Sin embargo, muchos activos inmobiliarios pueden variar su precio en una senda que poco tenga que ver con la economía del país en general. 

Por ejemplo, si las vías del tren se soterran y ahí se construye un parque, los pisos que antes tenían el hándicap de los ruidos de los trenes, y el escaso atractivo visual de las vías, ahora se revalorizarán. Por el contrario, la zona centro de una gran ciudad puede perder valor, si las familias que antes vivían allí prefieren trasladarse a un chalet a las afueras y el centro urbano empieza a deteriorarse. 

A esto le llamaríamos riesgo diversificable, ya que si poseo activos o garantías en diferentes zonas, las revalorizaciones que puedan ocurrir puntualmente en una zona se verán compensadas por las pérdidas que puedan acontecer en otra.

DIVERSIFICACIÓN DEL RIESGO DE UN ACTIVO INMOBILIARIO.

Los bancos diversifican con todo su activo (no solo con los activos inmobiliarios)

La distinción entre riesgo sistemático y diversificable es el CAPM. Capital Asset Princing Model (CAPM) sobre rentabilidad esperada de un activo inmobiliario.

Capital Asset Princing Model (CAPM), modelo que postula que la rentabilidad esperada de un activo ha de ser función de su riesgo sistemático (que es lo que sugeríamos en los párrafos anteriores). 

El riesgo total de cualquier activo se puede dividir entre riesgo sistemático y riesgo diversificable.

PARA CALCULAR EL VALOR DE UN PISO, EL TASADOR DESCUENTA LOS FLUJOS SEGÚN SU RIESGO SISTEMÁTICO.

Asumiendo que el banco puede diversificar una parte del riesgo diversificable, y todavía mejor pueden hacerlo sus accionistas, podríamos entender que para calcular el valor de un piso para un banco, el valorador descuente los flujos según su riesgo sistemático, mientras que al valorarlo para un particular (para el que el piso representa una proporción muy importante de su activo y por lo tanto su riesgo es indiversificable) deba descontar en función del riesgo total. 

En el mercado inmobiliario, en principio, debemos usar el riesgo total para hacer las tasaciones.

VALOR ACTUALIZADO PENALIZADO VAP APLICADO AL INMOBILIARIO.

Un modelo alternativo para valorar un activo arriesgado en función del riesgo total sería el denominado VAP (Valor Actualizado Penalizado) que se basa en definir diferentes escenarios posibles con sus correspondientes probabilidades, y para cada escenario se actualiza el flujo de rentas esperadas al tipo sin riesgo. 

La utilización del VAP es una alternativa que puede ser interesante para la tasación inmobiliaria, teniendo además en cuenta que los datos necesarios para su utilización no son difíciles de conseguir. Se debe ser consciente de que en todo el razonamiento del VAP estamos asumiendo implícitamente que los valores actuales siguen una distribución normal, lo que puede ser perfectamente defendible en base al teorema central del límite.

En caso de querer valorar solo con el riesgo sistemático, lo que puede ser razonable en ciertas ocasiones tal y como antes hemos señalado, se puede utilizar la adaptación del VAP al riesgo sistemático.

INTERVALOS DE VALORACIÓN Y RATING DE LAS VALORACIONES. MEDICIÓN DEL RIESGO PARA ACTIVOS INMOBILIARIOS.

Hay una deficiencia de gran relevancia en las tasaciones, y es que en ningún lugar se exige una medición del riesgo de las mismas; y dos activos que aparentemente pueden tener el mismo valor de tasación, como puede ser un piso en el centro de Madrid y un terreno en un pueblo de Castilla la Mancha, no tienen el mismo riesgo, y nos parece importante intentar valorar este riesgo de alguna manera, sería algo así como dar un “rating” a la tasación.

Si partimos de un valor obtenido por actualización de rentas descontadas a un tipo primado en función del riesgo, el riesgo ya ha sido considerado: hemos aplicado un tipo de descuento mayor por ser enemigos del riesgo, lo que ha dado lugar a un menor valor.

El método más utilizado, con mucha diferencia, es el de comparación. Esto lleva a que errores puntuales en algunas transacciones tiendan a generalizarse, siendo así mucho más probable la aparición de una “burbuja”: algunos pisos en una determinada urbanización se venden a un precio excesivo, y ese precio se toma como referencia para las transacciones posteriores.