¿Qué son las SOCIMIs en Desarrollo?

Este segmento de negociación del mercado alternativo bursátil está operativo desde el 15 de febrero de 2013, fecha en la que entró en vigor la Circular 2/2013 que regula el régimen aplicable a las SOCIMIS en su incorporación al Mercado.

Se ha creado un nuevo segmento y son las “SOCIMIs en Desarrollo”. Esta nueva figura viene regulada en la Circular 20/2016 del MAB.

Aquellas SOCIMIs o sociedades extranjeras equiparables de nueva incorporación que cuenten con menos del 70% del valor de mercado de su activo invertido, directa o indirectamente, en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento se integrarán en un sub-segmento denominado “SOCIMI en Desarrollo”.

Las “SOCIMIs en Desarrollo” son aquellas SOCIMIs que tengan más del 30% de sus activos en suelo o en liquidez (sin invertir). Este nuevo sub-segmento atraerá a aquellas empresas que dispongan de suelo urbano finalista –con permisos– para construir edificios en arrendamiento. Con esto de fondo, se espera que una nueva figura, los promotores, creen este tipo de sociedades por sus ventajas fiscales a la vez que ofrece transparencia a los posibles inversores.

Se marca la diferencia entre aquellas SOCIMIs que tienen prácticamente la totalidad de sus activos puestos en alquiler y las que, por distintos motivos, no cuentan en su balance con activos disponibles para alquilar en un periodo de tiempo significativo.

Estas SOCIMIs en desarrollo se constituyen con el objetivo de “desarrollar producto”, es decir, promover la construcción de inmuebles para su posterior arrendamiento. Esta situación hará que en el periodo comprendido desde la compra del suelo-solar hasta que el inmueble quede construido y pueda ponerse en alquiler, no se generen ingresos, con el consiguiente impacto en el reparto de dividendos, que no se producirá en el corto plazo.

Sin embargo, estas SOCIMIs en desarrollo permiten al inversor participar prácticamente en todo el ciclo económico del producto: compra del solar, construcción del inmueble y puesta en alquiler. 

Este sub-segmento de Socimi es un magnífico vehículo para todos aquellos inversores que siempre han buscado, pero no han podido, participar de los posibles beneficios que los promotores han tenido con el desarrollo inmobiliario. A esta posibilidad se une además un importante y significativo atractivo adicional para la SOCIMI: las plusvalías generadas durante este periodo -desde la compra del solar hasta la venta del inmueble- tributan al cero por ciento en el impuesto de sociedades lo que permite garantizar, conforme al cumplimiento de la ley de SOCIMI, el reparto en forma de dividendos de al menos el 50% de esa plusvalía en el momento de la venta.

Es fundamental saber y entender también que los asuntos relacionados con la construcción y urbanismo no son tan predecibles y estables como los de los inmuebles ya construidos y puestos en alquiler. Las SOCIMIs en desarrollo podrían encontrarse con problemas administrativos de distinta índole, retrasos en las obras, desviaciones presupuestarias, etc. Por lo tanto, aunque es cierto que probablemente se puede esperar una mayor rentabilidad de estas nuevas sociedades (SOCIMIs en Desarrollo), también lo es que ésta está asociada a la asunción de un mayor riesgo.
 

RECUERDA

El cambio normativo ha permitido crear un sub-segmento denominado Socimi en Desarrollo, que incluye principalmente terrenos para la promoción de inmuebles en alquiler. Con este tipo de socimis, los inversores pueden controlar y beneficiarse de toda la cadena de valor: desde la compra de suelo finalista hasta el alquiler del inmueble. 

LAS SOCIMI EN 2017

En 2017, son tres las socimis que han incluido terrenos entre sus activos en cartera, frente a una en 2016. Su valor de mercado se sitúa en 440 millones de euros, que representa el 3,6% de la valoración total de los activos de las 44 socimis.

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha registrado 17 nuevas socimis, sumando entre sus filas a 44 sociedades de este tipo. Esta es la mejor cifra desde que en 2013 se estrenara la nueva regulación de estas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que a día de hoy acumulan activos por valor de 12.221 millones de euros, un 59% más que un año antes, gracias a las nuevas incorporaciones.
 
Pero el año cerrará con una lista más amplia, ya que este miércoles se incorporará la sociedad P3 Logistics Park, que controla el fondo soberano de Singapur, GIC.  

Las 17 socimis que se han ido incorporando a lo largo de este año suman inmuebles valorados en más de 4.566 millones de euros, lo que supone más de un tercio del valor total de los activos de todas las socimis que cotizan en el MAB y que cuentan con una capitalización media de 155 millones de euros, según los datos presentados el martes por Armabex.

"Actualmente estamos trabajando con otras 17 sociedades", explica Antonio Fernández, presidente de Armabex, que prevé que 2018 sea todavía más activo en la expansión de las socimis. "La tendencia de este tipo de sociedades va hacia la especialización, ya sea por zona geográfica, por tipo de inquilino o de inmueble", asegura el experto, que destaca que las viviendas y las oficinas son los activos predominantes en las socimis que ya cotizan en el MAB. Así, de las 44 sociedades, 31 de ellas cuentan con oficinas y viviendas entre los inmuebles disponibles para alquiler y su valor de mercado representa el 42% del total.

"El buen ritmo de crecimiento de las socimis pone de manifiesto la recuperación del sector inmobiliario y la confianza de los inversores en el mercado de alquiler como una de las opciones con más recorrido para las inversiones inmobiliarias", explica Fernández, que cree muy relevante "la fuerte apuesta que siguen haciendo los No Residentes en este tipo de vehículos y que suponen más de 47% de las socimis constituidas".

EL PROBLEMA DEL NÚMERO DE ACCIONISTAS

Muchas familias patrimonialistas que quieren utilizar este formato, que cuenta con una serie de ventajas como el no tributar por el impuesto de Sociedades, tienen que esforzarse por cumplir los requisitos de accionistas minoritarios para poder incorporarse al MAB. Así, estas sociedades deben tener al menos 2 millones de euros de su capital repartido entre más de 20 accionistas, que a su vez ni pueden superar el millón de euros, ni quedarse por debajo de los 10.000 euros. Asimismo, no computan en esta lista los familiares del accionista de referencia que se encuentren en tercera línea de consanguinidad. "Actualmente hay bastante interés por parte de inversores dispuestos a aportar capital en estas sociedades, el problema es encontrar 20", explica Fernández.

 
ANTECEDENTES 14 de febrero de 2017 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
¿QUÉ SON LAS “SOCIMIS EN DESARROLLO”?
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de Inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y guía del director de suelo.
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de las socimi en desarrollo para grandes propietarios de suelo.
El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha creado un subsegmento para una nueva figura llamada “socimis en desarrollo”, destinado a aquellas que tengan más del 30% de sus activos en suelo o en liquidez. Se considerarán socimis en desarrollo a todas aquellas que tengan más del 30% de sus activos en caja –sin invertir– o en suelo. 30% como mínimo del valor de los activos deben ser suelos o recursos sin invertir para que la socimi sea considerada en desarrollo.3 años de plazo para terminar la obra y así no perder las ventajas del régimen fiscal de las socimis. En esta figura encajarán sobre todo aquellas empresas que dispongan de suelo urbano finalista –con permisos– para construir edificios en arrendamiento. Ahí es donde se espera que puedan aparecer nuevos actores, los promotores, que hasta ahora han estado ajenos a esta figura a la que principalmente se han acogido las inmobiliarias patrimonialistas. “Pueden comprar suelo, construir y, por ejemplo, destinar una parte a viviendas de alquiler, donde más fácilmente van a encontrar ayuda de los bancos para encontrar inversores. Además de beneficiarse de no tributar por las plusvalías que consigan”, afirma Fernández.

Si una socimi vende una parte significativa de sus activos (superior al 30% del valor) pasará a ser considerada en desarrollo hasta que no vuelva a invertir. Dos veces al año estas sociedades podrán cambiar de segmento.

Este subsegmento de Socimi es un magnífico vehículo para todos aquellos inversores que siempre han querido, pero no han podido, participar de los posibles beneficios que los promotores han tenido con el desarrollo inmobiliario, si bien presentan un importante y significativo atractivo adicional: las plusvalías generadas durante este periodo -desde la compra del solar hasta la venta del inmueble- tributan al cero por ciento en el impuesto de sociedades lo que permite garantizar, conforme al cumplimiento de la ley de Socimi, el reparto en forma de dividendos de al menos el 50% de esa plusvalía en el momento de la venta.Además, hay otros aspectos sustancialmente diferentes con respecto a las socimis clásicas. Entre ellos, destaca el efecto directo sobre el reparto de dividendos por la ausencia de ingresos, al menos, durante el periodo que duran los desarrollos.