiento urbanístico tradicional se divide en dos figuras: el plan general, que regula los aspectos más estructurales -aunque limitando su contenido a la escala macro, infraestructuras y dotaciones generales y usos globales- y una nueva figura, el plan de ordenación detallado, con las determinaciones de ordenación de carácter más flexible -forma urbana, tipologías o usos detallados, por ejemplo.

Asimismo, los municipios superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación. El plazo de aprobación de los planes generales -marcarán únicamente líneas estructurales- no debe ser superior a tres años y el Consell informará en el momento de la aprobación inicial. Se prevé una transición de un modelo al otro.

SOSTENIBILIDAD URBANÍSTICA

El anteproyecto plantea la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio, a través de medidas edificatorias como la rehabilitación, medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante, ante las demandas de nuevo suelo, y medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.

Además, todas las actuaciones urbanísticas deberán supeditarse a un control económico: una memoria de viabilidad en el caso de particulares y un informe de sostenibilidad económica para administraciones como garantía de que una actuación determinada no lastrará el futuro de las cuentas de las haciendas locales.